Торговые пассажи, теория и практика строительства

1. Внутреннее пространство пассажа — это сложная структура, которая не может рассматриваться как самостоятельный объект, а должна быть частью единой городской среды, представляющей собой ансамбль (схема 6, рис. 9).

2. Развитие связей между внутренним и внешним пространствами пассажа не должно нарушать необходимой обособленности, определяемой в каждой пространственной зоне характером деятельности и условиями восприятия (схема
5).

3. Идея внешнего пространства присутствует внутри пассажа благодаря чувству направленности движения. Направления складываются как продолжения осей городского окружения.

4. Основные композиционные средства взаимодействия двух сред:

— метрическая или ритмическая незавершенность структуры;

— непрерывность основных направлений движения;

— непрерывность единого основания;

— общий композиционный мотив;

— подобие соотношений передних и дальних планов и характера их раскрытия;

— подобие соотношений верхнего и нижнего яруса архитектурного пространства;

— подобие форм, деталей, материалов.

5. Параметры торгово-пешеходной зоны пассажа обусловлены выбором двух основных характеристик: масштаба и текстуры.

Неоднородность структуры торгово-пешеходной зоны пассажа проявляется и в изменении масштаба составляющих ее пространственных фрагментов, или микрозон. Своеобразие торгового здания как раз и состоится начале нескольких масштабных измерений, в которых постоянно перемещается человек.
Общественное измерение, при движения в общем потоке мимо товаров различных секций или магазинных витрин, и другое, более мелкое и личное, при конкретном выборе товара.

При наблюдении молла-пассажа или атриумного зала с высоты, например, галереи, текстура диагональных линий исчезает, но проступает планировка основных структурных ячеек и таким образом возникает как бы новая
«сверхструктура», придающая полноту наблюдаемому фрагменту.

Подобная иерархия главных и вторичных текстур достигается изменением поверхностей внутренних «экстерьеров», то есть внутренних фасадов моллов и атриумов, с изменением дистанции их наблюдения. Визуальная непрерывность, обеспечиваемая планировочными средствами, позволяет посетителю видеть одновременно только текстуру первого или второго порядка, но не обе вместе.
Таковы принципы взаимосвязи внутренних и внешних пространств.

Однако, проводя аналогии между улицей и пассажем, площадью и атриумом, нельзя не сказать о разнице в восприятии пространств различного объема.
Даже при постоянной скорости перемещения посетителя, скорость движения в увеличенном объеме воспринимается меньше реальной, что подсознательно подталкивает его на самом снизить скорость или остановиться. Такая рефлекторная реакция человека на размеры окружающего его пространства подталкивает к созданию дополнительных стимулов для остановки, например, на создание в подобном месте ресторана или небольшой сцены, возможно размещение рекламы или информационных щитов, так как в таком месте им будет уделено гораздо больше внимания. Даже входя с улицы в пассаж, центральный остов которого представляет единую с улицей ось, посетитель все равно непроизвольно начинает двигаться медленнее и обращать больше внимания на окружения (в т.ч. на витрины). Таким образом можно сказать, что идея торговой крытой улицы становиться гораздо привлекательней с точки зрения привлечения внимания потенциальных потребителей к товарам и услугам, предоставляемым на данной территории. (диаграмма восприятия)

Формирование городских пешеходных зон и улиц является важной составной частью проблемы создания комфортной и благоприятной для человека городской среды в существующей городской застройке и в новых городах и жилых образованиях. На данный момент накопился уже довольно большой опыт и разработано много различных приемов архитектурно-планировочных решений пешеходных торговых улиц и зон. Пешеходные пространства дифференцированы по следующим планировочным схемам:

— торговая зона;

— торговая улица;

— торговая площадь;

— крытый пассаж.

За последние годы использования пешеходных зон стало ясно, что пешеходные, торговые зоны следует размещать в городских центрах, в местах, требующих снижения уровня транспортного движения, не забывая при этом о необходимости жесткой связи с местами парки и остановками общественного транспорта.

