Земля как объект использования и охраны в Республике Молдова

несельскохозяйственных объектов. Нельзя, например, включать в данную

категорию земли, предоставленные предприятию для жилищного строительства

своих работников.

Указанной категории земель характерны две основные формы в виде компактных

или разрозненных земельных участков и так называемая «ленточная форма». К

первой форме относятся участки под предприятия, учреждениями,

организациями,

а ко второй- земли под транспортными и трубопроводными магистралями .

Правовой режим земель специального назначения отличается большой

сложностью.

Во многом он определяется особенностями объектов, которые возводятся на

данных землях, а выражается он, прежде всего в «зонах влияния», создаваемых

на прилегающих землях.

С экологической точки зрения, данные земли, пожалуй, являются наименее

«экологичными». Об этом свидетельствует даже не столько практика, сколько

признание этого факта самим законодателем ещё в 1991 году, когда

экологический менталитет только зарождался. Чтобы убедиться в этом

обратимся

к статье 53 Земельного кодекса, посвященной уже упоминавшимся выше зонам

влияния: «Вокруг предприятий, учреждений и организаций промышленности,

транспорта, связи и других объектов, оказывающих отрицательное влияние на

прилегающую к ним землю и производимую на ней продукцию, устанавливаются в

зависимости от характера производства зоны влияния в соответствии с

нормами,

утверждаемыми органами по охране окружающей среды». Исходя из того, что

указанные объекты оказывают отрицательное воздействие даже на прилегающие

территории, то можно себе представить насколько вредное влияние оказывается

непосредственно на земли предприятий.

К землям природоохранного назначения относятся земли заповедников,

национальных, дендрологических и зоологических парков, ботанических садов,

заказников, памятников природы, защитных и санитарных зон.

Земли оздоровительного назначения составляют участки с природными лечебными

объектами и с особыми климатическими условиями.

Землями рекреационного назначения признаются земли, предназначенные и

используемые для отдыха и туризма.

К землям историко-культурного назначения законодатель отнес земли

историко-культурных заповедников, мемориальных парков, погребений,

археологических и архитектурных памятников, архитектурно-ландшафтных

комплексов.

Земли пригородных и зеленых зон состоят из земель за пределами городской

черты, служащих местом размещения сооружений, связанных с благоустройством

и

нормальным функционированием городского хозяйства, а также земли, занятые

лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями (статьи 56-60

Земельного

кодекса).

Специфика данной категории земель состоит в том, что вокруг многих из них

устанавливаются охранные и санитарные зоны, которые определяются в

Земельном

кодексе как зоны, создаваемые вокруг земель заповедников, селитебной зоны

населенных пунктов, земель оздоровительного назначения, рек, ручьев и

водоемов, гидротехнических и водозаборных сооружений, источников питьевого

и

технического водоснабжения, магистральных и внутрирайонных водопроводов.

Земельные участки, на которых устанавливаются такие зоны, у собственников

не

изымаются, но в их пределах вводится режим использования земель,

ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с

целями, указанных зон. Нередко эти ограничения носят столь жесткий

характер,

например, запрещение распашки земель, выпаса скота, что собственник

лишается

возможности использовать свои земли по первоначальному целевому назначению.

Также он не вправе требовать возмещения убытков .

Данную категорию земель, на мой взгляд, можно признать как наиболее

«экологичную», поскольку данные земли не предоставляются для осуществления

деятельности, не связанной с их целевым назначением. При всей разнородности

данной категории земель, все они объединены в одну категорию, поскольку

представляют особую ценность для общества и государства.

Землями лесного фонда, согласно статье 62 Земельного кодекса, признаются

земли, покрытые лесом, а также подлежащие облесению.

К землям водного фонда относятся земли, занятые реками, озерами, прудами,

водохранилищами, болотами, гидротехническими и другими водохозяйственными

сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода по берегам рек,

водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.

Землями резервного фонда являются земли, не предоставленные в

собственность,

владение и пользование, а также земли, право собственности, владения и

пользования, на которые прекращено в соответствии с Земельным кодексом

(статьи 63-64 Земельного кодекса).

Данную категорию земель составляют земли-неудобья, служащие резервом для

использования в будущем, после проведения на них мероприятий по улучшению и

освоению.

В заключение, говоря о составе земельного фонда РМ, хотелось бы отметить,

что структура земельного фонда не является постоянной и неизменной. Из года

в год в силу ряда причин, таких как изъятие и предоставление земель,

приватизация, восстановление деградированных и загрязненных земель,

происходят изменения, как в структуре земельного фонда, так и в каждой

отдельно взятой категории. Именно поэтому Правительство ежегодно утверждает

результаты земельного кадастра, что позволяет иметь представление об

актуальной структуре земельного фонда РМ.

