Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербурге

обходится дешевле, а разница создается из-за наличия резервного фонда).

Сильно ли эта разница отражается на целом доме? Поскольку, объединившись в

ТСЖ, дом становится несколько оторванным от государства, то наличие такого

фонда просто необходимо для непредвиденных обстоятельств, в которых могло

бы помочь государство будь вы муниципальным домом. Имея, например, квартиру

площадью 52 м2 , при объединении в ТСЖ вы бы стали платить на 200 рублей

больше, чем живя в муниципальном доме. Но, при этом вы получаете намного

более высокий уровень обслуживания. Конечно, преимущества ТСЖ заключаются

не только в том, что среди ночи можно вызвать сантехника, а в подъезде

больше не будет «наскальных» надписей. Главное—все ваши платежи

аккумулируются на собственном расчетном счете образованного товарищества и,

соответственно, расходуются только на содержание и эксплуатацию вашего

дома. Платежи служат вечным камнем преткновения в наших отношениях с

коммунальщиками. Находясь на обслуживании ЖЭСа, мы никогда не получим

ответа на вопрос, сколько из полученных от государства, да и от нас,

жителей, средств израсходовано на конкретный дом, какие работы сделаны и

что еще нужно. Контролировать администрацию ЖЭСа—затея смешная, да и просто

не приходящая обывателю в голову. Нежелание коммунальных служб сменить свое

монопольное положение одновременного заказчика и поставщика услуг на новое

для них качество—лишь одного из подрядчиков на рынке услуг, где

покупателями являются товарищества, понятно. Работникам ЖЭСов, безусловно,

невыгодно остаться подрядчиками, им легче «отчитываться» за весь

подведомственный жилищный фонд скопом, а не пообъектно, как это требуется

после передачи дома в управление товариществу. В ТСЖ теоретически жильцы

сами решают, кто будет помогать вести финансовые дела (например, сдавать в

аренду паркинг под домом) и обслуживать дом (делать ремонт в подъезде или

вывозить мусор)—все тот же ЖЭС или альтернативная компания. Заметим, что

ТСЖ может влиять на цену и качество любых услуг, кроме тех, которые

предоставляют монополисты (вода, тепло, свет). Все, что не касается

монополий, можно поручить альтернативной компании. При этом все жильцы

будут знать, кто их обслуживает и кому в случае необходимости можно

позвонить (хотя в условиях товарищества это уже крайняя мера, ведь обычно

достаточно звонка председателю или главному инженеру). Условия работы

подрядчика диктуются жильцами: на общем собрании решается не сколько «надо

заплатить», а сколько «может заплатить» дом. Любой участник ТСЖ имеет право

посмотреть бухгалтерию нанятой компании и задать вопрос. Для текущих работ,

как правило, ТСЖ нанимает из своих же жильцов сантехника, электрика и

плотника. Что касается охраны в доме, то первые ТСЖ просто брали из округи

товарищей покрепче. Потом поняли—дешевле нанять профессионалов из охранного

предприятия, которое будет нести материальную ответственность.

Все преимущества ТСЖ, о которых говорилось выше, стоят денег. Где их

взять? Вариантов немного: либо выставить счет жильцам, либо компенсировать

затраты, сдавая в аренду нежилые помещения в доме (например, под магазин,

офис или парикмахерскую). Кстати, ТСЖ освобождены от налога на прибыль и

все доходы идут на оплату общих расходов дома. Еще один источник

доходов—организация платной парковки—в больших дворах напрашивается сам

собой. Автомобилисты близлежащих домов будут счастливы: машину можно

поставить не во дворе, а на охраняемую территорию.

На первый взгляд, регистрация ТСЖ вовсе не сложна—необходимо наличие

хотя бы двух собственников (владельцев приватизированных помещений) в доме

и согласие большинства жильцов. Это если речь идет об уже существующем

муниципальном доме. Но инициаторами создания товарищества может быть и

строительная организация, что в последнее время чаще всего происходит с

только что построенными домами. Федеральный закон не препятствует созданию

ТСЖ. Процедуру усложняют местные, петербургские подзаконные акты.

Неразбериха среди них гарантирует проблемы с передачей на баланс ТСЖ дома и

его нежилых помещений и даже с бесплатным порядком оформления земельных

участков, входящих в состав ТСЖ. В налоговой инспекции на мой вопрос о

том, какие нужны документы для регистрации ТСЖ, дама с хорошо поставленным

голосом заметила: «Ну, если вы готовы сделать и заверить 237 разных копий

документов и заполнить 106 форм, то записывайте...» Желание действовать

дальше, естественно, пропадает. Кстати, в налоговой службе, со слов

чиновников, специалистов по ТСЖ нет до сих пор. Как выяснилось, процедура

регистрации ТСЖ вместо одного месяца, установленного законом, занимает 2-3

месяца. Дело не только в медлительности чиновников, но и просто в

заполнении документов. Но несмотря на все сложности, преимущества ТСЖ

очевидны.

