Взаимодействие вербальных и невербальных средств передачи информации

Актуальность использования подземного пространства обусловлена необходимостью рационального отношения к территориальным резервам

Основные градостроительные принципы размещения подземных сооружений общественного назначения включают:

·                     создание подземных общественных комплексов в местах формирования транспортно-пересадочных узлов на пересечениях автомобильных магистралей I класса, а также в местах их пересечения с линиями железной дороги;

·                     размещение подземных сооружений в зонах планируемого развития общественных центров городского значения;

·                     размещение подземных комплексов в составе функциональных зон общественного назначения.

Комплексное использование подземного пространства осложнено следующими факторами:

·                     экологической обстановкой (прежде всего геоэкологической), пока еще малоизученной применительно к подземным сооружениям;

·                     аварийными ситуациями при производстве подземных работ;

·                     повышенными требованиями к безопасности выполнения работ на стадии возведения сооружения и к его надежности на стадии эксплуатации;

Мероприятия по освоению подземного пространства и развитию подземной урбанизации города включают:

- в целях сохранения системы открытых пространств и развития озелененных территорий - комплексное освоение наземного и подземного пространства, в том числе наземного для формирования скверов, садов, бульваров, парков, многофункциональных общественно-парковых зон и подземного - для размещения крупных коммерческих объектов торгового, торгово-развлекательного и иного характера, не требующих естественного освещения;

- в целях сохранения индивидуальных и морфотипических характеристик исторически сложившейся планировки и застройки размещение в подземном пространстве исторической части города и районов, влияющих на восприятие исторически сложившегося силуэта застройки, не требующих естественного освещения крупномасштабных производственных, общественных, инженерных, транспортных сооружений, не соответствующих требованиям охраны историко-культурного наследия;

- в целях обеспечения доступности объектов обслуживания, мест приложения труда, мест хранения автотранспорта, надежности функционирования инженерной и транспортной инфраструктуры города -использование подземного пространства для формирования развитой системы пешеходных общественных пространств и транспортно-пересадочных коммуникаций, городских общественных центров и многофункциональных общественных районов, для размещения сооружений временного и постоянного хранения автотранспорта при комплексной реконструкции сложившейся жилой застройки, производственно-складских и инженерных сооружений при интенсификации использования сохраняемых производственных территорий, городских магистралей и новых линий скоростного внеуличного общественного транспорта, энергетических объектов, включая электроподстанции 110-500 кВ, трансформаторные и распределительные подстанции 10-20 кВ.

Принцип пространственного размещения комплексов позволяет обеспечить:

·                     высвобождение ценных земельных участков под пешеходные зоны и озеленение;

·                     ограничение на территории комплекса транспортного движения;

·                     сокращение наземных площадей, отводимых под автомобильные парковки;

·                     развитие традиций района строительства, его функциональных и архитектурных особенностей;

·                     соблюдение существующих «красных» линий застройки;

·                     сохранение этажности и масштаба среды, морфотипов застройки, имеющей архитектурно-художественную либо историческую ценность;

·                     реставрацию памятников.

Градостроительная эффективность комплексного использования подземного пространства будет заключаться:

·                     в использовании принципа глубинно-пространственного формирования застройки, обеспечивающего высокий градостроительный эффект в различных аспектах: архитектурно-планировочном, объемно-пространственном, эстетическом, социально-экономическом, экологическом, инженерно-техническом, что дает возможность получить градостроительные решения с качественно новой формой организации высококомфортной среды обитания;

·                     в комплексном использовании подземного пространства, что даст возможность обеспечить интеграцию использования пространства города;

·                     в существенной экономии приведенных затрат на инженерную подготовку территории за счет сокращения объемов земляных работ и совмещения инженерных сетей;

·                     в уменьшении энергопотребления на отопление и вентиляцию подземных сооружений на 30-80% по сравнению с аналогичными наземными объектами благодаря значительной массе окружающего их грунта, обладающей значительной тепловой инерцией.

Комплексное использование подземного пространства в целях роста благосостояния людей, улучшения уровня их жизни и создания новой среды обитания достигается посредством:

·                     создания крупных подземных инфраструктур и подземных сооружений как градообразующих и интегрирующих большие сложные геосистемы со встроенными инвариантными техническими и архитектурными решениями;

·                     строительства подземных сооружений нового поколения с использованием высоких технологий, новых объемно-планировочных, конструктивных, архитектурных решений и способов управления свойствами грунтового массива;

·                     повышения безопасности в подземном строительстве, в том числе предотвращения просадок дневной поверхности;

·                     внедрения геомониторинга и геомеханических исследований структуры и свойств вмещающих грунтов;

·                     повышения качества подземных сооружений;

·                     внедрения новых механизированных комплексов и способов строительства.

