Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербурге

-договоры между собственниками жилищного фонда, предприятиями или

учреждениями в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых

находится жилищный фонд, товариществами и другими объединениями

собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги или

уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-

правовых форм, осуществляющих обслуживание жилых домов и тепло-, электро-,

газо-, водоснабжение и водоотведение;

-договоры найма между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых

помещений;

-договоры обслуживания между собственниками жилых помещений в

многоквартирных домах и товариществами собственников жилья, службой

заказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченными управляющими в

соответствии с Федеральным законом Российской Федерации "О товариществах

собственников жилья".

Договор определяет экономическую и правовую основу взаимоотношений

собственников жилищного фонда, выступающих в роли "заказчика" на

обслуживание, и организациями, выполняющими функции "подрядчика", и

позволяет увязать интересы собственника, обслуживающей организации и

потребителей услуг нанимателей, арендаторов и собственников жилых

помещений. Также существует форма договора на техническое обслуживание

между собственниками жилья и службой заказчика в лице РЖА, в которой

расписаны права и обязанности каждой из сторон, а также описывается

ответственность РЖА за предоставление некачественных услуг и

ответственность собственника за несвоевременную оплату и несоблюдение

правил содержания жилищного фонда. Введение договорной формы

взаимоотношений как между собственником и муниципальной службой заказчика,

так и между подрядными организациями, позволяет перевести сферу управления

жилищно-коммунальным хозяйством на более высокий уровень. Материальная

ответственность за нарушение договорных обязательств приводит к

значительному улучшению качества содержания и обслуживания жилищного фонда.

Необходимо перевести взаимоотношения в сфере жилищных отношений полностью

на договорную основу. Этому же способствует введение конкурсного отбора

подрядных организаций на осуществление поставок материалов и оборудования,

проведение капитального и текущего ремонта, содержание и обслуживание

жилья. Введение 100-процентной оплаты населением жилищных услуг позволило

бы привлечь предприятия различных форм собственности для обслуживания

жилого фонда. В дальнейшем возможно проведение конкурса не только на

подрядные работы, но и на работы по управлению самим жилищным фондом.

Практика регионов России показала, что создание конкурентной среды в

сфере управления жилищным фондом между управляющими компаниями различных

форм собственности также ведет к повышению качества жилищно-коммунальных

услуг и сокращению затрат на содержание жилищного фонда, однако, на

сегодняшний день система бюджетного финансирования службы заказчика не

позволяет развиваться рыночным отношениям в сфере управления жилфондом. Это

связано, прежде всего, с тем, что при финансировании из бюджета, служба

заказчика создается с минимальным количеством персонала, что в свою

очередь, связано с сокращением бюджетных расходов.

Управляющая компания должна быть самоокупаемой, а количественный

состав персонала должен определяться исходя из реально поставленных задач.

В перспективе только собственник жилья должен выбирать того, кому доверит

он управление своей собственностью и сколько он будет за это платить. С

другой стороны, в сферу интересов управляющей компании нового типа должны

попасть не только жилые дома и придомовые территории, но и вполне логично –

другая инфраструктура микрорайонов и районов города, а именно: детские

сады, школы, больницы, объекты социально-культурного назначения, тепловые

передающие сети и др.[9]

Практически все регионы отмечают качественные изменения схем

управления жилищно-коммунальным хозяйством в связи с образованием служб

заказчика, разделением функций заказчика и подрядчика, заключения договоров

между службами заказчика и подрядными организациями на предоставление

жилищно-коммунальных услуг, проведением конкурсов, созданием товариществ

собственников жилья. Конкурсный принцип отбора организаций внедряется в

сфере жилищно-коммунального хозяйства при выполнении различных видов

деятельности. Наибольшее количество конкурсов проведено в Ростовской

области, Калининградской области, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской

