Моделирование формирования цен на земельные участки Московской области. Кадастровая оценка земель

налогообложению, размещаются в специальных таблицах-указателях, так

называемых кадастровых матрицах. Изменения в правовом, природном и

хозяйственном состоянии парцелл вносятся в кадастровые матрицы ежегодно.

В США изучение земель ведется специальной службой охраны почв в системе

Министерства сельского хозяйства. Она состоит из центрального органа,

филиалов в штатах и около 2400 районных ячеек по охране почв.

Основными единицами, подлежащими съемке при почвенных обследованиях,

являются серии, внутри которых выделяют почвенные типы и фазы. Серии

представляют собой почвы, однотипные по мощности и структуре горизонтов, по

содержанию солей, органических веществ, а также по рельефу, степени

эродированности, засоления и т.д. В пределах серий выделяют типы почв.

Наиболее низкая классификационная единица - фаза. Критерием для ее

выделения являются: изменение наклона поверхности, ограничивающее

использование техники, степень подверженности эрозии, засоренности камнями,

материнской породе и т.п.

Обобщить данные почвенного обследования для практических нужд позволяет

классификация земель. В зависимости от поставленных целей в США применяют

разные системы классификации земель. Например, почвы могут быть

сгруппированы в классы по степени пригодности для сельскохозяйственного

использования, продуктивности земель и т.д. Качественная оценка земель в

США производится по продуктивности сельскохозяйственных угодий. Для

выявления наиболее продуктивных земель в США проводится экономическая

классификация земель. При этом наряду с природными факторами учитывают

некоторые экономические показатели: размер хозяйства, структуру

землепользования, уровень интенсификации, местоположение и доходность

хозяйства на единицу площади, затраты труда и т.п. Земли однородные по

возможности сельскохозяйственного использования и близкие по

продуктивности, включают в один из семи классов экономической

классификации. Так как при выделении классов земель учитывают не только

особенности почв, но и целый ряд других природных и экономических факторов,

то такой метод исследований называют комплексным.

Единая методика экономической оценки земель в США до сих пор не

разработана. Наиболее распространенным является метод оценки земель по

чистому доходу от реализации сельскохозяйственной продукции. Земли с

наивысшим доходом оценивают в 100 баллов и с ними сравнивают доходность

других земель.

Данные изучения земельных ресурсов, обработанные с помощью ЭВМ, являются

основой для планирования использования земель в отдельных районах, штатах и

стране в целом.

Ведением земельного кадастра в Канаде занимается Служба инвентаризации

земель. Она обеспечивает изучение земель по единой для всей страны

программе, главная цель которой - предоставление в распоряжение федеральных

и провинциальных органов точных и полных данных о потенциальной

продуктивности земельных ресурсов страны. Поскольку сельскохозяйственное

использование территории тесно связано с другими видами использования,

осуществляют четыре типа оценки земли: для сельского хозяйства, лесного

хозяйства, для рекреационных целей и воспроизводства фауны.

Для изучения земель и обработки полученной информации в Канаде

разработана информационно-географическая система, которая строит свою

работу на базе ЭВМ.

Экономическая оценка земель в Канаде проводится по урожайности

сельскохозяйственных культур. Экономическая оценка земель в стоимостном

выражении не производится.

Современная система изучения земель в Великобритании включает два

основных этапа: физическую и экономическую классификацию земель.

При физической классификации все земли страны в зависимости от степени

влияния физических факторов, ограничивающих их использование в

сельскохозяйственном производстве, объединяют в пять классов

землепригодности. Экономическая классификация земель основана на

определении стоимости стандартной чистой продукции каждого класса земель.

Экономическая классификация земель предполагает объективную оценку

производственных возможностей каждого земельного участка. Такую оценку

можно произвести после накопления достаточной информации для установления

пределов колебания средней статистически чистой продукции на акр каждого

физического класса земель.

Сложность установления показателей оценки объясняется значительными

колебаниями размеров стандартной чистой продукции с единицы площади

неодинаковых физических классов земли в хозяйствах различной специализации.

Англичане считают, что со временем будут установлены пределы колебания

стандартной чистой продукции на землях всех классов землепригодности при

всех возможных типах специализации. На основании этих данных можно будет

определить тесноту связи между физической и экономической классификациями

земель.

