Формування недержавного сектору економіки на прикл приватизації

об'єктів незавершеного будівництва можна зменшувати на 50%; у випадку, якщо

ніхто не купує ОНБ, то можна створювати господарські товариства на базі

ОНБ, з метою добудови та подальшою ліквідацією.

З 1993р. до березня 1995 року Міністерствами до продажу було

запропоновано 260 ОНБ загальнодержавної власності, а в державі на той час

їх нараховували десь приблизно 12 тис. Багато з них були розпочаті в 50-

х, 60-х роках, а деякі і в кінці 40-х. Ці об'єкти належать головним чином

до вугільної та машинобудівної промисловостей. З них було продано з 1993 до

1995 року близько 80.

Зараз в Україні за словами Беркути А.В. нараховується 2300 об'єктів

незавершеного будівництва. Подальшу долю цих будов повинні вирішити

міністерства та відомства, облдержадміністрації. За перші два місяці 1996

року виставлено на продаж 600 об'єктів.

На мій погляд в процесі приватизації об'єктів незавершеного будівництва є

декілька негативних моментів:

1. Нещодавно прийнято постанову Кабінету Міністрів де записано, що у

випадку, коли директор не виставляє ОНБ на продаж, а на нього є покупці, то

використання майна признається неефективним і це є приводом для того, щоб

розірвати контракт з директором цього підприємства. Ця постанова свідчить

про тиск на директорів підприємств. Єдина мета, що ставиться - це швидкі

темпи приватизації за будь-яку ціну.

2. В усіх регіонах України, крім м.Києва, земля під ОНБ продається власнику

об'єкта. На мою думку, землю ні в якому разі продавати не можна, тому що

разом з продажем землі послідує право на її перепродаж, а там недалеко і до

втрати Україною своєї незалежності.

За перші два місяці 1996 року напрацьовані нові урядові документи стосовно

приватизації об'єктів незавершеного будівництва, відпрацьований критерій

розподілу об'єктів на престижні, непрестижні та звичайні. У випадку

непрестижності об'єкт потрібно продати за мінімальною ціною під

інвестиційні гарантії. Мінімальна ціна - це вартість матеріальних ресурсів,

які можна було б продати після того, як цей об'єкт буде розібраний на

матеріальні ресурси. Зараз діють методичні вказівки по визначенню вартості

об'єктів незавершеного будівництва, розроблені згідно з чинним

законодавством, зокрема Указами Президента України від 14 жовтня 1993 року

№456 "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" і від 2 червня

1995 року "Про внесення змін і доповнень до Указу Президента України від

14 жовтня 1993 року "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва"

та виконання постанов Кабінету Міністрів України від 1 листопада 1993 року

"Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва".

Ці вказівки регулюють механізм обчислення відновної вартості незавершених

будівництвом об'єктів, що не входять до складу цілісного майнового

комплексу і приватизуються окремо згідно з методом затрат. Ті об'єкти

незавершеного будівництва, що входять до складу цілісного майнового

комплексу, оцінюються згідно з Методикою оцінки вартості об'єктів

приватизації, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 18

січня 1995 року.

Приватизуються ті об'єкти незавершеного будівництва, фінансування яких

здійснювалося за рахунок державного, республіканського і місцевих бюджетів

всіх рівнів, та коштів державних підприємств. Приватизації підлягають ті

об'єкти, які законсервовані або тимчасово припинені будівництвом,

тривалість будівництва яких перевищує нормативну більш як у 2 рази і рівень

будівельної готовності яких становить менш як 50%, а також при рівні

готовності більше 50%, якщо відсутні джерела їх фінансування і орган, який

уповноважений управляти відповідним державним майном, згодний на

приватизацію.

Однією з найбільших помилок, як на мою думку, в процесі трансформації форм

власності є приватизація землі. Якщо стає можливим купівля-продаж землі в

кризовий для країни час, то можливий той варіант, що земля піде під заставу

для оплати зовнішніх боргів і як наслідок - втрата економічної

незалежності. Що стосується незавершеного будівництва, то є дозвіл на

приватизацію його разом із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться.