области, Республике Марий Эл, Пермской области. Посредством проведения

конкурсов в жилищно-коммунальном хозяйстве происходит привлечение частных

предприятий, работа которых отличается меньшей стоимостью и высоким

качеством предоставляемых услуг [19]. Так, например, в 2002 г. в Невском

районе нашего города проведено 5 открытых конкурсов (1—КСЖФ, 4—Невским

РЖА) на размещение государственного заказа по закупке товаров, работ и

услуг, финансируемых из КСЖФ. По результатам проведенных открытых конкурсов

заключено 19 государственных контрактов на техническое обслуживание и

ремонт вентиляционных каналов и дымоходов, услуг по дератизации, закупке

автомобильного топлива, вывоз бытового мусора, ремонт кровли, установка

металлических дверей, ремонт розливов холодного водоснабжения, ремонт и

модернизация лифтов. При этом размер экономии составил 1011,7 тыс.р. и

средний процент снижения стоимости—2,3. По результатам проведённых других

способов закупок заключено договоров и включено в Реестр государственных

контрактов КСЖФ на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного

фонда, инженерной инфраструктуры, поставку коммунальных услуг – 541

договора, на сумму – 145 110 т.р. С характеристиками проведения конкурсов

можно ознакомится в Табл. 1 Приложения 3 [15].

Победителями конкурсов на техническое обслуживание жилищного фонда

оказываются, как правило, муниципальные предприятия. А в конкурсах на

обслуживание лифтов и капитальный ремонт жилищного фонда побеждают в

основном субъекты малого и среднего частного предпринимательства. Основной

проблемой, с которой сталкиваются организаторы конкурсов на право

технического обслуживания жилья, является отсутствие других участников

конкурса, кроме муниципальных предприятий ЖКХ, так как данные рынки в

настоящее время являются малопривлекательными в силу низкой доходности и

высокой степени риска задержки платежей заказчиком. В результате проведения

конкурсов на капитальный ремонт жилищного фонда отмечается улучшение

качества ремонтных работ и снижение сметной стоимости от стартовой цены в

среднем на 5-6%.

Основной причиной, сдерживающей эффективное проведение конкурсов, является

отсутствие в местных бюджетах средств для своевременного расчета с

подрядчиками по договору. [19].

Договорная основа взаимоотношений между сторонами позволяет осуществлять

контроль исполнения обязательств. Трудности в развитии договорных отношений

(имеются случаи как затягивания процесса заключения договоров, так и

незаключения договоров) связаны с недостаточной проработкой правовой

стороны договорных взаимоотношений.

Механизм договорных отношений только отрабатывается, иногда договоры

заключаются формально. Из-за недостаточного уровня оплаты для обеспечения

должного качества предоставляемых услуг наблюдаются случаи отказов

включения в договоры показателей качества.

Перевод отрасли на договорные отношения тормозится тем, что в настоящее

время происходит передача ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную

собственность. Определенные трудности при заключении договоров с

ресурсоснабжающими организациями вызывает наличие отдельных бесхозных сетей

(сетей, не принятых комитетом по имуществу и не переданных

ресурсоснабжающим организациям в эксплуатацию). Не всегда договоры

заключаются по итогам конкурсов вследствие ненадлежащего финансирования

оплаты жилищно-коммунальных услуг, отсутствия гарантий своевременной оплаты

предусмотренных по договору работ. Таким образом, в условиях дефицита

бюджетных средств, направляемых на жилищные дотации и субсидии, инструменты

рыночной экономики не могут работать должным образом. Таким образом,

происходит дальнейшее разделение функций заказчика и подрядчика,

освобождение служб заказчика от несвойственных им функций. Негативным

моментом является то, что службы заказчика создаются административным

путем, в их деятельности преобладает административное начало.

Соответственно, конкуренция на рынке услуг, оказываемых заказчиками

(управление жилищным фондом), не развита.[19]

Договорные отношения между хозяйствующими субъектами жилищно-

эксплуатационной деятельности регулируются Гражданским кодексом РФ (глава

37) на основе Закона РФ о инвестиционной деятельности. Заключение договоров

(контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других

условий хозяйственных взаимоотношений является исключительной компетенцией

субъектов договорных отношений. Контрактная цена формируется в результате

договорного процесса между заказчиком и подрядчиком на основе данных о

рыночной стоимости эксплуатации, содержании и всех видов ремонта жилищного

фонда. Рыночная цена состоит из базовой цены (сметная стоимость на момент

заключения контракта) и затрат, учитывающих рыночные факторы изменения

сметной стоимости за планируемый период. Рыночная цена ремонтно-

эксплуатационных работ определяется как средняя, объективно обусловленная

стоимость ремонт и эксплуатации конкретного жилого дома или придомовой

территории на данном региональном рынке в реальный календарный период

времени. Договорная цена на ремонтно-эксплуатационную деятельность является

конечным результатом процесса корректировки базовой сметной стоимости в

рыночных условиях и включает в себя не только количественные показатели

сметной стоимости, но и условия взаиморасчетов, форму и тип контракта.