При проведении классификации земель учитываются только те ограничивающие

факторы, которые невозможно устранить на современном уровне развития

сельскохозяйственной науки и техники. Поэтому факторы, ранее считавшиеся не

преодолимыми препятствиями, в дальнейшем могут перейти в легкоустранимые, в

результате чего земли переводятся в более высокий класс. Поэтому через

каждые пять лет проводится корректировка данных классификации земель с

учетом получения информации об использовании земель, развития научных

исследований и технических возможностей улучшения земель.

В развивающихся странах широко применяют классификацию земель,

разработанную службой охраны почв министерства сельского хозяйства США.

Однако применение такой классификации ограничивается отсутствием материалов

почвенного обследования. Поэтому во многих странах американская система

классификации земель применяется в упрощенном виде.

Сравнительная сопоставимость качественного состояния мировых земельных

ресурсов возможна на основе единой системы классификации земель. Поэтому

большой интерес представляет классификация земель, разработанная

Продовольственной и сельскохозяйственной организацией (ФАО) ООН совместно с

французским бюро научных и технических исследований заморских территорий и

успешно применяемая ФАО в тропических развивающихся странах. Классификация

выделяет пять классов земли в зависимости от современной или потенциальной

продуктивности почв. Классы землепригодности группируют на основе оценки

физических и химических свойств почвы. Для каждого диагностического

признака в классификации ФАО разработана специальная стобалльная шкала. В

зависимости от влияния этого признака на общую продуктивность почв его

оценивают определенным количеством баллов.

Данные оценки земельных ресурсов по классификации ФАО используются при

планировании развития сельского хозяйства тропических стран, а также при

прогнозировании использования земель.

Зарубежные специалисты не всегда понимают сложившуюся ситуацию в России в

вопросах создания земельно-имущественного кадастра. Объясняется это просто.

В странах с рыночной экономикой вся земля давно поделена на земельные

участки и давно сформированы права на объекты недвижимости - в начале на

земельные участки, а затем на здания и постройки. Поэтому кадастры в

странах с развитой рыночной экономикой земельные, а здания входят в состав

комплекса недвижимости земельного участка. Там право на земельный участок

первично и предполагает право на все постройки земельного участка, а в ряде

стран - и на полезные ископаемые. В этих странах земельный кадастр

развивался для информационной поддержки рынка недвижимости. Для этой же

цели создана система регистрации прав на недвижимость.

В России для создания информационной поддержки рынка недвижимости

необходимо в первую очередь на все объекты недвижимости (земельные участки

в том числе) создать кадастровые дела и юридически оформить права на

объекты недвижимости. Только после выполнения этой программы работ на

основе современных информационных технологий можно будет создать

Государственную автоматизированную систему ведения земельно-имущественного

кадастра.

Государственная автоматизированная система ведения земельно-

имущественного кадастра является такой же важной государственной

инфраструктурой, как транспорт, связь и т.д. Эта система обеспечивает:

- информационное обеспечение рынка недвижимости;

- создание базы налогообложения;

- основу создания различных геоинформационных систем, в том числе для

управления развитием городов, отдельных регионов.

В настоящее время за рубежом документы на бумажных носителях о правах на

недвижимость играют малую роль. Важно то, что записано в базе данных

земельно-имущественного кадастра.

Все сделки с недвижимостью в развитых странах осуществляются только над

базой данных земельно-имущественного кадастра! Это объективная

необходимость и российский земельный кадастр должен иметь такие же

процедуры.

Глава 3. Современные тенденции развития земельного кадастра в России.

Как уникальное природное тело Земля является пространственным базисом

социально-экономического развития, главным средством производства в

сельском и лесном хозяйствах, естественной кладовой минерально-сырьевых

ресурсов, средой обитания животного мира. Невосполнимость и ограниченность

земельных ресурсов ставят в большинстве случаев земельные вопросы во главу

угла государственной политики страны. Наряду с этим, земельные участки

являются также и объектом гражданских прав.

Земельно-ресурсный потенциал нашего государства - это 1 709,8 млн.

гектаров земли, что составляет 12,5% территории суши земного шара. Это -

420 млн. гектаров континентального шельфа, и эта цифра может быть

значительно увеличена. На территории России сосредоточено 55% черноземных

почв мира, 50% запасов пресной воды, 60% запасов древесины хвойных пород,

30% разведанных мировых запасов энергоносителей. Обеспеченность России

земельными ресурсами - важнейший экономический и политический фактор

развития страны.