3. Экономическое обоснование тарифной ставки на жилищно-эксплуатационные

услуги

3.1. Нормативная база для расчета тарифной ставки на жилищно-

эксплуатационные услуги

Между двумя понятиями жилищно-коммунальные и жилищно-эксплуатационные

услуги существует разница. Как мы говорили ранее, жилищно-коммунальные

услуги—это комплекс работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также

по доведению основных видов коммунального обслуживания до потребителя. В

понятие же эксплуатационные услуги не входят работы по коммунальному

обслуживанию населения, т.е. все те, которые в настоящее время поставляются

исключительно монополистами (подача холодной и горячей воды, отопление и

газ). Соответственно, в комплекс жилищно-эксплуатационных услуг входят все

работы по содержанию (эксплуатации) жилищного фонда. Этими услугами

являются: техническое обслуживание фонда, уборка площади домов, очистка

мусоропроводов, обслуживание устройств противопожарной защиты, санитарное

содержание придомовых территорий, капитальный ремонт зданий, комплексное

техническое обслуживание лифтов, вывоз мусора. Также такими услугами могут

являться установка и обслуживание радио, антенн и страхование.

Существующей нормативной базой на эксплуатацию жилищного фонда Санкт-

Петербурга являются три основные документа:

- руководящие нормативно-методические материалы по организации содержания и

ремонта жилищного фонда;

- правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;

- временные городские нормативы на техническое обслуживание, эксплуатацию и

текущий ремонт жилищного фонда.

Конечно же, существует большое количество других нормативных

документов, которыми руководствуются жилищные агентства при эксплуатации

жилищного фонда, такие как, например, «Технические указания по организации

и технологии текущего ремонта жилых зданий», «Инструкция о порядке

разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного

фонда» и др. Мы будем пользоваться указанными выше тремя нормативными

документами, необходимыми для наших расчетов. В этих сборниках приведены

основные положения, требования и условия по технической эксплуатации

жилищного фонда, содержанию помещений, строительных конструкций,

инженерного оборудования и территорий домов владения по текущему и

капитальному ремонту. Даны нормативы организации и технической эксплуатации

и ремонта, технологические условия выполнения работ. Правила и нормы

технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования к состоянию

жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия

по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования,

территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам. Правила являются

нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком

(организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником

жилья. Правила являются основой для формирования региональных документов

по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки,

природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.

Нормативы разработаны для удовлетворения потребности в нормативной

базе управления стоимостью содержания и ремонта жилищного фонда Санкт-

Петербурга, полностью или частично финансируемых за счет бюджетных

ассигнований. Состав утверждаемой нормативной базы является минимально

необходимым и достаточным объемом нормативной информации для определения

цен на содержание и ремонт муниципального жилищного фонда Санкт-Петербурга.

Структура сметно-информационной базы позволяет вносить изменения,

дополнения и корректировки в утвержденные сборники. Все нормативы в базе

представлены в двух видах:

-сметные расценки в ценах на текущий год, руб.;

- ресурсные показатели к сметным расценкам, в натуральных единицах

измерения.

Расценки и ресурсные показатели в сборниках сгруппированы в разделы,

объединяющие работы по направлениям эксплуатационной деятельности. Разделы

подразделяются на подразделы, обусловленные однородностью обслуживаемых и

ремонтируемых конструкций и оборудования жилого дома, а также условий

производства работ по ремонту, эксплуатации и санитарному содержанию

домовладений.

Экономически обоснованная (максимально возможная) ставка на какую-либо

жилищно-эксплуатационную услугу содержит следующие показатели стоимости,

установленные на соответствующий измеритель конструкций, работ и услуг, в

руб.:

- прямые затраты;

- накладные расходы;

- плановые накопления;

- налог на содержание автодорог;

- НДС.

Прямые затраты включают в себя: основная заработная плата рабочих;

затраты на эксплуатацию машин; основная заработная плата машинистов;

затраты на материалы, изделия, оборудования. Основная заработная плата

рабочих в расценках принята на основании норм затрат труда рабочих,

разработанных в составе ресурсных показателей нормативной базы, среднего

разряда работы и стоимости человека-часа (ч/ч) по оплате труда. Затраты на

эксплуатацию машин, в том числе заработная плата машинистов, принята по

данным АП Управления механизации ремонтно-строительных работ Комитета по

содержанию жилищного фонда на 01.02.2003 г. Затраты на материалы, изделия и

оборудование, учтенные в расценках, определены по нормативному количеству и

текущим отпускным ценам на материалы.