Договорная цена является одним из основных элементов правовой основы,

регулирующей производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения

субъектов эксплуатационной и воспроизводственной деятельности. В

зависимости от способа фиксации цены подрядные договора устанавливаются в

следующих видах: контракт с твердой, фиксированной ценой и компенсационные

контракты.

Твердая цена контракта устанавливается в момент подписания договора и

не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений

в ходе его выполнения. Особенностью контрактов с фиксированной ценой

является необходимость определения окончательной договорной цены в момент

подписания контракта. Из-за высокого уровня неопределенности такой оценки

предстоящих затрат возникает объективная необходимость увеличения

договорной цены как компенсации за повышенные подрядные риски. Размеры

компенсации устанавливаются по субъективным оценкам риска подрядчика

выполнить работу в установленные сроки за договорную цену и риска заказчика

получить заказанную работу в срок, в надлежащем объеме и качестве без

дополнительных финансовых вложений.[12]

В компенсационных контрактах, в большинстве случаев, на заказчиков

ложится существенно большая степень риска, а также приходятся значительно

большие затраты времени и трудовых ресурсов по сравнению с контрактами с

фиксированной ценой. В зависимости от способа фиксации цены и порядка

компенсации фактических затрат в контрактах устанавливаются следующие виды

цен: подвижные и скользящие. Подвижная цена контракта—принятая в договоре

цена может быть пересмотрена, если к моменту окончания выполнения работ

изменились условия экономической деятельности. Скользящая цена—определяется

в момент исполнения контракта путем пересмотра базовой цены с учетом

изменений в издержках производства, произошедших в период исполнения

контракта. [12]

2.3. Переход к пообъектному управлению жилищным фондом

Одним из главных достижений последнего времени считается разработка

руководством КУГИ новой Концепции управления городской недвижимостью. Она

появилась в начале 2002 года взамен предыдущей концепции шестилетней

давности, которой до сих пор руководствовались петербургские власти. Один

из основных принципов новой Концепции заключается в пообъектном управлении

государственной собственностью. Власти решили сделать акцент на принципе

наилучшего использования каждого казенного объекта недвижимости. Начать

предполагается с тех зданий, в которых расположены различные

государственные учреждения и, в первую очередь, Комитеты городской

администрации. Это означает, что в ближайшее время подразделения городской

исполнительной власти будут согнаны с насиженных мест. Цель—разместить их в

низколиквидных объектах, а освободившиеся дорогие площади сдать в аренду

коммерческим структурам, которые будут расплачиваться с казной полновесным

рублем.

Другим направлением приложения усилий чиновников сейчас стала объявленная

по всей стране "тотальная инвентаризация". Кое-что, впрочем, уже сделано и

в этой сфере: все подразделения КУГИ понемногу переходят на использование

компьютерных информационных систем. Бумажные потоки документов между

ведомствами прекращаются, а Комитет получает более полную и оперативную

информацию о состоянии городской недвижимости.

Содержание жилищного фонда, при существующей форме управления жилыми

домами, разорительно для городского бюджета. Такие проблемы как нехватка

средств у муниципалитета, постоянно растущее число неплательщиков, сильный

износ жилищного фонда еще больше усугубляют ситуацию. Очевидно, что в

настоящее время необходимо правильное управление и целевое расходование

средств. Например, известно, что содержание зданий массовых серий, особенно

первых – наименее популярного типа жилища, отличается в большую сторону от

содержания зданий исторического центра, прежде всего тех, которые прошли

капитальный ремонт, по отельным статьям в разы. Таким образом, население

наихудших жилищ, должно платить значительно больше тех, кто поселился в

наилучшем.

В сфере управления жилыми многоквартирными домами возможны два способа

хозяйствования:

1) Общегородская затратная эксплуатация жилой недвижимости (муниципального

жилья). Объектом управления муниципалитета (государства) является весь

жилой фонд, расположенный на определенной территории. В муниципалитете нет

разделения на отдельные дома. Муниципалитет пытается решить коммунальные

проблемы всего города, но не каждого конкретного дома. Муниципалитет

собирает средства на ремонт и содержание жилого фонда с населения, а также

ремонт осуществляется за счет бюджета. Такой принцип управления позволяет

полностью отремонтировать несколько домов, но не весь жилищный фонд.