Предложения по использованию подземного пространства

При разработке основных направлений комплексного использования подземного пространства следует базироваться на принципах, определяемых теми преимуществами, которыми обладают подземные сооружения:

·                     возможность размещения в подземном пространстве инфраструктур, которые нежелательно или нецелесообразно располагать на поверхности;

·                     наличие естественной защиты одновременно от механических, температурных, акустических и других воздействий.

·                     изолированность, исключающая влияние расположенных в подземных сооружениях производственных объектов с вредными технологическими процессами на наземные сооружения и окружающую их среду.

Необходимо также учитывать еще одну существенную особенность подземного пространства: способность скрыть внешне непривлекательные производства, а значит, решить определенные эстетические задачи.

Проектирование подземных сооружений должно осуществляться как процесс создания развивающейся техногенно-природной геосистемы, с одной стороны, и постоянной переработки информации, генерирования, оценки и принятия инженерных решений с учетом опыта строительства и эксплуатации подземных сооружений, с другой стороны. При этом необходимо в очередной раз подчеркнуть важность оценки возможных последствий комплексного строительства подземных сооружений и его влияния на окружающую среду и экономику города.

Особое внимание следует уделять подземным сооружениям нового поколения, для чего в проектах таких объектов должно быть предусмотрено не только применение высоких технологий, но и создание архитектурного облика, отвечающего высоким эстетическим требованиям. При этом необходимо обеспечить организацию безопасной и комфортной среды для пребывания человека в подземных условиях на основе новейших разработок в области жизнеобеспечения в замкнутых (подземных) пространствах.

3.2 Юридические нюансы

Принимая решение и развивая проект подземного строительства, девелоперу следует учитывать как инвестиционные, так и юридические нюансы. Среди возникающих вопросов, например, такие: существует ли необходимость в изменении целевого назначения земли, если на поверхности участок используется в соответствии с целевым назначением, а подземное сооружение под ним целевому назначению не соответствует?; возможно ли строительство подземных сооружений под землями, находящимися в частной собственности, без разрешения собственника?

Отметим, что украинское законодательство не регулирует порядок предоставления земельных участков для строительства подземных объектов. Земельный кодекс предусматривает возможность иметь в собственности или аренде земельный участок, имеющий вертикальные границы. Горизонтальные же уровни никак не определяются, и право землепользования распространяется на пространство как над, так и под поверхностью участка, на глубину, необходимую для возведения здания. Ведь очевидно, что для всякого строительства требуются определенные подземные работы, связанные с обустройством фундамента. Но возможность сугубо подземного строительства кодекс не учитывает. Нет и термина «подземный земельный участок».

Кроме того, для строительства таких объектов, прежде всего торговых, часто используется пространство под дорожным покрытием, в пешеходных переходах или в связи с ними, а земли эти принадлежат дорожникам или коммунальным службам. В связи с этим передача подземных частей какого-либо участка в собственность юридических оснований не имеет.

В то же время, для получения разрешения на строительство требуется наличие права собственности или пользования земельным участком. Поэтому самый распространенный способ решения вопроса подземного строительства – осуществление его в качестве инвестора, а не заказчика. Более того, очень часто сам город определяет место и сроки строительства, а затем на конкурсной основе (или с соблюдением видимости конкурса) ищет инвестора, ведь подземное строительство позволяет улучшить инфраструктуру центра города, сохраняя в целости традиционную архитектуру. При этом инвестор получает право собственности на подземный торговый центр, избегая проблем и трудностей с оформлением прав землепользования на период строительства и с получением разрешения на него. Правда, в связи с этим он слабо влияет на строительство, особенно на этапе проектирования, но пока что такая схема наиболее оптимальна.

3.3 Современные подземные строительства

Оценить в точных цифрах рынок подземного строительства достаточно сложно хотя бы уже потому, что работы под землей предусматривают строительство любого здания. Кроме того, зачастую торгово-развлекательные и торговые центры имеют подземные уровни, которые включаются в общую площадь здания и не выделяются как подземный объект. Такая же ситуация и с паркингами под офисными, торговыми и жилыми зданиями. Еще один аспект: статистика предусматривает одинаковые единицы измерений, но паркинги и центры измеряются в квадратных метрах, а туннели – в метрах.

Так или иначе, существует три основных направления подземного строительства:

·                     строительство подземных транспортных артерий;

·                     организация подземных паркингов;

·                     строительство подземных торговых и торгово-развлекательных центров.