Накладные расходы. Используя норматив накладных расходов, определяем

его сумму от величины основной заработной платы рабочих.

Нр = Зп * % нр / 100 %, (1)

Где Нр—величина накладных расходов;

Зп—заработная плата рабочих;

% нр—норматив накладных расходов—рекомендованный 75% от Зп.

Рассчитывается величина сметной прибыли (плановые накопления)—10% от

суммы прямых затрат и накладных расходов.

По установленным ставкам рассчитывается налог на содержание

автодорог. В СПб в настоящее время установлена ставка налога—2,5% от объема

выполненных работ.

В соответствии с установленной законодательством ставкой определяется

величина налога на добавленную стоимость. Величина его составляет 20% от

объема выполненных работ.

Для определения прямых затрат пользуются сборниками ФСН-ТЭР. ТЭР

существует на каждый вид работ, имеющих отношение к оказанию жилищно-

эксплуатационых услуг. Каждый ТЭР выглядит следующим образом:

ТЭР51-01 Влажное подметание лестничных площадок и маршей без оборудования

при количестве этажей 2—5

Состав работ: Подмести лестницу, увлажнив веник в ведре с водой. Собрать

мусор в тару и транспортировать в установленное место.

Измеритель: 100 м2

|Всего: |З/п: |Э/маш.: |З/п.м.:|Мат-лы: |

|19,81 |19,81 |0,00 |0,00 |0,00 |

|Наименование материалов, машин, механизмов |Ед.изм.|Норма|Цена|Сумма |

|Затраты труда дворников |Чел-ч |0,99 |19 |19,81 |

Зная какие конкретно работы входят в ту или иную услугу, можно

рассчитать прямые затраты на ее оказание. Суммирование ресурсных

показателей производится по желанию пользователя либо в целом по объекту

(зданию, сооружению), либо по соответствующим разделам локальной ресурсной

ведомости (трудовые ресурсы, в чел-ч.; строительные машины и механизмы;

материальные ресурсы).

В данном разделе мы рассчитаем экономически обоснованную тарифную

ставку на такую жилищно-эксплуатационную услугу как санитарное содержание и

уборка домовладений. Именно эта проблема не в последнюю очередь интересует

жильцов в настоящее время. Рассчитав тарифную ставку нормативными методами,

мы сравним ее с той, по которой мы платим за эту услугу на самом деле.

Возможно, тогда нам удастся ответить на вопрос, почему оплачивая эти работы

ежемесячно, мы получаем качество обслуживания совсем не того уровня,

которое нам хотелось бы иметь. Итак, в процессе организации работ по

содержанию и уборке домовладений должны обеспечиваться:

- санитарное содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов,

вспомогательных помещений;

- уборка придомовой территории;

- содержание зеленых насаждений.

Весь комплекс работ по санитарному содержанию и уборке традиционно

подразделяют на 6 групп, работы в которых имеют общие технологические

особенности:

1. санитарное содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов;

2. санитарное содержание мусоропроводов;

3. уборка служебных помещений;

4. ручная уборка территорий домовладений;

5. механизированная уборка;

6. прочие работы.

Санитарное содержание лестничных клеток

Работы по содержанию лестничных клеток включают:

-влажное подметание лестничных клеток;

-мытье лестничных площадок и маршей;

-обметание пыли с потолков;

-влажную протирку: стен, перил, дверей, плафонов, почтовых ящиков и др;

-уборка лифтовых кабин;

-мытье окон;

-уборка площадки перед входом в подъезд;

-уборка фекалий из подвала;

-транспортировка мусора.

Работы по уборке лестничных клеток зависят от вида оборудования,

находящегося на лестничной клетке: при отсутствии оборудования, при наличии

мусоропровода, при наличии лифта, при наличии лифта и мусоропровода.

Периодичность проведения указанных выше работ по санитарному содержанию

лестниц указана во «Временных городских нормативах на техническое

обслуживание, эксплуатацию и ремонт жилищного фонда СПб».

Санитарное содержание мусоропроводов

Работы по обслуживанию мусоропроводов включают:

-профилактический осмотр;

-удаление мусора из мусороприемных камер;

-уборку мусороприемных камер;

-мойку сменных мусоросборников;

-дезинфекцию всех элементов ствола мусоропровода, устранение засоров и

мелких неисправностей;

-дезинфекция мусоросборников;

-уборка контейнерных площадок (площадью 16 м2);

-вывоз мусора до контейнерной площадки с выгрузкой мусора.

Ручная уборка территорий домовладений

Работы, выполняемые при уборке территорий, различаются в зависимости

от сезона. В зависимости от вида атмосферных осадков принято единое для

всех территорий деление года на два периода: холодный, когда выпадают

осадки преимущественно в виде снега, и теплый, когда выпадают осадки

преимущественно в виде дождя. Территории классифицируются по интенсивности

пешеходного движения ( с 1—3 класс, от 50—100 и более проходящих человек в

час).