2) Пообъектное управление жилыми домами—через жилищные товарищества (ТСЖ,

ЖСК, ЖК и т.д.). Принцип жилищного самоуправления заключается в том, что

собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение

всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с

содержанием дома, берут на себя жильцы—владельцы квартир. Основные вопросы,

такие как, например, утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем

собрании жильцов, которое собирается один раз в год. Все остальное время

решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель,

которые являются представителями мнения жильцов. Кроме того, для

непосредственного выполнения всех решений в каждом доме существует

управляющий и бухгалтер. Именно управляющий заключает договоры с

поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит

за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов:

они определяют какую сумму необходимо на ремонт, величину заработной платы

персоналу, как распоряжаться средствами ТСЖ [19].

Основная цель проводимой сейчас политики в жилищно-коммунальном

хозяйстве—передача жилого фонда в собственность населению. Т.е. по мнению

правительства, чтобы решить проблемы, стоящие перед коммунальным хозяйством

сегодня, необходимо переходить на самоуправление. Управление жильем на

уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка

и далека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь

жителя со своим домом. Ведь только сами жильцы смогут определить, какое

именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является

оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие

от коммунальных платежей. С другой стороны бытует противоположная точка

зрения. Многие считают, что организация кондоминиумов не приведет к решению

всех проблем. Во-первых, при таком ужасающем износе большей части домов,

вряд ли будет какой-либо толк, если жильцы станут аккумулировать деньги на

счете и использовать их только для ремонта собственного дома. У них просто

никогда не хватит на это средств. «В 60-квартирном доме собирается в год на

капремонт 60 тыс. рублей, -замечают

некоторые чиновники в Невском территориальном управлении. Отремонтировать

кровлю стоит не менее миллиона! То есть необходимые средства будут собраны

только через 20 лет, а за это время развалится что-нибудь еще. Поэтому

просто открывать счет на каждый отдельный дом в нынешней ситуации

бессмысленно». Муниципалитет же, аккумулируя и распределяя финансы,

способен единовременно направлять на ремонт конкретного дома необходимую

сумму средств. Кроме этого, существует опасение, что при самоуправлении

сложно будет контролировать деятельность управляющего и председателя: каким

образом осуществляется сбор, как будут тратиться средства, и будут ли эти

сборы законными.

Развитие жилищного самоуправления зависит в первую очередь от

способности собственника жилья сделать выбор. Но для этого необходимо

основание выбора—осознанное понимание преимуществ того, что выбираешь.

Государство же взяло на себя обязанность по управлению жилыми домами,

поэтому от нанимателя жилья или от собственника квартиры в муниципальном

доме не требуется ничего, кроме регулярной оплаты ЖКУ. Для того, чтобы

действительно понять, в чем разница между жилищным самоуправлением и

муниципальным управлением жилыми домами, проведем исследование: сравним две

различные формы управления домом: муниципальное управление и объединения

жителей на уровне дома. Дом (многоквартирное жилое здание) должен

рассматриваться как хозяйственный субъект, у которого должен быть

собственник, ответственный за состояние своего имущества. Состояние и

доходность собственности в первую очередь зависит от того, насколько

эффективно собственник будет управлять, владеть и распоряжаться своим

имуществом. Каждый дом, как целостная система с проживающими в нем людьми,

требует ежедневного решения постоянно возникающих проблем. Такие аспекты

как содержание здания, поддержание его технического состояния, решение

проблем неплательщиков и оплаты коммунальных услуг, предоставление льгот,

дотаций и субсидий, требуют ежедневного внимания. Следует отметить, что

сейчас жилье у нас рассматривается лишь как место проживания и управление

осуществляется только в той мере, чтобы поддерживать здание в пригодном для

проживания состоянии. Однако, все большее число людей заинтересовано в том,

чтобы его имущество с течением времени не теряло своей стоимости и, что

достаточно перспективно, приносило доход. Естественно, для увеличения

стоимости недвижимости, а тем более для получения от ее использования

доходов, необходимо профессиональное, эффективное управление этой

недвижимостью [24].

В этой части работы мы проведем сравнительный анализ бюджета

муниципального дома и товарищества собственников жилья. В исследовании мы

произведем сравнение двух форм управления жилой недвижимостью:

муниципальное управление и управление ТСЖ. Сравнение произведем по

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9