ТЦ и ТРЦ

Под этими же привычными аббревиатурами скрываются торговые и торгово-развлекательные центры. Эти объекты довольно часто стали спускаться под землю. Строго говоря, речь идет скорее именно о торговых центрах, поскольку развлекательный сектор в подземных центрах обычно ограничивается зоной кафе и точек быстрого питания, кое-где дополняясь детскими игровыми зонами.

В Украине лидером по количеству подземных торговых центров является Киев, а самый известный подземный ТЦ – это, пожалуй, «Глобус», располагающийся под Майданом Незалежности в Киеве. Его строительство вызывало немало споров, но мало кто знает, что планы подобной застройки площади, тогда Октябрьской Революции, имелись еще в советское время. В конце 70-х гг. был разработан проект, включавший в себя кинотеатр, выставочные залы и рестораны в подземном ярусе. Все это было бы первым опытом освоения подземных пространств в коммерческих целях в Советском Союзе, но сначала работы затянулись, а затем, с приходом перестройки и связанных с ней экономических проблем, и вовсе прекратились. Так что «Глобус», можно сказать, то самое новое, которое является подзабытым старым.

До конца 90-х строительством под землей компании не занимались – дорого, да и неэффективно, в силу невысокого потребительского спроса со стороны населения. Первой «ласточкой» стал торговый комплекс под пл. Славы в Киеве. И «пошло-поехало»: ТЦ «Метроград», ТЦ «Глобус», несколько ТЦ сети «Квадрат», «Арена-Сити», «Fashion Center», причем средняя площадь подземных ТЦ в Киеве составляет порядка 45-50 тыс. м2.

В регионах ситуация не столь захватывающая, причинами чего является то, что, во-первых, в столице концентрируются финансы, а это позволяет как инвестировать в подземные ТЦ, так и ожидать от них отдачи.

Кстати, ударные темпы подземного строительства в Киеве привели к тому, что предложение торговых площадей иногда превышает спрос на них, особенно теперь, когда потребительский спрос переместился в сторону ТЦ и ТРЦ, расположенных спальных районах города. Тем не менее, основные подземные ТЦ, такие, как «Глобус», «Метроград» и большинство «Квадратов», пользуются спросом среди арендаторов из-за удачного расположения и постоянного пешеходного потока.

В Харькове строительство подземных торговых центров планировалось под двумя центральными площадями города – Конституции и Свободы. Планы относительно первой из них существуют и поныне, однако на сегодняшний день эти проекты не реализованы. Как не реализован и план строительства подземного ТЦ на пересечении просп. Ленина и ул. 23-го Августа. Единственный в городе существующий ТЦ – «Подземный город» в районе Южного вокзала, совмещенный с пешеходным переходом под ул. Полтавский Шлях и Красноармейской. В Донецке подземные ярусы имеет ТРЦ «Золотое кольцо» на пл. Павших Коммунаров. Кроме того, к небольшим подземным ТЦ можно отнести и оборудованные под стационарную торговлю пешеходные переходы и вестибюли метро в Киеве, Харькове, Днепропетровске, Донецке и других городах. В целом же, можно считать, что строительство подземных ТЦ в центральных частях крупных городов, пока еще дело будущего.

На то есть свои резоны. Так, основным преимуществом подземных ТЦ является концентрация пассажирских и покупательских потоков. При этом инвестор обычно избавляется от многих юридических проблем (о чем сказано выше), поскольку месторасположение будущего ТЦ определяют городские власти, они же и заинтересованы в скорейшей реализации проекта. Задача инвестора: заинтересовать потенциальных клиентов форматом, ассортиментом и выбором товарных групп.

При строительстве подземного ТЦ имеется ряд особенностей. Так, необходимо проведение детальных геолого-изыскательских исследований на участке строительства, обследование примыкающих к месту строительства зданий и сооружений.

Особое внимание при проектировании следует уделить удобству входа/выхода для посетителей, широким проходам и свободе интерьера. Очень желательно наличие больших открытых пространств, присутствие дневного освещения или его имитация, использование легких стеклянных конструкций, зеленых насаждений, фонтанов и т. д. Кстати, на самом нижнем этаже подземного ТЦ должны располагаться так называемые «магниты» – наиболее привлекательные торговые и развлекательные объекты, парковка. Это обеспечит как приток посетителей вниз, так и постоянный поток на всех ярусах.

Важно также удобство передвижения посетителей по ТЦ, потому следует тщательно продумать наличие вертикальных связей – эскалаторов, панорамных лифтов, лестниц, а также различных указателей, схем и знаков, которые направят посетителей в нужные зоны.