3. Право собственности на землю.

Важнейшей предпосылкой обеспечения рационального и эффективного

использования природных ресурсов, в нашем случае земли, в сельском

хозяйстве

является изменение отношений собственности на землю. По мнению инициаторов

земельной реформы именно отношения собственности определяют степень

хозяйственной самостоятельности тех, кто работает на земле, их

заинтересованность в лучшем использовании земель. Право собственности на

земельные участки должно было обеспечить интерес к бережному использованию

земель, к сохранению и повышению плодородия почв.

До 28.06.40 большинство земель в Бесарабии были частной собственностью

граждан. После «оккупации» Президиум ВС СССР 15.08.40 объявил

национализацию

земель в Бесарабии в соответствии с Декретом о земле от 08.11.1917.

Тем не менее, право частной собственности на землю продолжало существовать

де-факто до 1944 и даже позже, о чем свидетельствуют многочисленные акты

купли-продажи земли, завещания земли, уплата земельных налогов того времени

.

Затем долгое время земля рассматривалась как объект исключительной

собственности государства. Переход к рыночным механизмам регулирования

экономики требовал реформирования отношений собственности, прежде всего

правового регулирования отношений в сфере недвижимого имущества. После 1990

года ряд актов, включая Декларацию независимости, осуждали монополию

государства на землю. С принятием Закона «О собственности» от 22.01.91

стала

возможна не только государственная, но и частная собственность на землю

(часть 1 статьи 13 Закона). Реализация данного права, то есть наделение

граждан землей, согласно статье 14 Закона «О приватизации» от 04.07.91,

должна была проводиться в соответствии с Земельным кодексом, который был

принят 25.12.91и который установил в статье 13 порядок предоставления

земель

в частную собственность граждан.

Статья 46 Конституции РМ 1994 года также гарантировала право частной

собственности. Кроме того, Конституция установила, что собственность может

быть публичной и частной, в отличие от Закона «О собственности» от

22.01.91,

который различал государственную, общественную, в том числе колхозную, и

частную собственность.

Однако вплоть до 1996 года существовала парадоксальная правовая ситуация-

право частной собственности на землю признавалось, но граждане не могли

реализовать право отчуждать земельные участки, так как, во-первых,

Постановление ВС ССРМ от 23.01.91 «О порядке введения в действие Закона

ССРМ

«О собственности» и Закон от 10.02.95 « О внесении изменений и дополнений в

Земельный кодекс» ограничивали право собственников распоряжаться землей,

так

как было установлено, что распоряжение путем купли-продажи, передачи в дар,

мены осуществляется с 01.01.2001. Земельным кодексом предусматривался также

ряд ограничений права собственности на земельный участок, связанных с

периодом предоставления и площадью предоставляемых земельных участков,

регламентацией прав собственников доли равноценной земли и порядком

назначения на должность вновь созданного сельскохозяйственного предприятия.

Во-вторых, в Гражданском кодексе установлено, земельные отношения

регулируются земельным законодательством, а оно не предусматривало порядок

отчуждения земельных участков.

Постановлением Конституционного суда 26 января и 2 октября 1996 года

указанное ограничение было признано неконституционным, но в части 6 статьи

6

Закона о нормативной цене и порядке купли-продажи земли было установлено

новое ограничение уже для собственника купленного земельного участка

сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, институт права частной собственности на землю прошел долгий

путь становления в РМ, прежде чем включить в себя всю полноту полномочий

собственника- право владения, пользования и распоряжения.

В то же время дискуссионен вопрос приоритетов при включении земли в

гражданский оборот. Так, высказывается мнение, что не оборот земли, не

включение её в товарно-денежные отношения, а рациональное и эффективное

использование земли по её целевому назначению должно стать исходным

положением, лежащим в основе нормативного закрепления данного института.

Мотивируется это тем, что для гражданского права главное обеспечить свободу

и автономию воли собственника земельного участка и потому указанное

требование ему безразлично, тогда как для земельного права это условие

является одной из принципиальных установок .

На мой взгляд, данное мнение довольно обосновано, хотя и предполагает

преобладание публично-правового элемента над частноправовым в регламентации

гражданско-правовых отношений по поводу земли.

Право собственности, согласно Закону «О собственности» от 22.01.91,

включает

в себя правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Субъектами

данного права могут быть государство, физические и юридические лица РМ, а в

некоторых случаях и иностранные физические и юридические лица. И если с

первыми двумя категориями субъектов права собственности как бы всё ясно, то

третья категория требует объяснения. Закон «О нормативной цене и

купле-продаже земли» от 25.07.97 в части 3 статьи 4 закрепил, что земли,

находящиеся в публичной собственности, могут быть проданы, в том числе и

иностранным инвесторам, за исключением земель сельскохозяйственного

назначения и земель лесного фонда, которые могут быть проданы только

физическим и юридическим лицам РМ.