3.1. Результаты земельных преобразований 1990-2000гг.

Переход России в конце XX века к рыночной экономике потребовал создания

нового земельного строя. В целях обеспечения равноправного развития всех

форм собственности и хозяйствования на земле, формирования многоукладной

экономики, рационального использования и охраны земель в 1990 году был

создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе (Госкомзем

России).

С 1990г. земельные преобразования привели к созданию нового земельного

строя в России, который характеризуется: многообразием форм собственности

на землю; ликвидацией государственной монополии на землю и

перераспределением земель в пользу граждан; платностью землепользования;

наличием частной собственности на значительную часть сельскохозяйственных

земель и сформированным слоем крестьянских (фермерских) хозяйств.

Рассмотрим более подробно главные результаты земельной реформы:

1. Ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к

многообразию форм земельной собственности, проведено бесплатное

перераспределение земель в пользу граждан (на сегодняшний день в России

более 43 миллионов собственников, владельцев и пользователей земельных

участков, в частную собственность передано около 130 миллионов гектаров).

2. Обеспечена регистрация прав на земельные участки: всем собственникам

изготовлены и выданы документы, удостоверяющие право собственности на

землю.

3. Осуществлен переход к платному землепользованию - сбор всех видов

земельных платежей в 1999 году составил более 18 миллиардов рублей, а их

доля в федеральных налоговых доходах от использования природных ресурсов

составляет более 50%.

4. Создаются условия для гражданского оборота земли: так, в 1999 году

осуществлено более 5 миллионов сделок с земельными участками общей

площадью более 72 миллионов гектаров. Из всех видов сделок более 90%

приходится на аренду государственных и муниципальных земель. В 1998 году

совершено 235 тысяч сделок купли-продажи земли на общей площади 40,9

тыс.га, в 1999 году гражданами и юридическими лицами осуществлено 292

тысячи таких сделок с земельными участками, площадь которых составила 45

тыс.га.

5. Сформирован слой крестьянских (фермерских) хозяйств: по состоянию на 1

января 2000 года функционировало около 265 тысяч крестьянских

(фермерских) хозяйств на площади более 14 миллионов гектаров.

6. В результате приватизации земли в ходе реорганизации колхозов и совхозов

осуществлена передача земли в собственность крестьян по варианту раздела

земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные

земельные доли. В итоге этих преобразований земельные доли получили почти

12 миллионов селян, а общая площадь этих долей составила более 117

миллионов гектаров.

7. Правоудостоверяющие документы оформлены почти 11 миллионам собственников

этих долей (то есть 92 процентам), из которых около двух третей сегодня

уже распорядились правами на свои земельные доли.

8. Сформирован целевой земельный фонд для расселения беженцев и вынужденных

переселенцев: по состоянию на 1 января 2000 года 69 тысяч семей получили

48 тысяч гектаров земель для индивидуального жилищного строительства и

других целей.

9. Создан целевой земельный фонд для обеспечения гарантированного выделения

участков уволенным в запас военнослужащим (по состоянию на 1 января 2000

года земельные участки предоставлены почти 30 тысячам семей

военнослужащих, общая площадь этих земельных участков - более 48 тысяч

гектаров).

10. Заложена правовая основа для обеспечения казачьих обществ земельными

участками: проведены землеустроительные работы по созданию целевого

земельного фонда для казачьих обществ на территории 27 субъектов

Российской Федерации на площади 244 тысяч гектаров.

11. Для целей индивидуального жилищного строительства предоставлены

земельные участки шести с половиной миллионам граждан, общая площадь

участков составила 638 тысяч гектаров.

12. Осуществляются работы по делимитации и демаркации государственной

границы России с Украиной, Казахстаном, Грузией и Азербайджаном.

13. Создан качественный планово-картографический материал на территорию в

240 миллионов гектаров.

14. Система государственного контроля земельной службы России за

использованием и охраной земель ежегодно проводится около 500 тысяч

проверок: только в 1999 году выявлено более 200 тысяч нарушений

законодательства по использованию и охране земель. По итогам проверок

вовлечено в сельскохозяйственный оборот около 2 миллионов гектаров

заброшенной пашни.