При оцінці вартості земельних ділянок або визначені вартості їх аренди

керуються "Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського

призначення", затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23

березня 1995 року.

Оцінка вартості незавершених будівництвом об'єктів, здійснюється за

допомогою методу затрат, визначається з урахуванням їх фактичного стану,

наявності на будівельному майданчику придатних для використання матеріалів,

виробів, конструкцій, устаткування. До того ж їх відновна вартість і ціна

встановлюється на підставі розподілу об'єктів незавершеного виробництва за

групами: перспективні, безперспективні, звичайні окремо для об'єктів

соціально-культурного та побутового призначення та промислових об'єктів.

Об'єкти соціально-культурного призначення та житлові будинки відносяться до

групи - "перспективні" за такими ознаками:

- будівельна готовність понад 60%;

- конструкції не втратили свою несучу спроможність, їх міцністні показники

дають змогу завершити будову;

- розпочаті будівництвом до п'яти років тому;

- будівництво не ведеться більше року, але своєчасно виконано роботи по

його консервації. До групи "безперспективні" - за такими ознаками:

- будівельна готовність менш як 10%;

- розпочаті будівництвом більш як 10 років тому;

- роботи по консервації не виконувались;

- планувальні рішення не відповідають вимогам діючих будівельних норм.

Промислові об'єкти відносяться до групи "перспективні" за такими ознаками:

окремо розташовані; будівельна готовність понад 60%; конструкції не

втратили свою несучу спроможність; геометричні параметри будівель

забезпечують можливість організації гнучких технологічних ліній, швидкої

переорієнтації виробничих процесів на випуск нової продукції; розпочаті

будівництвом до шести років тому; хоч будівництво і не ведеться більше

року, але своєчасно виконані роботи по його консервації.

Промислові об'єкти до групи "безперспективні" відносяться за такими

ознаками: розташовані на території підприємств; будівельна готовність

менш як 10%; будуються вже більше 10 років; роботи по консервації не

виконувались.

Цей перелік може доповнюватись експертними комісіями. Експертні комісії

мають право відносити той чи інший об'єкт до групи "перспективних" чи

"безперспективних" в залежності від перерахованих ознак та враховуючи

попит на приватизацію об'єктів незавершеного будівництва.При великому

попиті на той чи інший об'єкт незавершеного будівництва експертні комісії

можуть віднести до групи "перспективні" навіть ті, які за ознаками,

затверженими Методикою оцінки вартості об'єктів незавершеного будівництва,

до них не належать.

За суб'єктом приватизаційного процесу, у власність якого переходить об'єкт

незавершеного будівництва, залишається право добудовувати його на свій

розсуд. Фонд державного майна України ставить умови, щоб житлові будинки

після продажу завершували, використовували тільки за своїм первісним

призначенням. Профіль об'єктів соціальної сфери може змінюватись за

погодженням з органами місцевого самоврядування.

В залежності від рішення власника об'єкта, проектної документації,

кон'юнктури ринку розрізняють три способи оцінки об'єктів приватизації

незавершеного будівництва:

- перший спосіб грунтується на кошторісний вартості незавершеного

будівництвом об'єкту в цінах 1984 року;

- другий спосіб - на основі фактично проведених витрат по об'єкту

приватизації;

- третій спосіб - на основі мінімальної ціни об'єкта приватизації під

інвестиційній гарантії за умови завершення будівництва та подальшого

використання об'єкта новим власником відповідно до договору про

приватизацію.

Перші два способи застосовуються для визначення вартості незавершеного

будівництва, що відносяться до "перспективних", останній спосіб

застосовується для визначення вартості об'єктів, що відносяться до

"неперспективних".

При першому способі приватизації об'єктів незавершеного будівництва

вартість об'єктів визначається за формулою:

Св = С1984 Кгот Кор Кц + Смат

де:

Св - відновна вартість об'єктів (у цінах, що склалися на 1 січня або 1

липня року, в якому проводиться приватизація об'єкта).

С1984 - повна кошторисна вартість незавершених будівництвом об'єктів у

цінах 1984 року.