Объектами права собственности на землю, согласно статье 2.1 Земельного

кодекса, могут быть земельные участки, земельные доли и права на них.

Объем же прав собственников нашел более детальное описание в статье 27

Земельного кодекса:

1. Самостоятельно хозяйствовать на земле;

2. Распоряжаться полученной продукцией и доходами от её реализации;

3. Использовать полезные ископаемые, леса, воды и другие богатства земли;

4. Возводить жилые дома, производственные, социально0культурные и иные

сооружения;

5. Отдавать землю или часть её в аренду или иную форму пользования;

6. Получать в случае изъятия земли для государственных и общественных нужд

полную компенсацию затрат и убытков, включая упущенную выгоду;

7. Передавать землю в наследство и отчуждать её в соответствии с законом.

Объем обязанностей собственников тождественен с объемом обязанностей

землепользователей, поэтому во избежание излишних повторений они будут

рассмотрены в следующем вопросе.

Вместе с тем, характеризуя право собственности на землю нельзя не учитывать

и экологические аспекты регулирования отношений частной собственности на

землю. Дело в том, что интерес собственника в рациональном использовании

природных ресурсов и охране окружающей среды обусловлен двумя

обстоятельствами: во-первых, собственник заинтересован наиболее эффективно

использовать полезные свойства его имущества - в этом сущность права

частной

собственности на землю; а во-вторых, природно-экономические характеристики

ресурса как объекта права собственности, цель его использования в

общественном производстве определяют характер отношения к нему его

собственника, интерес собственника рационально его использовать, сохранять

и

восстанавливать.

Однако практика последних лет показала, что наделение граждан правами

собственников не увеличила заинтересованности в рациональном использовании

земель. Более того, на мой взгляд, культура использования земель неуклонно

снижается. Причиной этого является переоценка значимости права частной

собственности на землю для рационального использования земель.

Сама по себе частная собственность на землю лишь создает предпосылки для

обеспечения оптимального использования природных ресурсов, но никак не

гарантирует этого. В идеале же собственник, конечно, заинтересован в том,

чтобы постоянно извлекать доход вследствие наиболее эффективного

использования земель, в том числе, повышая плодородие почв и сохраняя их.

Решение данной проблемы видится мне только в ограничении прав земельных

собственников, которое должно состоять в том, что они могут свободно

владеть, пользоваться и распоряжаться землей при условии (!), что это не

наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов

других лиц. Данный принцип должен найти конкретное воплощение в Земельном

кодексе при формулировании прав и обязанностей земельных собственников.

Примером таких ограничений могут служить уже упоминавшиеся выше

ограничения,

связанные с установлением санитарных и охранных зон вокруг земель

заповедников, земель оздоровительного назначения и т.д.

Но в данном вопросе нельзя «перегибать палку». Так, ограничения, вводимые в

связи с установлением охранных и санитарных зон настолько суровы, что порой

означают фактическое изъятие земель. Между тем, согласно статье 46

Конституции, никто не может быть лишен своего имущества иначе как в случае

установленной законом общественной необходимости при условии справедливого

и

предварительного возмещения.

Указанное обстоятельство, по моему мнению, оправдывает и настоятельно

требует законодательного закрепления нормы, согласно которой ограничение

прав земельных собственников, лишающее их возможности использовать земли по

их целевому назначению, должно рассматриваться как изъятие собственности,

влекущее возмещения всех причиненных убытков.

Законодательство всех цивилизованных стран уже давно допускает такие

ограничения. Так, статья 14 Конституции Германии разрешает вводить

необходимые для общества ограничения права собственности, в том числе на

земельную недвижимость. Аналогичное положение содержит и Аграрный кодекс

Франции. И это притом, что согласно параграфу 903 Германского гражданского

уложения, собственник распоряжается вещью по своему усмотрению, а статья

544

Французского гражданского кодекса закрепляет право собственника

пользоваться

и распоряжаться вещью наиболее абсолютным способом.

4. Право землепользования.

Землепользование следует рассматривать не только как правомочие

собственника, поскольку возможно пользование землей без обладания правом

собственности на неё. Поэтому круг землепользователей шире круга

собственников. Соответственно, можно различать землепользование

собственников и не собственников земли. Однако качественный состав круга

субъектов права землепользования практически тот же, что и круг

собственников - это государство, физические и юридические лица РМ и

иностранные физические и юридические лица.

