Региональный земельный рынок: состояние и перспективы

Региональный земельный рынок: состояние и перспективы

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

Саратовский Государственный Университет им. Н.Г. Чернышевского

Кафедра экономической теории и национальной экономики

Курсовая работа

По региональной экономике

«Региональный земельный рынок: состояние и перспективы.»

Выполнил:

студент 361гр.

экономического ф-та

Бегинин Кирилл

руководитель:

ассистент кафедры

Потапова Т.В.

Саратов 2007год

Содержание:

Введение.                                                                                                                  2

Глава 1. Характеристика регионального земельного рынка.

1.1.          Этапы формирования земельного рынка.                                                   4

1.2.          Анализ современного состояния земельного оборота в РФ.                    6

1.3.          Структура сделок с земельными участками и их рыночная оценка.     10

Глава 2. Направления развития регионального земельного рынка.

2.1.            Государственная кадастровая оценка земель.                                         21

2.2.            Необходимость использования земель сельскохозяйственного назначения.                                                                                                  26

2.3.            Пути совершенствования земельного рынка.                                          33

Заключение.                                                                                                            40   

Список использованной литературы.                                                                  43

Введение:

Выбранная мною тема «Региональный земельный рынок: состояние и перспективы.» актуальна в наше после реформенное время. После кардинальных преобразований и зарождения рынка в целом, появляется дальнейшая необходимость реформирования механизмов земельных отношений. В России уже более 16 лет идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресурсы, богатейшая земля России использовались на благо каждого жителя нашей страны. Несовершенство самого законодательства еще усугубляется необходимыми переменами с изменениями экономической политики. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли. Целью написания этой работы является проанализировать земельный рынок в современной России, выявить его проблемы и перспективы развития.

Задачи:

o                                           Описать этапы формирования земельного рынка.

o                                           Проанализировать состояние современного земельного оборота в РФ.

o                                           Изучить структуру сделок с земельными участками и их рыночную оценку.

o Описать государственную кадастровую оценку земель.

o                                           Показать необходимость использования земель сельскохозяйственного назначения.

o                                           Выявить пути совершенствования земельного рынка.

Наиболее весомый вклад в разработку проблематики рыночного землеустройства внесли А. Гольцблат, Н.В.Комов, Н Шагайда, В.Р Беленький, С.И.Сай. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить фундаментальные работы В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, В.Р.Дорожкина, В.Н.Зарубина, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.П.Ушакова, М.А.Федотовой. Правовые аспекты градостроительства и развитие земельного рынка отражены в трудах В.П.Гринева и В.В.Куценко.

Глава 1. Характеристика регионального земельного рынка.

1.1.   Этапы формирования  земельного рынка.

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года.

Земельная реформа началась в стране с принятием закона о земельной реформе. Ее целью было распределение земель между более эффективными собственниками, хозяйственными субъектами.

Земельная реформа, под которой понимается изменение отношений собственности на землю, устранение монополии государственной собственности, преобразование колхозов и совхозов в различные организационно-правовые формы, предусмотренные Гражданским кодексом. Земельная реформа проводилась поэтапно.

Первый этап (1991-1995 гг.) - приватизация государственной земельной собственности, находившейся в пользовании колхозов и совхозов, перераспределение сельхозугодий в пользу крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводческих кооперативов. В результате к 1996 г. в государственном секторе осталось 13,4% сельхозугодий, коллективные хозяйства имели 61,8%, хозяйства граждан - 11,5%, остальные 13,3% сельхозугодий использовались вне сельского хозяйства. Произошло уравнительное бесплатное перераспределение земли из государственной в частную собственность.

Второй этап (с 1996 г.) - развитие арендных и залоговых отношений, формирование региональных земельных рынков, применение санкций и поощрений с учетом показателей использования земли, постепенное перераспределение земли в пользу более эффективных собственников.

Указы Президента РФ, принятые в 1991-1992 гг., определили принципы приватизации государственных земель, находившихся в бессрочном и бесплатном пользовании колхозов и совхозов. На основе земельных долей земля передавалась в собственность работникам сельхозпредприятий и предприятий социальной сферы, расположенных на территории хозяйства и обслуживающих его жителей, а также пенсионерам, которые ранее трудились в данном хозяйстве.[1]

Следующие этапы правового обеспечения земельной реформы - Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991г. и закрепивший частную собственность на землю граждан и юридических лиц, Конституция РФ 1993г.

