Обеспечение возврата кредита в современных условиях

закладных ценных бумаг и гарантирует обращение на нем долговых

обязательств.

Как показывает зарубежная практика, государство создает свои мощные

ипотечные агентства, которые покупают закладные ценные бумаги у банков с

некоторой маржой и выпускают под их обеспечение облигации.

Правительственные гарантии повышают ликвидность рынка. Банки за счет

средств, вырученных от продажи закладных, выдают новые ипотечные кредиты,

снова продают их специализированным эмитентам переходных облигаций, те

эмитируют под их обеспечение облигации, продают их частным инвесторам, а на

аккумулируемые гигантские ресурсы строится и модернизируется жилье.

Такой механизм при определенных условиях может работать и в Молдове.

Конечным инвестором строительства являются покупатели облигаций, т.е.

частный сектор во всем его многообразии. Государство же за счет своих

вливаний лишь помогает вначале развернуть ипотечное кредитование.

Самая главная проблема – это найти ресурсы в бюджете для выдачи

гарантий по выпускаемым на основе закладных облигациям и определить порядок

их использования.

При оперативном решении всех вопросов развитие ипотечного кредитования

в сфере жилья откроет дорогу в ипотечные операции другим объектам

недвижимого имущества, в частности земли. А это влечет в экономику

дополнительные инвестиции.

Обратимся к опыту некоторых стран, где ипотечное кредитование получило

крупномасштабное развитие.

Ипотечные ссуды выдаются банками Великобритании клиентам, достигшим 18-

летнего возраста, в размере до 95% стоимости залога (если приобретается

первый дом или квартира), 80% стоимости или покупной цены дома (если

приобретается второй или последующие дома или квартиры). Если клиент банка

решает остаться в своем прежнем доме. То банк возмещает ему 80% ипотеки,

минимальный размер ссуды составляет 15 тыс. фунтов стерлингов.

Наряду с предоставлением ипотечного кредита банки Великобритании

оказывают следующие финансовые услуги: страхование ипотеки, по ипотечному

кредиту, строений и обстановки в доме; предоставление «бриджинг ссуд»

(кредитование разницы в стоимости нового и старого дома или новой и старой

квартиры) и др.[24]

Во Франции ипотечные кредиты предоставляются на срок до 20 лет.

Примером подобных кредитов может служить так называемый «жилищно-целевой

сберегательный план». Этот документ дает право получения заемщиками

льготных кредитов и инвестирования средств под 6 % годовых без обложения

налогами. Особенность жилищно-целевого сберегательного плана заключается в

том, что он дает возможность осуществлять высокодоходные сбережения. При

условии регулярного размещения обязательных взносов в течение 5 лет клиент

получает право на государственную премию и при необходимости на получение

льготной ссуды. Любое лицо независимо от возраста может открыть и иметь

только один такой счет.[25]

Схема движения средств на жилищно-целевом сберегательном счете

выглядит следующим образом:

- первый взнос минимум 1500 франков;

- ежегодная сумма взносов не менее 3600 франков;

- пятилетний срок сделки по этой схеме между банком и клиентом;

- периодичность и размер взносы определяются в плане после

уточнения финансовых возможностей каждого конкретного клиента;

- депонированный на счете капитал клиента не должен превышать 300

тыс. франков;

- проценты по счету составляют 6% до достижения максимальной суммы

государственной премии (10 тыс. франков);

- ссуда имеет строго целевой характер, – она предоставляется для

приобретения или строительства жилья.