Размеры пешеходной зоны определяют специфику ее функционального состава. В небольших пространствах и пассажах обычно размещают предприятия и учреждения с высокой степенью специализации. В больших, играющих роль общественных городских или торговых центров, — обязательно присутствие предприятий ежедневного обслуживания жителей центрального района. Проблема формирования пешеходных пространств в условиях сложившейся застройки особенно удачно может быть решена с помощью пассажей, наиболее подходящих для создания городской среды, удобной для человека.

Необходимо сказать о торговых объектах, получивших распространение в нашей стране за последние 10–12 лет. С началом перестройки получило развитие частное предпринимательство, и как наиболее мобильная его форма, розничная и мелкооптовая торговля. Соответственно стали появляться небольшие ларьки и мелкооптовые рынки.

Последующее увеличение объемов торговли и последующее увеличение количества ларьков привело к развитию мелкого строительства небольших магазинчиков и палаток в двух направлениях. Условно их можно обозначить как
«надземное» и «подземное».

«Подземное» строительство можно разделить на «временное» и
«постоянное» («долговременное»). Вопрос крупного подземного строительства можно не затрагивать глубоко, заметив только, что подобный опыт уже достаточно давно существует во многих европейских странах, где, естественно с развитием городских структур, особенно заметна нехватка земельных участков для строительства, и соответственно, используются подземные ресурсы города. В качестве примера можно привести один из очень крупных торговых центров во Франции или попытку создания аналогичного многофункционального торгово-развлекательного центра в Москве на Манежной площади.

К «временному» строительству можно отнести ряды ларьков в подземных переходах, которые возникли на месте торговавших «с лотка» одиночных
«предпринимателей» (рис. 11, 12). Причем, что интересно, в некоторых случая, на их месте вдоль стен подземного перехода были выстроены лишь витрины, а продавцы так и остались непосредственно в зоне движения потенциальных покупателей (подземный переход под Cадовым Кольцом от ул.
Малая Бронная к ул. Красина); в других случаях, лоточников заменили палатки- ларьки (система подземных переходов по Лубянской площадью); в третьих, маленькие магазинчики, позволяющие покупателям зайти внутрь (ряд палаток в апендиксе подземного перехода из-под проспекта Мира в сторону Олимпийского спортивного комплекса).

К «надземному» строительству можно отнести строительство небольших маркетов по типу палаток из легких конструкций, возводимых прямо на заасфальтированных пространствах небольших площадей или пустырей, или прямо на улицах, где позволяет ширина. В качестве примера можно привести ряд магазинчиков на ул. Садовая Кудринская от пл. Восстания в сторону ул.
Красина или минимаркет на углу бывшей ул. Им. Маркса и Садового Кольца напротив ул. Маросейка. В качестве фундамента используются либо небольшие железобетонные блоки, либо кирпичная кладка, уложенная прямо на асфальт.

Иногда ряды ларьков представляют собой небольшую пешеходную улицу, над которой появляется стеклянная крыша. Вместе они образуют открытое пространство торгово-пешеходной зоны. В качестве примера можно привести застройку площадки около станции метро «Третьяковская» на ул. Ордынка.

Аналогичную конструкцию можно наблюдать на некоторых рынках мелкооптовой и розничной торговли, где предлагаются как продовольственные продукты, так и непродовольственные. Однако здесь, под стационарной крышей далеко не всегда располагаются небольшие палатки-ларьки. Зачастую это либо переоборудованные в палатки контейнеры, либо непосредственно сами контейнеры как, например, на новой территории Черкизовского вещевого рынка на Щелковском шоссе. Здесь стационарна только крыша, а места торговли — нет, что позволяет более свободно распределять торговую площадь между претендующими на нее организациями. Вполне логично предположить, что в дальнейшем эти контейнеры будут заменены на более постоянные палатки- ларьки, или торговые ряды с системой лавок с гибкой планировкой. То есть можно сказать, что развитие пассажного строительства в нашей стране начало свое движение по новому витку спирали, повторяя уже пройденный, при строительстве Макарьевской и Коренной ярмарок, этап, но только с использованием новых технологий и материалов строительства. Причем, к сожалению необходимо отметить, зачастую выбор материалов продиктован не архитектурными художественными соображениями, а дешевизной и простотой их использования и скоростью возведения конструкций, что обусловлено нестабильностью нашей экономики и необходимостью максимально быстро вернуть вложенные в строительство средства.