3.4 Паркинги

Современный объект предполагает использование его посетителями (работниками, жителями) немалого количества транспортных средств. И все они требуют места для парковки. Причем относится это ко всем типам зданий: общественным, жилым или коммерческим. При этом всюду земля дорогая, а в центре – особенно, да часто и нет свободного пространства для организации паркинга. Потому оптимальным в таких случаях является подземный паркинг. Более того, во многих крупных городах местные власти не дают разрешение на строительство зданий в центральной части города, если для них не предусмотрены подземные паркинги.

Проектироваться он должен из расчета примерно одного машиноместа на 18–25 м2 торговой площади, хотя это не закон, а лишь принятие европейского опыта. Этот показатель можно снизить для непродуктовых объектов, но в случае наличия в составе ТЦ продуктового супермаркета или кинотеатра, количество посетителей на автомобилях и частота посещений возрастают.

Конечно, наличие подземного паркинга – это дополнительные и существенные затраты, а кроме того, хлопоты по рациональной организации его функционирования. Основные требования к парковкам таковы: водителям должно быть несложно найти въезд; не должно возникать проблемы с тем, как найти свой автомобиль среди многих других и выехать с парковки. Поэтому на парковке должны быть указатели входа в ТЦ, выезда из паркинга, в целом – цифровые, буквенные и цветовые обозначения. Очень хорошо, если эти табло будут связаны с управляющей системой здания и смогут подсказывать посетителям, в каких частях паркинга есть свободные места.

Важно также правильное определение вместимости парковки: при расчете следует учитывать не только геометрические размеры машин, но и необходимость входа/выхода из них пассажиров, а также пользования багажниками.

3.5 Туннели

Туннельное строительство пока еще находится на начальной стадии развития в нашей стране по тем же причинам, по которым не было активного строительства подземных ТЦ в столице в 90-е гг. Ведь такие сооружения требуют очень больших вложений и решают проблемы «перенаселенных» автомобилями городов. Потому автотуннели – очень частое явление в Западной Европе, а теперь и в Москве. Но приходит и наше время.

Во-первых, строятся туннели для метрополитена. В первую очередь – в Киеве, а также, хотя и небольшими темпами, идет строительство и в Харькове. Собираются продолжить строительство метро, прекращенное ранее, и в Донецке. Есть предварительные проекты строительства метрополитенов в Запорожье, Львове и Одессе. Вопрос лишь в финансировании строительства, с которым повсюду, кроме Киева, проблемы, а с реализацией проблем не будет, так как метростроевцы в нашей стране опытные.

Этого нельзя сказать о строительстве автодорожных туннелей. Навыков возведения этих сооружений у отечественных компаний пока нет, хотя проектирование уже ведется. Так, концерн «Киевподземдорстрой» разрабатывает строительство двухуровневого Подольского туннеля протяженностью 1,5 км с тремя полосами движения в обоих направлениях и пропускной способностью в 20 тыс. автомобилей в день. Планировалось осуществить строительство уже к 2009 г., но пока что сроки откладываются. При этом Подольский туннель является лишь частью комплексной программы, предусматривающей до 2020 года строительство 7 автодорожных туннелей общей протяженностью около 23 км.

Есть идеи строительства таких туннелей и в регионах. Так, в Севастополе рассматривают возможность стро-ительства транспортно-пешеходного туннеля под центром города, предлагаются идеи строительства туннеля «Крым – Кубань» через Керченский пролив. Крайне необходимы, по мнению местного губернатора, подземные развязки и Харькову. А в Закарпатье планируется строительство Бескидского железнодорожного туннеля.

Таким образом, в ближайшие годы в Украине должно развернуться масштабное туннельное строительство. Но пока что это вопрос перспективы, а не настоящего.

Заключение

Торговый центр (ТЦ)- это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

Специализированные торговые центры часто разделяют по разным темам, среди которых торговля и развлечения, они называются торгово- развлекательными центрами (ТРЦ).

Список литературы

1.   Бочарова, Н. А. Торгово-развлекательный комплекс «Континенталь» [Текст] / Н.А. Бочкарева // В2В. Недвижимость для бизнеса. Иркутск. – 2007.- №1.- С. 53.

2.   Устинов, Г. Г. Иркутская торговая недвижимость будет развиваться в сторону укрупнения форматов [Текст]: отчет по анализу рынка торговой недвижимости : 08.02.08 / Г. Г. Устинов – Иркутск, 2008.- 2с.

3.   Торговый центр Jam Молл [Электронный ресурс]. / #"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">http://www.dvoretsky.ru/modules/myarticles/article.php?storyid=342 (14.02.2007)

Страницы: 1, 2, 3, 4