Ипотечная система кредитования процессов приобретения жилья наиболее

широко применяется в США, где система управления и организации жилищного

строительства позволяет без особого напряжения удовлетворять потребности

населения в жилье. В настоящее время оборот финансирования жилья в США

составляет 300 - 400 млрд. долларов. Общая сумма неоплаченных долгов по

выданным ссудам достигла в 1995г. почти трех триллионов долларов. В США

функционирует около 20 тыс. частных кооперативных и государственных ссудно-

сберегательных банков-заимодавцев. Государственная банковская система при

этом обеспечивает реализацию жилищных программ, целью которых является

аккумуляция средств, направляемых на кредитование населения, желающего

улучшить свои жилищные условия и имеющего имущественные и финансовые

возможности.1

За последние годы в США построено более 60 млн. новых односемейных

домов и квартир (примерно до 1,5 млн. жилищ в год). В расчете на 10 000

жителей в среднем за эти годы возводилось до 100 жилищ, что является самым

высоким уровнем в мире.

Затраты на жилищное строительство за этот период составили 2 200 млрд.

долларов, или 55 млрд. долларов в год. Из этой суммы доля затрат частных

лиц составляет 98%, а остальные средства финансируются федеральными и

муниципальными органами власти и направляются в основном на строительство

внешних инженерных коммуникаций жилищной сферы.

Примечательно, что жилищный фонд в США включает односемейные дома,

квартиры в многоэтажных жилых домах, а также передвижные дома или иные

помещения, предназначенные для постоянного проживания людей. Норма на

одного человека составляет при этом 40 - 50 кв. м.. Средняя цена

односемейного дома увеличилась за последние 40 лет в десять раз, и в

настоящее время, вместе со стоимостью земельного участка, она колеблется в

пределах 100 - 250 тыс. долларов – в зависимости от местонахождения и

уровня комфортности. Средняя площадь односемейных домов составляет 120 -

130 кв. метров, при наличии достаточно вместительных размеров спален и мест

совместного пребывания членов всей семьи.

Строительством жилья в США занимаются в основном многочисленные мелкие

строительные и проектные фирмы с численностью 20 - 50 человек.

Американский опыт финансирования жилищного строительства нашел широкое

применение во многих странах мира, где хорошо развиты рыночные отношения,

методы и формы, характерные для рынка жилья, и самое главное население

является собственником значительной части недвижимого имущества. В том

числе и земельных участков.

Внедрение в Республике Молдова системы финансирования и кредитования

жилищного строительства на американский и западный лад предполагает, прежде

всего, осуществить коренную перестройку всей банковской системы и создать

систему ссудосберегательных банков, функционирующих на принципах ипотеки, в

корне переработать жилищное и земельное законодательства, способствующие

становлению рыночных отношений в республике и увеличению численности средне

обеспеченных граждан, во владении которых в перспективе окажется

значительная часть недвижимого имущества и земли.

Предпосылкой для внедрения ипотечной системы кредитования жилищного

строительства в республике является то важное обстоятельство, что большая

часть ее жилищного фонда приватизирована гражданами. Именно

приватизированное жилье на данном этапе вполне успешно может стать залогом

ипотечного кредитования жилищного и иного строительства, позволит гражданам

республики улучшить свои жилищные условия или использовать кредитные

ресурсы в предпринимательских целях.

Залогом кредитных ресурсов могут стать также существенные денежные

сбережения отдельных граждан, пока лежащие «мертвым» грузом в отечественных

и иностранных банках.

Заключение

Опыт свидетельствует о том, что кредитование является одним из

ключевых направлений деятельности банков, определяющих их судьбу.

Искусство кредитования – это соблюдение определенных проверенных

практикой правил.

Современная практика кредитования включает следующие этапы,

предусмотренные в кредитной политике. Это – рассмотрение кредитной заявки и

собеседование с заемщиком; изучение его кредитоспособности и оценка

кредитного риска; подготовка и заключение кредитного договора. Все

названные этапы – это слагаемые успешного кредитования.

Банки могут значительно минимизировать риск кредитования с помощью

различных способов обеспечения возврата банковских ссуд. Речь идет о таких

способах обеспечения, как: залог, поручительство, банковская гарантия,

страхование, задаток и аванс, удержание имущества должника и ряд других,

получивших широкое распространение в практике зарубежных и отечественных

банков.

