Аренда. Рынок аренды нежилых помещений

труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что

образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов

(см.схемы № 4 и № 5).

Схема № 4 «Принципы аренды»

Схема № 5 «Субъекты аренды недвижимости»

Практическая реализация арендных отношений опосредуется

взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные

(муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.

При арендной деятельности достигается объединение в единую систему

трех важнейших черт каждого человека: хозяина – труженика – собственника. С

полной отдачей сил каждый трудится потому, что является хозяином

собственником дела, а хозяин он потому, что владеет и распоряжается

недвижимостью и другим имуществом. Стремление сохранить одну из сторон

этого диалектического единства – оставить труженика, лишенного

собственности, а с нею и хозяйских прав на землю и другую недвижимость – не

обеспечивает необходимого прогресса мирового сообщества. Надо не разделять

и противопоставлять труд и капитал, а соединять их в одно целое в форме

арендного или народного предприятия, полностью принадлежащего его

работникам. История давно подтвердила, что собственность «работает» на всех

только тогда, когда члены общества имеют доступ к ее использованию в общих

интересах. Подъем экономики может наступить раньше и стабильнее, если

ускорить процесс ликвидации наемного труда, оставляющего большинство в

состоянии некоторой замкнутости, не позволяющей реализовать творческий

потенциал каждого. Одно из направлений преодоления между трудом и капиталом

– широкое развитие арендных отношений с использованием государственных и

муниципальных объектов.

§.3. Виды и формы аренды

Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в

арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять

вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического

воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы

без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь,

воздействует на содержание и не существует без него.

Аренда является организационной формой производства, выражающей

отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое

самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет

свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно

представить с разной степенью конкретности.

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от

многих условия, но наиболее существенным признаком, определяющим вид

аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности

предпринимателей в решении всех основных производственных функций –

планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации

продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом

определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В

практике существуют с различными модификациями два основных варианта:

Вариант А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и

оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом

этапе ее распространения в России (1987-1991гг.).

Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной

частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств

производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно

арендовать только землю для нового строительства и расширения производства

или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап

аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г.

приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также

местном объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или

в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух

уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри

предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными

трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти

внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно

горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих

предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями,

объединениями, определенными территориями и местными или государственными

органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в

обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической

самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных

отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается

ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости.

Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он

самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с

экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую

продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются

только экономическими методами.

Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость

используется в заранее определенных собственников целях – для выполнения

обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и

качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может

использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно

полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте (см.схема № 6).

Схема № 6 «Виды и формы аренды»

Организационно-правовые формы аренды определяются составом

обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть

индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными,

создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия.

Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь

созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную

ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств

производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных

отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия

арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и

распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия

аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам

производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства,

не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм

собственности:

. земельных участков и других обособленных природных объектов;

. предприятий и других имущественных комплексов;

. отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или

оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) – атомные

электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так,

пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда

допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными

государственными органами (Закон РФ «О недрах» (ст.11), Водный кодекс РФ

(ст.46-53), Основы лесного законодательства РФ (ст.28)).

§.4. Экономический механизм аренды недвижимости

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и

инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические

формы: арендная плата и арендный доход (см.схему № 7).

Схема № 7 «Структура арендных отношений»

|Мотивация предпринимательской деятельности |

|Арендные платежи: |

|Размер, сроки, условия |

| |

|Приращение |

|Арендный доход |

|стоимости недвижимости |

| | | |

| |

|Ссудный процент, цены, |

|Государственное регулирование: |

|Издержки эксплуатации |

|налоги, лицензирование, |

|Объекта |

|учет и отчетность |

|Предпринимательский проект |

|(бизнес-план, окупаемость затрат) |

|Организация самоуправления |

С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд

(предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности

обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании

муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, -

расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и

удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-

экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей

(работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно

заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в

осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации –

прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем

образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения,

пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое

имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него

в принципе возможно лишь после внесения платы. (см.схему № 8).

Схема № 8 «Экономические отношения при арендной деятельности»

1

2

3

4

7

5 6

7

12

8 9

10

11

§.4.1. Арендная плата: состав и функции

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок

является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей.

Именно в них заключены единство и противоречия между собственником

недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или

уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо

наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным

последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству

предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или

даже исключает объекты из производительного использования. В чем же

сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных

партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной

стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет

функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления,

стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает

одной из экономических форм реализации права собственности (см.схему № 9).

Схема № 9 «Понятие и функции арендной платы»

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит.

Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только

деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в

кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой

определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого

имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.)

собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных

момента:

. состав платежей;

. размер платежей;

. способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные

элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций

имеет важное теоретическое и практическое значение.

Одним из главных принципов определения арендной платы является

возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным

процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна

быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по

величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере

на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств

производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на

создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и

стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных

отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном

размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного,

является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне

закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать

часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной

организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре

экономических элемента:

1. Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного

имущества (кроме земли) (Ам);

2. Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия

собственника в его проведении (Ск);

3. Налог на имущество (Ни);

4. Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом

использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную

стоимость (Вз), т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па

Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных

платежей за землю. Пока существует монополия на землю как объект хозяйства,

связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель,

арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный

доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может

изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если

возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого

арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и

сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому

строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли

государству или частному собственнику определяет только направление

присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен

составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той

части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента

I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения

земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает

неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и

дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших

сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со

средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты I от

дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные

арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от

дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так

как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие

ущемило бы их экономические интересы.

§.4.2. Виды и формы арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей

и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их

воплощение (схема № 10).

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов

арендных платежей или соответствующая комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального

этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует

порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих

случаях является установление их в определенном размере от стоимости

сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом

качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда

расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта

аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ).

Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть

производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Схема № 10 «Виды и формы арендных платежей»

§.5. Аренда нежилых помещений.

Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1

главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения

специального параграфа 4 той же главы.

По Договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору

имущество за плату во временное владение и пользование или во временное

пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в

результате использования арендованного имущества, являются собственностью

арендатора.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу,

управомоченному собственником или законом сдавать имущество в аренду.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество,

принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия

собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду

здания без согласия Министерства РФ по управлению государственным

имуществом, на практике эти полномочия передаются территориальным органом

МГИ.

Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной

собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления

(Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления

в РФ»).

Недвижимое имущество, принадлежащее по праву хозяйственного ведения

предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с

Страницы: 1, 2, 3, 4