Зимняя уборка

Уборка придомовой территории производится в последовательности:

вначале убирать, а в случае гололеда и скользкости—посыпать песком

тротуары, остановки пассажирского транспорта и подходы к ним, территории у

общественных зданий, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории.

Зимняя уборка должна обеспечивать нормальное движение пешеходов и

транспорта, независимо от погодных условий, и включает: подметание и

сдвигание снега, устранение скользкости, удаление снежно-ледяных

образований. Неуплотненный, свежевыпавший снег подметают метлой или

сдвигают с помощью движка. При ручной уборке снег с усовершенствованных

покрытий (асфальт, брусчатка) убирается полностью—«под скребок». Сроки и

порядок вывоза снега устанавливается на местах и зависят от класса

территорий, интенсивности снегопадов и других организационных и

климатических условий, указанных во «Временных городских нормативах».

Летняя уборка

Летняя уборка включает: подметание пыли и сора с поверхности

покрытий; поливку территории для уменьшения пылеобразования и увлажнения

воздуха; удаление мусора с газонов; мойку покрытий и полив зеленых

насаждений; выкашивание газонов; уборка с газонов скошенной травы; обрезка

и прореживание кустарников; разрыхление почвы вручную. В осеннее время,

помимо обычных уборочных работ производится подметание и сгребание листьев.

Весной, помимо обычных работ, расчищаются канавы для стока талых вод к

люкам. Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и

номеров домов производятся независимо от сезона.

Механизированная уборка территорий

Площади, подлежащие механизированной уборке, разбиваются на участки,

закрепляемые за определенными машинами и водителями. Уборка производится по

маршрутным картам, содержащим план тротуаров и дворов с находящимися на них

зелеными насаждениями. Столбами и мачтами электроосвещения и различного

рода препятствиями. В картах устанавливается наиболее рациональное движение

машин, количество и очередность проходов, места и характер маневрирования

машин.

Прочие работы

К прочим работам относятся отдельные виды работ, технологически не

связанных, но имеющих отношение к содержанию территории домовладений

(очистка урн, промывка урн, вывоз металла), работы по содержанию фасадов, а

также работы выполняемые по отдельным зданиям.

Существует два основных уровня обслуживания домовладений—это

нормативный уровень и минимальный социальный стандарт. Нормативный уровень

включает в себя все виды работ, необходимые для содержания зданий и

территории, в социальный же стандарт входят минимально необходимые работы

(например, только лишь подметание лестниц без их мытья; периодичность

уборки также не соответствует нормативной и осуществляется, например, 1 раз

в неделю вместо ежедневной). Понятно, что качество уборки социального

стандарта соответствует минимальным гигиеническим требованиям по содержанию

домов. В наших расчетах мы будем использовать ни тот, ни другой стандарт—а

нечто среднее, т.е. включим т.к. работы по обслуживанию и с такой

периодичностью, которые необходимы, которые мы бы хотели видеть в своих

домах, которые соответствуют нашему современному понятию качественного

обслуживания жилья, но при этом не будем забывать о федеральных нормативных

стандартах и том, чему мы являемся свидетелями в настоящее время. Т.е.

попытаемся взять нечто среднее между нормативным и реальным (наблюдаемым

нами ежедневно) уровнем.

3.2. Методический подход к определению стоимости эксплуатации жилья по

объектам-представителям

Для исследования мы возьмем 5 разных объектов—жилых домов, панельных и

кирпичных в период с 1917 по 1994 г.г., с мусоропроводами и без, с лифтами

и без.

Мы уже знаем, что основная заработная плата рабочих принята на основании

норм затрат труда, среднего разряда работы и стоимости человека-часа.

Рассмотренные нами работы выполняются дворниками (уборщиками), что не имеет

никакого разряда и по таблице часовых тарифных ставок на 2003 г. стоимость

одного человека-часа такого рабочего составляет 19 руб.

Первый объект находится по адресу: Пр. Обуховской обороны, 19.

Год постройки—1938, материал—кирпич, 5 эт., мусоропровод, 4 лестницы,

проживает 133 чел., общая площадь жилых помещений в доме—2842 м2, класс

территории —3.

На основании ТЭР по каждому виду работ на этот объект рассчитаем

затраты.

Санитарное содержание лестничных клеток

1.) Влажное подметание лестниц (524 м2)

19 руб.*1,27 ч/ч = 24,13 руб. (в расчете на 100 м2)

24,13 руб.* 5,24 м2 = 126 руб.

126 руб * 8 = 1008 руб./мес ( при периодичности 2 раза/нед)

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9