В связи с тем, что процесс обращения взыскания и реализации

заложенного имущества очень трудоемкий, кредиторам рекомендуется следующее:

1. Максимальная сумма кредита не должна превышать 10 - 15%

стоимости залога, хотя во всех учебниках по банковскому делу

рекомендуемый размер кредита не должен быть более 75 - 90%

стоимости заложенного имущества. Дело в том, что после процедуры

реализации заложенного имущества вырученная сумма окажется

недостаточной для удовлетворения всех требований залогодержателя

(процентов, возмещения убытков, судебных и прочих расходов по

взысканию).

2. Не следует принимать уже заложенное имущество в обеспечение

обязательства должника, т.е. выступать последующим

залогодержателем.

В нашей стране еще предстоит принять законы, которые позволили бы

судьям и правоохранительным органам обеспечить возврат долга заемщика

кредитору. Это должны быть законы прямого действия, освобожденные от

многочисленных отсылочных норм. Ибо подобные нормы создают обширное поле

для ведомственного нормотворчества, порождая бюрократию, коррупцию и

мошенничество.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Приложение №1

Договор

о банковской гарантии

г. Кишинев «___»_______200__г.

____________________________________________________________ в лице

(наименование банка гаранта)

________________________________________________________ именуемый

(наименование должности, Ф.И.О.)

в дальнейшем «Гарант», и ___________________________________________

(наименование банка – кредитора)

в лице ______________________________________ именуемый в дальнейшем

(наименование должности, Ф.И.О.)

«Кредитор», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. _____________________________________________ принимает на себя

(наименование банка – гаранта)

солидарную ответственность с должником за выполнение последним

обязательства по кредитному договору с _______________________________

(наименование банка - кредитора)

от «___» __________200__г. №______

2. В случае невозвращения должником ссуды в указанный в кредитном

договоре срок Гарант обязуется не позднее 5 дней после наступления

срока погашения ссуды дать поручение Расчетно-кассовому центру на

списание суммы задолженности (включая проценты по кредиту) со своего

корреспондентского счета №___________ и перечисление средств на

корреспондентский счет Кредитора.

При несвоевременном выставлении такого платежного поручения Гарант

уплачивает в пользу Кредитора _________________ процентов за каждый

день задержки перечисления.

3. Действие настоящего Договора прекращается после полного погашения

ссуды, а также в случае, если Кредитор в течение трех месяцев со дня

наступления срока погашения ссуды, предусмотренного кредитным

договором, не предъявит иска к Гаранту.

4. Все споры по настоящему Договору рассматриваются в установленном

законом порядке.

5. Юридические адреса и подписи сторон:

Гарант: _____________________________________________________

_____________________________________________________________

Кредитор _____________________________________________________

_____________________________________________________________

Приложение №2

Договор залога

недвижимого имущества (ипотеки)

(закладная)

г. Кишинев «___»_______200__г.

__________________________________________________________________

(наименование банка – залогодержателя)

в лице ____________________________________________________________

(должность, Ф.И.О.)

действующий на основании __________________________________________

именуемый в дальнейшем «Кредитор», с одной стороны, и _______________

___________________________________________, именуемый в дальнейшем

(наименование заемщика)

«Залогодатель» в лице _______________________________________________

(должность, Ф.И.О.)

действующий на основании __________________________________________ с

другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. В обеспечение соответствующего исполнения кредитного договора №______

от «___» ___________200__г. Кредитор приобретает залоговое право на

принадлежащие залогодателю на праве собственности следующее имущество

____________________________

_____________________________________________________________

(предприятие, строение, здания, сооружение или иной объект,

_____________________________________________________________

непосредственно связанный с землей, его балансовая стоимость)

вместе с соответствующим земельным участком, размером __________

кв. м., находящемся ____________________________________________

(местонахождение)

Право собственности на земельный участок (или право пользования)

подтверждается _______________________________________________

(наименование документа: государственный акт

_____________________________________________________________

или иной документ, подтверждающий право собственности на земельный

участок

_____________________________________________________________

или право пользования им, его дата и номер)

2. Заложенное имущество оценивается в сумме ___________________ лей, из

них стоимость недвижимости составляет ___________________ лей,

стоимость земельного участка ___________________лей.