Вона визначається на основі проектно-кошторисної документації об'єкта, що

приватизується. Якщо ця документація відсутня, то кошторисна вартість може

визначитися із застосуванням кошторисних норм і прейскурантів, якими

користувалися учасники будівництва в цінах 1984 року.

Кгот - коефіцієнт готовності-відображає рівень будівельної готовності

об'єкта. Під станом готовності розуміють відношення виконаного обсягу робіт

до повного проектного обсягу. Кгот обчислюється на основі кошторисної

вартості виконаних будівельних робіт. Він визначається за даними акта

обстеження рівня готовності будівель і споруд, який складає експертна

комісія.

Кор - коефіцієнт, що відображає фізичний знос будівлі. При умові, що

існують фізичні пошкодження конструкції, то експертна комісія визначає

коефіцієнт, що враховує кошти, необхідні на ремонт пошкоджених конструкцій

чи незакінчених робіт. Розмір цього коефіцієнта визначається відношенням

вартості ремонту до вартості нових конструкцій.

Кц - коефіцієнт цін, який враховує зміну вартості будівництва за станом на

1 січня або 1 липня року, в якому проводиться приватизація об'єкта по

відношенню до вартості будівництва, обчисленої в цінах 1984 року;

Смат - вартість матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на майданчик

і не використані ( в цінах, що склалися на 1 січня або 1 липня року, в

якому проводиться приватизація об'єкта).

В цілому процедура оцінки включає такі моменти: вивчення архітектурного

проекту та кошторисної документації; інспекцію об'єкта (якщо робиться

експертна оцінка об'єктів незавершеного будівництва); оцінку рівня

готовності об'єкта; оцінку годності; визначення вартості.

При інспекції аналізується обсяг виконаних робіт і складаються дефектні

відомості. На основі аналізу складається експертна оцінка стану готовності

об'єкта, тобто визначається відсоток пошкодження (зносу) окремих частин

будівлі.

Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається з урахуванням їх

придатності до використання виходячи з ринкових цін, що склалися на 1 січня

або на 1 липня року, в якому проводиться приватизація.

Вартість об'єкта за ІІ способом, тобто за фактично проведеними витратами на

даний об'єкт складається із:

- фактичних витрат на незавершене будівництво об'єкта по окремих роках,

зазначених у бухгалтерських рахунках;

- додаткових витрат, які виникли у зв'язку із зростанням цін на

матеріальні і трудові ресурси;

- вартості матеріалів, виробів, що завезені на майданчик, але

не використані для будівництва;

- вартості устаткування.

Вартість об'єкта за третім способом визначається ринковою вартістю

устаткування, матеріалів, виробів, які можна отримати при розбиранні

незавершених будівель і споруд і які після розбирання придатні для

подальшого використання. В цю вартість не входять витрати на розбирання

матеріалів, виробів, а також вартість матеріалів, конструкцій, які не

можуть бути розібрані або використанні після розбираня, абое вони

підлягають списанню.

Ціна, за якою об'єкт незавершеного будівництва продається, визначається під

час аукціону або конкурсу, або при укладанні угоди про купівлю-продаж

об'єкта за умови завершення будівництва та використання об'єкта новим

власником згідно з договором про приватизацію.

В деяких випадках основну цінність об'єкта незавершеного будівництва

становить його місцезнаходження в системі міського будівництва. В такому

випадку оцінка об'єкта методом затрат не відображає його реальної ринкової

вартості.[63.17] Це особливо актуально для об'єктів з низьким

коефіцієнтом готовності в центрі міста.

Визначення вартості незавершеного будівництва повинно доповнюватись оцінкою

найбільш ефективного використання земельної ділянки, на якій знаходиться

об'єкт. Така оцінка базується на визначенні потенційної прибутковості, яку

можна отримати при експлуатації об'єкта.

У відповідності з "Порядком відстрочки платежу покупцям незавершеного

будівництва"[55.4] відстрочка платежу надається юридичним та фізичним

особам України, які приватизують об'єкти незавершеного будівництва.