2.4. Технико-экономические аспекты формирования пассажей

Современный этап развития градостроительства во многом определяется изменениями, происходящими в структуре торгово-бытового обслуживания, что, безусловно требует совершенствования существующих типов торговых зданий, их развития и, возможно, создание новых. Типы торговых зданий и комплексов формируются под воздействием следующих тенденций:

— непрерывное расширение производства товаров потребления;

— укрупнение торговых предприятий;

— развитие новых технических и организационных форм торгового обслуживания населения;

— сокращение издержек потребления;

— сокращение времени обслуживания.

Поэтому при проектировании пассажа должны быть учтены три основных требования, которые можно предъявить к любому торговому зданию:

— создание удобного обслуживания населения;

— влияние экономических факторов (повышение рентабельности, увеличение производительности труда в торговле и т.д.);

— влияние технологических факторов (способы перемещения и хранения товаров вне и внутри магазина, оптимизация товарных запасов и т.п.).

Одной из основных проблем проектирования пассажей является изучение системы товароснабжения, вне- и внутримагазинного товародвижения, определяющего не только чисто экономические вопросы, но и пути формирования их объемно-планировочной структуры.

С одной стороны, усиливается разделение функций отдельных звеньев системы торгового обслуживания. В торговом процессе можно выделить основной момент непосредственно продажи товаров и вспомогательные функции складирования, сортировки, упаковки и подготовки товара к продаже. Отсюда вполне логично напрашивается вывод о выделении помещений, предназначенных для вспомогательных процессов, в отдельную объемно-планировочную структуру, превращая пассаж в торгово-выставочный комплекс.

С другой стороны, само торговое обслуживание можно разделить по принципу функционального содержания:

— «стандартное» обслуживание, при котором основной является утилитарная функция, носящая массовый повторяющийся характер. Оно призвано сэкономить время и силы человека, затрачиваемые на получение соответствующих услуг (покупка продовольственных, хозяйственных товаров и т.д.);

— специальное «нестандартное» обслуживание, имеющее общественную, духовно-эстетическую значимость. Оно призвано полноценно и с комфортом удовлетворять самые разнообразные интересы и вкусы, не ставя целью сокращение времени обслуживания (покупка товаров длительного пользования, посещение ресторанов и др.);

— выставка товаров и достижений промышленности с системой заказов.

Таким образом становится вполне логичным появление в наше стране, особенно в последнее время пассажей, которые можно отнести либо к одной, либо к другой группе предприятий торговли в зависимости от их функционального содержания. К тому же, такой подход упрощающий ассортиментную типизацию, приводит к ликвидации многообразия типов магазинов и дает возможность организовать торговлю «под одной крышей» большим группам товаров. Крупные пассажи, состоящие из специализированных секций, имеют более низкий уровень издержек обращения, широкий ассортимент товаров, более высокую культуру обслуживания покупателей, обладают широкими возможностями применения прогрессивных методов продажи и внедрения механизации трудоемких внутримагазинных процессов.

Существенным недостатком в организации товарного обращения является недостаточное строительство торговых складов, что обусловливает резкое расхождение между все возрастающими товарными запасами и наличием складской площади. Разбросанность и измельченность большинства складов в ряде случаев не позволяют обеспечить надлежащие условия хранения и снабжения товарами магазинов. Таким образом одним из решений является прием организации товароснабжения по методу контейнеризации (схема 7). Излишние же товарные запасы в магазинах означают омертвление капитала и изъятие его из оборота
(причем не только в форме избыточной товарной массы, но и в виде завышенных складских площадей, на которых хранятся практически ненужные запасы); повышение численности обслуживающего персонала и фонда зарплаты; рост затрат на отопление, освещение, кондиционирование воздуха; неизбежные уценки устаревших товаров и т. п.