Если говорить об объеме прав землепользователей, то он, безусловно, уже,

так

как у них отсутствует, прежде всего, право распоряжения землей, если

конечно

речь не идет о пользователях-собственниках, о правах которых уже говорилось

выше. Права землепользователей можно условно разделить на общие и

специальные. При этом первые присущи всем землепользователям независимо от

категории земель. Это право распоряжаться полученной продукцией, право

использовать полезные ископаемые, леса, воды и другие богатства земли,

получать компенсацию затрат на улучшение земель в случае прекращения права

пользования землей, также право на защиту своих прав и др. Конкретные же

права по использованию земли зависят от целевого назначения земли и условий

её предоставления, в частности конкретные правомочия землепользователя

могут

быть указаны в договоре аренды.

Обязанности землепользователей, как уже отмечалось выше, совпадают с

объемом

обязанностей собственников земли. Объясняется это, прежде всего тем, земля

представляет одинаковую ценность для государства и общества вне зависимости

от того, пользуется ли ей собственник или землепользователь - все они в

равной степени должны беречь землю. Круг их обязанностей мы находим в

статье

29 Земельного кодекса:

1. Использовать землю в соответствии с её назначением;

2. Соблюдать условия эксплуатации земли, не допускать сверхнормативного

применения химикатов;

3. Вовремя вносить земельный налог и другие платежи за использование земли;

4. Принимать меры по предупреждению и борьбе с эрозией, с уплотнениями, с

оползнями, обеспечивать как получение качественной продукции, так и защиту

и

улучшение плодородия почв;

5. Уважать права других обладателей земли;

6. Сохранять межевые знаки;

7. Соблюдать проект организации территории;

8. Своевременно предоставлять в органы местного публичного управления

сведения о состоянии и использовании земель.

Кроме того, к землепользователям в полной мере применимы и описанные ранее

ограничения права пользования.

Основания для возникновения землепользования могут быть различны: договор

аренды, наделение служебным наделом и др.

Изменения права землепользования также обусловлены изменениями тех правовых

оснований, которые повлекли возникновение права землепользования. Например,

стороны договора аренды вносят изменения в договор.

К основаниям прекращения права землепользования, исходя из содержания

статьи

23 Земельного кодекса, можно отнести:

1. Добровольный отказ обладателя от земли;

2. Изъятие земли для государственных или общественных нужд;

3. Изъятие земли в порядке статьи 25 Земельного кодекса;

4. Истечение срока, на который земля была предоставлена;

5. Прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации;

6. Прекращение трудовых отношений, в рамках которых был предоставлен

служебный надел;

7. Несоблюдение условий договора аренды;

8. Использование орошаемых земель способами, приводящими к их

заболачиванию,

вторичному засолению и возникновению очагов ирригационной эрозии;

9. Использование земельного участка способами, приводящими к деградации

почв, их химическому, радиоактивному и другому загрязнению, ухудшению

экологической обстановки.

Кроме того, совсем недавно вышел Закон «Об экспроприации для

общественно-полезных целей» от 08.07.99. Под экспроприацией в данном законе

понимается «передача имущества и имущественных прав из частной

собственности

в публичную…». В качестве объектов экспроприации статья 2 данного закона

называет недвижимое имущество, в том числе и земельные участки, право

пользования недвижимым имуществом до 5 лет, если стороны не установили

другой срок. Таким образом, экспроприацию следует рассматривать как одно из

оснований прекращения права землепользования и права собственности на

земельный участок. При этом статья 13 Закона указывает, что экспроприация

возможна по решению суда с предварительным и справедливым возмещением.

Статьи же 9-12 указанного закона предусматривают и внесудебный порядок

осуществления экспроприации, если есть согласие собственника объекта на

немедленное и справедливое возмещение.

В завершение хотелось бы уделить немного внимания аренде как одной из форм

землепользования. Специфика данной формы землепользования выражается в

следующем:

1. Срочность - согласно Закону «Об аренде», срок аренды не может превышать

99 лет.

2. Платность - арендатор платит арендодателю арендную плату, установленную

сторонами, а за аренду земель, находящихся в публичной собственности - не

менее 2% и не более 10% от нормативной цены в зависимости от назначения

земли.

3. Взаимная регламентация отношений сторонами по использованию земель.

На мой взгляд, потенциальные возможности, которые может дать

сельскохозяйственная аренда, не оценены по достоинству в нашей стране, как

на законодательном уровне, так и на практике. Дело в том, что

сельскохозяйственная аренда- это особый способ ведения хозяйства, который,

Страницы: 1, 2, 3