Розрахунки за придбані об'єкти незавершеного будівництва можуть

здійснюватись в такому порядку:

50% вартості об'єкта, приватизованого за грошові кошти, сплачується

покупцем протягом 30 днів з моменту переходу до нього права власності;

Решта суми сплачується з відстрочкою платежу до 5 років з дня підписання

договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва. Час відстрочки

та конкретні строки оплати визначаються умовами договору купівлі-продажу

об'єкта. Відстрочка платежу може надаватись на будь-який строк не менше 5

років. При наданні відстрочки на одни рік платежі вносяться не пізніше

річного терміну від дати підписання договору купівлі-продажу. Передбачено

також, що якщо відстрочка надається на термін більше одного року платежі

вносяться щорічно рівними частками.

Відстрочка платежу при приватизації об'єктів незакінчених будівництвом - це

позитивне зрушення в своєму приватизаційному процесі в Україні. Вона дасть

можливість розконсервувати затрачені на об'єкти кошти, ефективно їх

використати, залучити більше коло інвесторів, поповнити бюджети.

Об'єкт, незавершений будівництвом, вартість якого розрахована у

відповідності з Методикою може приватизуватися за грошові кошти з

відстрочкою платежу або без неї лише за умови доцільності використання

того чи іншого об'єкту незавершеного будівництвом. Якщо встановлюється,

що той чи інший об'єкт незавершеного будівництва недоцільно добудовувати,

то він підлягає ліквідації. Витрати по вищезгаданих об'єктах підлягають

списанню у відповідності з "Порядком списання витрат по об'єктах

незавершеного будівництва, що ліквідуються".[56.54] У відповідності з

цим Порядком на об'єктах, потреба в будівництві яких відпала або на

продовження будівництва яких відсутні кошти, повинен складатися акт про

припинення будівництва.

Цей акт є первинним документом для розгляду відповідними установами

питання про припинення будівництва для прийняття подальшого рішення щодо

консервації, продажу або ліквідації. Рішення щодо ліквідації об'єктів

приймається органом який здійснює фінансування. Рішення може прийматися:

- керівником підприємствва, якщо фінансування зазначеного будівництва

здійснювалося за рахунок коштів підприємства;

- міністерством чи відомством, до сфери управління якого входить

підприємство загальнодержавної власності і які виділили кошти на

будівництво об'єкта;

- місцевими державними адміністраціями, виконавчими комітетами місцевих Рад

народних депутатів, якщо фінансування об'єкта здійснювалось з місцевих

бюджетів;

- засновниками господарських товариств, якщо будівництво здійснювалось за

рахунок їх коштів.

Рішення про ліквідацію того чи іншого об'єкту незавершеного будівництва має

погоджуватися з Комісією з проведення приватизації об'єктів незавершеного

будівництва.

При списанні витрат з балансу підприємств по об'єктах не- завершеного

будівництва у рішенні про списання витрат повинні зазначатися суми, що

будуть списуватись з балансу та суми витрат, необхідні для ліквідації

об'єкта, тобто для розбирання споруд, будівель, конструкцій, демонтажу

устаткування, для інших цілей.

В основу визначення вартості незавершених будівництвом об'єктів за

кошторисною вартістю у цінах 1984 року покладені кошторисні дані, а в

основу ІІ методу покладені балансові дані, які в силу суб'єктивної цінової

політики не відображають об'єктивної вартості майна. Якщо в основу

визначення вартості незавершених будівництвом об'єктів покласти відновну

вартість, тобто вартість цього об'єкта у цінах на сьогодні, то формула

визначення вартості об'єкта "мала" б такий вигляд:

Со = Св + Кзн + Смат

де:

Со - залишкова вартість об'єкта;

Св - відновна вартість;

Кзн - коефіцієнт зносу;

Смат - вартість матеріалів, що завезені на будівельний майданчик, але не

використані.

Залишкову вартість об'єкта визначену таким чином необхідно коригувати в

залежності від місцезнаходження та строку окупності об'єкта.

На мою думку, на сучасному етапі потрібно також відшліфувати методику

оцінки майна підприємств, що приватизуються. Відновну вартість потрібно

покласти і в основу визначення вартості інших об'єктів приватизації,

особливо це актуально при приватизації об'єктів неконкурентними способами.