Подсчеты показывают, что для размещения в подсобных помещениях пассажей товаров в объеме одного условного вагона требуется в пять раз больше капитальных вложений, чем для размещения того же объема товаров на современном оптовом складе.

В большинстве торговых секций пассажей должны находиться только образцы товаров, площадь складских помещений должна быль минимальной. В первую очередь это относится к таким товарам, как мебель, холодильники, телевизоры, пылесосы, швейные машинки и т. д.

Происходит укрупнение торговых предприятий, пассажи в некоторых случаях могут превратиться в торгово-выставочные здания, входящие в состав многофункциональных комплексов (рис. 13). Пассаж при этом превращается в выставку товаров, на которой покупатели знакомятся с их техническими данными, выбирают с помощью консультантов необходимую вещь и оплачивают ее стоимость. Покупку доставляют непосредственно с предприятия-постовщика или со специализированного склада.

Основная задача всей деятельности торговых предприятий — продажа товаров. Процессы хранения, подготовки товаров к продаже и другие вспомогательные операции в значительной мере выделяются и централизуются на базах и вспомогательных производственных предприятиях (схема 8). Все процессы по подготовке товаров к продаже (складирование, сортировка, упаковка), включая работу по комплектованию заказов магазинов, принимает на себя централизованная распределительная база. Это создает предпосылки для механизации и автоматизации процессов товароснабжения. Целесообразность создания единой комбинированной сети торговых секций и вспомогательных производственных предприятий, расположенных на определенной территории особенно хорошо решается при архитектурно-планировочном решении торгового предприятия как пассажа.

Создание единой системы товароснабжения и реализации со специальной диспетчерской службой, четкой оперативной связью и контролем за частотой завоза и выполнением заказа поставщиками товаров позволит значительно снизить общие затраты по предприятиям торговли.

Общий процесс продажи товара в магазине состоит из отдельных элементов: загрузка, приемка, складирование, подготовка к продаже и собственно продажа. Рациональное решение товаропотока в магазине зависит от внешних факторов (частота и регулярность завоза, количество поставщиков) и от внутренних (архитектурно-планировочные приемы и средства малой механизации).

Важно учитывать расстояния, на которые перемещается каждый товар от разгрузочной эстакады до склада пассажа и от склада до соответствующей товарной секции в пассаже. Площадь разгрузочной площадки должна быть распределена так, чтобы каждая товарная группа имела свою зону. Маршруты внутримагазинного перемещения товаров должны быть максимально сокращены и упрощены. Сокращение путей перемещения товаров должно осуществляться за счет более рациональной планировки складских помещений, а не торговых площадей, поскольку планировка пассажа должна в первую очередь обеспечить оптимальную, с точки зрения удобств покупателей и повышения товарооборота, выкладку товаров.

Одной из важнейших предпосылок наилучшей организации перемещения товаров внутри пассажа является планомерная поставка товаров. Она позволяет уменьшить число перевалок товаров из одного помещения в другое, поскольку ряд товаров доставляется непосредственно в торговую секцию.

Таким образом, из общего процесса внутреннего товародвижения можно исключить частичное складирование. С уменьшением функций подготовки и складирования происходит изменение соотношения площадей для вспомогательных и главных функций в пользу последних.

Тенденция сокращения площадей подсобных помещений магазинов непосредственно связана с важным архитектурно-планировочным принципом рационального использования торговой площади пассажа путем максимального насыщения ее товарами. В связи с этим существенное значение приобретает планировочное решение пассажа, разделение его площади на составные элементы, параметры которого обусловлены методом обслуживания.

Возможны четыре основные схемы объемно-планировочных решений:

I — неторговые помещения расположены над торговыми; в некоторых случаях — в подвальном этаже;

II — неторговые и торговые помещения располагаются поэтажно, каждая группа в своем отсеке;

III —неторговые помещения располагаются, чередуясь, одни над другими;

IV — неторговые помещения располагаются в центральной части по вертикали.