В случае уменьшения стоимости заложенного имущества вследствие его

физического и морального износа либо иных причин Залогодатель обязан

передать Кредитору дополнительное право залога на имущество,

эквивалентное стоимости утраченного от первоначально внесенного в

залог.

Основанием для выполнения данной обязанности является акт экспертной

оценки заложенного имущества.

3. Заложенное имущество остается в пользовании, владении и распоряжении

Залогодателя, который может осуществлять свои права исключительно в

соответствии с его назначением. Продажа, дарение или отчуждение в иной

форме заложенного имущества без согласия Кредитора запрещается до

полного погашения залогодателем ссуды и процентов по ней.

Залогодатель обязан принимать все необходимые меры для сохранения

предмета залога.

Кредитор имеет право проверить осуществление Залогодателем данной

обязанности документально и в натуре, залогодатель обязан оказывать

ему в этом содействие.

4. Страхование заложенного имущества осуществляется Залогодателем за его

счет до заключения Договора залога.

5. В случае не возврата Залогодателем долга в установленный кредитным

договором срок, а также при досрочном взыскании ссуды по основаниям,

установленным этим Договором, Кредитор вправе удовлетворить свои

требования из стоимости заложенного имущества путем его реализации в

установленном законом порядке.

При неисполнении кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой

предприятия; банк – кредитор в праве принять необходимые меры по

оздоровлению финансового положения предприятия (указать какие),

включая назначение представителей в руководящие органы предприятия.

Если эти меры не дадут надлежащих результатов, Залогодержатель вправе

обратить взыскание на предприятие путем его продажи с аукциона как

единого комплекса.

6. Любой спор, разногласия или претензия, вытекающие из настоящего

Договора, разрешаются в соответствии с действующим законодательством

судом или арбитражным судом.

7. Договор вступает в силу с даты государственной регистрации залога.

8. Действие настоящего Договора прекращается с выполнением всех

обязательств по кредитному договору.

9. Расходы по заключению настоящего Договора и его регистрации несет

залогодатель.

10. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один остается в

нотариальном органе, удостоверившим Договор, и по одному экземпляру

выдается сторонам.

11. Договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в

поземельной книге по месту нахождения объекта залога.

12. Адреса сторон:

Кредитора: _________________________________________________

Залогодатель _________________________________________________

Залогодатель

_______________________________

М.П.

Кредитор

______________________________

М.П.

Приложение №3

Договор о залоге

недвижимого имущества (ипотеки)

(закладная)

г. Кишинев «___»__________200__г.

__________________________________________________________________

(наименование банка)

в лице Председателя Правления ______________________________________

(Ф.И.О.)

_________________________________________ действующего на основании Устава,

именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», и _________________

__________________________ в лице __________________________________

(наименование ссудозаемщика) (Ф.И.О.)

в действующий на основании _________________________________________

(Устава, доверенности)

именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», заключили настоящий Договор о

нижеследующем:

1. Предмет договора

1. В обеспечение обязательства по погашению кредита в размере

______________ лей, предоставленного в соответствии с кредитным

договором от «_____» ___________ 200__г. между Банком и

ссудозаемщиком, последний передает Банку в залог принадлежащее ему на

праве собственности (полного хозяйственного ведения) следующее

имущество: ________________________________________

____________________________________________________________

(перечислить состав и стоимость заложенного

имущества)

2. Заложенное имущество остается у Залогодателя.

2. Права и обязанности сторон

1. Банк в праве:

1. Проверить по документам и фактически наличие, размер,

состояние и условия хранения этого имущества.

2. Требовать от Залогодателя приятия мер, необходимых для

сохранения предметы залога.

3. Требовать от любого лица прекращения посягательства на

заложенное имущество, угрожающее его утратой или

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10