При цьому об'єктивні результати дає метод заміщення з врахуванням

амортизації. Формулу:

Со = Св х Км х Кф х Кзон

де:

Со - залишкова вартість;

Км - коефіцієнт морального зносу;

Кф - коефіцієнт функціонального зносу;

Кзон - зональний коефіцієнт.

необхідно доповнити коефіцієнтами прибутковості (Кпр) та коефіцієнтом

оборотності активів (Кобор.ак.). Вищезгадана формула матиме такий вигляд:

Со = Св х Км х Кф х Кзон х Кпр х Кобор.ак.

Коефіцієнт прибутковості можна визначити за формулою:[10.56]

чистий прибуток

Кпр = --------------------------

обсяг продаж

При визначенні вартості об'єктів приватизації потрібно визначити не тільки

коефіцієнт прибутковості за останні декілька років (адже можливе штучне

заниження цього показника з метою зменшення вартості), але і потенційний

коефіцієнт прибутковості в найближчі роки після приватизації. Припустимо,

що n - це рік приватизації, П - чистий прибуток, Vn - обсяг продаж, тоді

формула визначення коефіцієнта прибутковості матиме такий вигляд:

Якщо коефіцієнт прибутковості має тенденцію до збільшення, то вартість

об'єкта, що приватизується має бути збільшена.

Коефіцієнт прибутковості може бути збільшений або за рахунок зростання цін

на продукцію даного підприємства, або за рахунок зменшення затрат. Але

враховуючи те, що збільшення ціни може привести до падіння попиту на дану

продукцію і що в умовах вільного переливу капіталу прибутковість продукції.

тяжіє до середньогалузевого рівня, то коефіцієнт прибутковості буде

відігравати найважливішу роль для з'ясування реальної вартості об'єкта.

При визначенні вартості об'єкта потрібно враховувати і коефіцієнт

оборотності активів (Кобор.ак.).

де:

Vn - обсяг продажу;

А - вартість активу (грошових коштів, короткострокових та

довгострокових фінансових вкладень, дебіторської заборгованості, запасів,

витрат майбутніх періодів, основних засобів).

Цей коефіцієнт показує скільки грошових одиниць продажу формує кожна

грошова одиниця активів. Він за своїм змістом близький до показника

фондовіддачі (відмінність в тому, що показник оборотності оцінює

використання всіх активів, а не тільки основних фондів). Чим більший

коефіцієнт оборотності, тим більше коштів приносить кожна грошова одиниця

активів, тим більш ефективно використовуються активи, тим краще обладнання.

Хочеться ще раз відмітити, що метод оцінки вартості об'єкта по потенційній

прибутковості, метод аналогів продаж, метод затрат широко використовуються

в усьому світі, чудово доповнюють один одного і при комплексному

використанні дають об'єктивну оцінку вартості майна об'єктів, в тому числі

і комунальної власності. Але вищезгадані методи оцінки використовуються в

основному при експертній оцінці майна. В приватизаційному ж процесі для

визначення вартості майна підприємства, що приватизуються на аукціоні або

за конкурсом, викупаються, використовується Методика оцінки вартості майна

під час приватизації. За цією методикою оцінена[42.25] вартість майна

тисяч підприємств загальнодержавної та комунальної власності. Оцінка за

цією методикою базується на даних бухгалтерського обліку і дає можливість

оперативно зробити оцінку. Вона сприяє залученню потенційних покупців,

трансформації форм власності в суспільстві, але одним з найбільших

недоліків цієї Методики є те, що вона занижує реальну вартість підприємств,

що підтверджують паралельно проведені експертні оцінки.

2. Застосування методики оцінки об'єктів комунальної

власності на підприємствах

Процеси демонополізації, роздержавлення, приватизації в Україні були

зумовлені історичним та економічним розвитком країни. Приватизація, як

процес трансформування відносин власності, стала невід'ємною частиною

реформ при переході до ринкової економіки всіх постсоціалістичних країн. В

ході приватизації розробляються і випробовуються різні способи, методи,

методики щодо приватизаційного процесу. Від того, наскільки досконалими

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12