На втором этапе земельной реформы речь идет о вовлечении земли, земельных ресурсов в экономику. Вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права начали регистрировать в едином государственном органе.

Естественным логическим ходом стало создание ФЗ «О государственном земельном кадастре», а закон «О землеустройстве» был третьим в этой триаде.

И все же главным на втором этапе земельной реформы стало принятие нового Земельного кодекса РФ. Несмотря на то, что вопрос этот сильно политизирован, основной задачей принятого кодекса было закрепить уже достигнутое и не совершать никаких революционных действий, оставить работающие механизмы, исключив те, которые не работают. Все это устанавливает право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п. [2]

Основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет. Реформа проводилась поэтапно: после революционных преобразований и последующей стихийной приватизации, похожей на передел собственности, следует этап осторожно закрепляющий достигнутое и зарождающий цивилизованные рыночные отношения.

1.2.  Анализ современного состояния земельного оборота в РФ.

Важную роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса Р.Ф. играет решение вопроса о земельной собственности в рыночном землеобороте. В самом общем виде под землеоборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. "Лихорадочные", "скачущие" из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности. В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный землеоборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований. Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного землеоборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры землеоборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского

риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

В результате земельной реформы существенно изменилось распределение

земельного фонда России по категориям землепользователей и формам

собственности. Эти изменения в первую очередь затронули земли

сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В

районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га.[3]

Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам

собственности, подчеркнем, что значительная часть территории Российской

Федерации - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в

государственной форме собственности, причем 803 млн. га -земли субъектов

Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности

граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:

- обороны и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);

- единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн. га);

- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и

историко-культурного назначения (27,2 млн. га);

- расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и

предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);

- объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого

развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);

- лесного фонда (265,9 млн. га);

- запаса (47,0 млн. га), а также водные объекты (17,8 млн. га). Кроме

того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования по крайней мере на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции с которыми существенно ограничиваются.

Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозионно опасных

сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории»

Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения. [4]

Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния  экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования.  Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя  структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га,  что не может не огорчать.

1.3.   Структура сделок с земельными участками и их рыночная оценка.

В российской федерации среди всех видов сделок с землей преобладают арендные отношения (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 91,4 тыс. га 0,006 % земельного фонда. (табл. 2) В 2005 доля площади государственных и муниципальных земель, используемых на правах аренды в Российской Федерации, составила 4,3 % от всей их площади. По федеральным округам России этот показатель колеблется от 1,6 % в Северо-Западном федеральном округе до 17,9 % в Южном федеральном округе.
Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям.[5] В 2005 г базовые размеры арендной платы за землю устанавливались на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов (таблица 1).

Рост ставок арендной платы косвенно обусловлен индексацией ставок земельного налога в соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения,  категории  арендаторов, местоположения  и  величины  земельных участков. При этом плата за аренду земли городов и поселков по сравнению с сельской местностью значительно выше для всех категорий арендаторов.

Таблица 1[6]

Средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель в Российской Федерации.

                                                                                                                                                              руб./кв.м.

Арендаторы

2002г.

2003г.

0Зг.

2004г.

2005г.

в город.

н

посел

ках

в сель.

насел.

пунктах

вне

насел.

пунктов

в насе ленных пунктах

вне

насел.

пунктов

в насе ленных пунктах

вне

насел.

пунктов

в насе ленных пунктах

вне

насел.

пунктов

1 .Предприятия, организации, учреждения: промышленности, транспорта.                    связи, строительства

6.58

1,57

0,49

11.54

1,26

12,00

1.63

11.41

1.89

торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания

37.12

8.82

0,72

55,34

4,81

64,40

4.57

55,76

13,81

сельскохозяйственны е предприятия

0.05

0.03

0.01

0.08

0.06

0.11

0.02

0,13

0.05

2. Граждане, их

объединения,

использующие земельные

участки для:

жилищного,

дачного и гаражного

строительства

0,25*)

0,12

0,02

1,46

0,20

1-53

0,22

1.82

0.35

личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества

Страницы: 1, 2, 3, 4