Последняя, четвертая схема используется при проектировании крупных высокомеханизированных универмагов, и практически не используется при проектировании пассажей. Наибольшее распространение в практике проектирования пассажей получили первая и вторая схемы. По третьей схеме получается завышение неторговых площадей, увеличение количества грузовых лифтов, поэтому она так же не получила распространения ни в нашей стране, ни за рубежом.

Отечественный и зарубежный опыт проектирования и строительства торговых зданий показывает, что в последние годы наблюдается тенденция к сокращению количества этажей. Опыт эксплуатации практически любых торговых зданий показывает, что с увеличением числа этажей количество покупателей в верхних этажах уменьшается. При этом, как правило, торговая рентабельность обеспечивается не выше второго этажа. Третий этаж может быть использован главным образом под кафе-закусочные, административно-бытовые, технические и другие вспомогательные помещения. Повышение этажности нецелесообразно во всех случаях, когда удлиняются вертикальные коммуникации покупателей в данном случае выше соображений экономии при строительстве. По подсчетам американских специалистов, эксплуатационные расходы на 1 м2 одноэтажного торгового здания значительно ниже, чем многоэтажного. Это объясняется прежде всего затратами на вертикальное перемещение грузов и покупателей. К недостаткам решений с заниженной этажностью все же следует отнести некоторое увеличение площади застройки, что создает определенные трудности при размещении их в районах со сложившейся плотной застройкой. Поэтому, естественно напрашивается такое решение, которое позволит использовать площадь отведенную под застройку или реконструируемые здания с максимальной выгодой. То есть появляется необходимость создания многофункциональных пассажей, где верхние этажи могут быть использованы под выставочные залы, гостиничные номера, офисы или жилые квартиры, а нижние — как стоянки или предприятия бытового обслуживания.

Подобное предложение было сделано при реконструкции торгового центра у
Финского вокзала в Санкт-Петербурге еще в середине 80-х годов. Квартал
Невского между улицей Марата и Владимирским проспектом, где было устроено два пассажа. Здесь в относительно небольшом объеме зданий было размещено множество разнообразных предприятий и учреждений; помимо большого количества магазинов, — гостиница, обширный ресторанный комплекс, бары, кафетерии, сауна и даже филиал театрального музея со зрительным залом, а так же было предусмотрено создание комфортабельных квартир общей площадью 2
000 м2. При этом высота атриумных перекрытий была поднята на высоту пятого этажа. Таким образом было предложено наиболее логичное архитектурно- планировочное решение, позволившее, не повышая этажности торговых объемов, создать довольно высокий (в пределах существовавшей застройки) многофункциональный комплекс состоящий из 2-х пассажей, атриумов и других архитектурных форм.

Когда же позволяют грунтовые условия, то в практике проектировании и строительства все больше утверждается тенденция предусматривать один-два или более подземных этажей. В этих этажах размещаются несколько уровней складов, автостоянки, гаражи, подсобные и технические помещения.

Однако, пассаж, изначально является не только торговым предприятием, а как это видно на примерах самых первых ярмарок, еще и местом времяпрепровождения и отдыха населения. То есть существует определенный контингент только потенциальных покупателей, пришедших в пассаж не для покупки какого бы то ни было товара. Увеличение числа потенциальных покупателей способствует увеличению числа фактических покупателей, за счет плавного перетекания из одной потребительской группы в другую. Таким образом, развитие дополнительных функций пассажа в качестве культурно- развлекательного и обслуживающего центра способствует, в конечном итоге, росту объемов продаж за счет увеличения количества посетителей. Однако в нашей стране в последние несколько лет также стали появляться малые пассажи с исключительно торговой функцией. Выше о них было сказано несколько подробнее.

Выводы по главе 2

Обобщая современное состояние теории и практики формирования архитектурной среды пассажа, можно сказать, что для интенсификации общественно-торговой деятельности необходимо создание специфической эмоциональной среды, отражающие растущие потребности в комфорте и повышение эстетических требований. Важнейшая роль в этом принадлежит торгово- пешеходным коммуникациям. Тенденция формирования таких пространств развивает архитектурные приемы прошлого, возвращая городу его традиционные компоненты — улицы и площади, утраченные как места активной общественной деятельности с развитием транспорта.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6