Начиная с 1996 года, реализуется Федеральная целевая программа «Создание

автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра».

Эта система, совместно с системой государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и судебной системой, призвана практически обеспечить

декларированные Конституцией Российской Федерации гарантии прав на землю и

недвижимость, стабильность и сохранение единого экономического пространства

России. Одновременно система государственного земельного кадастра (ГЗК)

играет значительную роль в обеспечении фискальной политики государства.

Наконец, эта система призвана аккумулировать информацию о ресурсной

составляющей земли в целях организации эффективного планирования и

управления земельными ресурсами.

В этой сфере к настоящему времени: в соответствии с Федеральным законом

«О государственном земельном кадастре» утвержден и введен в действие Единый

государственный реестр земель, содержащий точные сведения о границах

земельных участков, их налоговой базе, обременениях, о наличии на них

объектов недвижимости.

Госкомзем заложил основу учета земли в виде государственного земельного

кадастра и теперь, используя его в качестве инструмента, переходит к

решению новой важной задачи - государственной кадастровой оценке земель.

Среди основных целей государственной кадастровой оценке земель можно

выделить следующие:

Эффективное налогообложение.

Поддержка земельного рынка и повышение на этой основе эффективности

использования земель земельными органами.

Несмотря на ряд положительных моментов первого этапа земельной реформы,

следует признать, что процессы реформирования протекали иногда

непоследовательно и бессистемно. Положение усугубляется отсутствием

стройной системы земельного законодательства, наличием большого количества

разнообразных актов, законов, указов, инструкций и постановлений, как на

федеральном, так и на уровне субъектов федерации и даже на местном. На

местах четко проглядывалась несогласованность действий органов,

осуществляющих контроль за использованием земельных ресурсов.

Наиболее характерными иллюстрациями трудности проводимых реформ является

то, что до сего времени не принят новый Земельной кодекс Российской

Федерации; один из важнейших законов - Федеральный закон «О государственном

земельном кадастре» - был принят лишь через 10 лет после начала земельной

реформы.

3.2. Задачи земельной политики 2000-2002гг.

Признавая, что земля является главным национальным богатством страны и

должна находиться под особой охраной государства, которое обязуется

гарантировать права собственности на землю, основной задачей

государственной политики в сфере земли и иной недвижимости на 2000-2002

годы является обеспечение условий для ее эффективного и рационального

использования в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

В долгосрочном плане в земельной реформе выделяются четыре ключевых

направления:

1. Завершение реформирования отношений собственности на землю.

2. Современная организация учета земли и иной недвижимости, кадастровой

оценки земли, землеустройства.

3. Совершенствование управления земельными ресурсами страны как

национальным достоянием, пространственным базисом народного хозяйства,

главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве.

4. Сбережение земельно-ресурсного потенциала для будущих поколений народов

России.

Главной приоритетной задачей земельной реформы на 2000-2002гг. является

создание единой системы государственного кадастрового учета земли и иной

недвижимости. Создание государственного земельного кадастра,

обеспечивающего эффективный государственный кадастровый учет земель и

другой недвижимости, является в настоящее время ключом к совершенствованию

системы управления земельными и иными, связанными с землей, ресурсами

страны. Деятельность Росземкадастра в области осуществления государственной

земельной политики в области оценки земель направлена на установление

единого для всех субъектов Российской Федерации порядка проведения

территориального оценочного зонирования с целью определения нормативной

цены земли, используемой для исчисления земельного налога и иных земельных

платежей, а также определения выкупной цены земельных участков,

передаваемых гражданам и юридическим лицам государственными и

муниципальными органами на платной основе.

Наиболее важными целями, которые стоят перед Росземкадастром в области

оценки земель на данный момент, являются следующие:

1. Создание государственной системы оценки земли для целей налогообложения.

2. Определение правового статуса оценщиков земли и их взаимоотношений с

государственными органами и заинтересованными лицами.

3. Включение в сферу регулирования федеральным законодательством процедуры

установления показателей государственной кадастровой оценки земельных

участков.

4. Закрепление принципов оценочного зонирования с целью последующего

определения показателей оценки земель по зонам.

Основным правовым документом, регламентирующим деятельность

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6