Моделирование формирования цен на земельные участки Московской области. Кадастровая оценка земель

Росземкадастра в данной сфере, является принятое в августе 1999 года

постановление Правительства Российской Федерации "О государственной

кадастровой оценке земель".

Важнейшим инструментом выявления объективной рыночной стоимости земель

является использование торгов при продаже прав на земельные участки. Для

оказания помощи устроителям таких мероприятий Росземкадастр разработал

рекомендации по проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже

земельных участков и направил их на места.

Президент Российской Федерации В.В.Путин на заседании Государственного

совета Российской Федерации 21 февраля 2001 года дал поручение

Правительству Российской Федерации завершить в апреле 2001 года работу над

проектом Земельного кодекса Российской Федерации и до 1 мая 2001 года

внести его в Государственную Думу.

Правительству Российской Федерации поручено: в 2001-2002 годах завершить

работы по инвентаризации земель всех форм собственности и провести их

кадастровую оценку; в 2001 году осуществить организационные меры по

созданию государственного земельного кадастра как единой системы

государственного учета недвижимости; провести разграничение государственной

собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральная

собственность), собственность субъектов Российской Федерации, собственность

муниципальных образований (муниципальная собственность). Ответственным за

выполнение поручений Президента Российской Федерации определен Председатель

Правительства Российской Федерации Касьянов М.М.

Во исполнение поручения Президента Российской Федерации В.В. Путина

Председатель Правительства Российской Федерации Касьянов М.М. 29 марта 2001

года поручил:

1. Минэкономразвития России совместно с заинтересованными органами

исполнительной власти Российской Федерации завершить работу над

проектом Земельного кодекса Российской Федерации и представить

необходимые материалы для его рассмотрения на заседании Правительства

Российской Федерации 19 апреля 2001г.

2. Минсельхозу России, Минэкономразвития России, Минимуществу России,

Росземкадастру и Минюсту России поручено совместно с заинтересованными

органами исполнительной власти Российской Федерации разработать и до

25 мая 2001 года представить в Правительство Российской Федерации

концепцию федерального закона, регулирующего оборот земельных участков

сельскохозяйственного назначения.

3. Росземкадастру и Минимуществу России поручено в течение 2001-2002 г.г.

завершить работы по инвентаризации земель всех форм собственности и

провести кадастровую оценку земель.

В 2001 году указанные ведомства обязаны осуществить организационные

меры по созданию государственного земельного кадастра как единой

системы государственного учета недвижимости. Ввиду особой важности

указанных работ Росземкадастр и Минимущество России должны докладывать

о результатах их выполнения в Правительство Российской Федерации

ежеквартально.

4. Минимуществу России, Росземкадастру, Госстрою России и Минюсту России

поручено в соответствии с пунктом 117 Плана действий Правительства

Российской Федерации в области социальной политики и модернизации

экономики на 2000-2001 годы, утвержденного распоряжением Правительства

Российской Федерации от 26 июня 2000 г. № 1072-р, в целях создания

государственного земельного кадастра как единой системы

государственного учета недвижимости представить в марте 2001 г.

законопроект "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О

государственном земельном кадастре".

5. Минимуществу России и Росземкадастру поручено принять необходимые меры

по завершению в возможно короткие сроки работы над Федеральным законом

"О разграничении государственной собственности на землю" и провести

работу по разграничению государственной собственности на землю на

собственность Российской Федерации (федеральная собственность),

собственность субъектов Российской Федерации, собственность

муниципальных образований (муниципальная собственность).

К июню 2001 года мы можем подвести первые итоги реализации указанной

программы: наиболее значимым на наш взгляд является принятие Правительством

в указанные президентом сроки Земельного кодекса, первый вариант которого

был написан в 1991 году. За прошедшее десятилетие его переписывали, клали

под сукно, накладывали вето и снова переписывали. В 2000 году был написан

новый, компромиссный вариант, Земельного кодекса, из которого, правда,

выброшена главная тема - купля-продажа земель сельхозназначения. Этот

документ и был принят 19 апреля 2001 года кабинетом министров. По словам

Германа Грефа, новый кодекс регулирует оборот всех остальных земель. Это

означает, что теперь все граждане РФ, у которых есть земельные участки,

могут наконец, оформить их в собственность. Несмотря на то, что и без

Земельного кодекса любой гражданин мог купить или продать участок земли,

можно утверждать, что этот шаг – шаг вперед. Важно то, что Земельный кодекс

наконец-то появился и то, что он приведен в соответствие с действующим

Гражданским кодексом.

Таким образом, Правительство выполнило поручение президента, приняв

Земельный кодекс и внеся его на рассмотрение в Государственную Думу в

намеченные ранее сроки.

Госдума в свою очередь приняла 23 мая 2001 года во втором чтении проект

закона "О землеустройстве", который устанавливает правовые основы

проведения землеустройства в целях обеспечения рационального использования

земель и их охраны, создания благоприятной окружающей среды и улучшения

ландшафтов. Принятый законопроект содержит положения, связанные с оценкой

качества земель, инвентаризации земель, изучением состояния земель.

Обсуждение Земельного кодекса продолжается, многочисленные споры еще раз

подтверждают важность этого документа, надеемся, что в ближайшее время он

будет принят Госдумой.

Реализация программы государственной оценки земель находится под

контролем Правительства и администрации регионов. Одним из последних

примеров реализации программы является создание 23 мая 2001 года комиссии

по государственной кадастровой оценке земель в Хабаровском крае. Целью

комиссии является рассмотрение хода выполнения работ и результатов

государственной кадастровой оценки земель, координация деятельности краевых

ведомств и органов местного самоуправления в этом вопросе. Комиссия

осуществляет анализ применения утвержденных показателей государственной

кадастровой оценки земель для налогообложения и иных установленных

законодательством целей, готовит к рассмотрению проекты нормативных

правовых актов органов государственной власти Хабаровского края по этим

вопросам. В соответствии с постановлением "О государственной кадастровой

оценке земель Хабаровского края" органам местного самоуправления

муниципальных образований городов и районов края предписано организовать в

2001 году производство работ по государственной кадастровой оценке земель

поселений. Таким образом, можно утверждать, что кадастровая оценка земель

действительно приняла государственный масштаб.

Правительство в начале 2001г. приняло решение о разработке федеральной

целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения

государственного земельного кадастра и государственного учета объектов

недвижимости» на 2002-2007 годы. Эта программа является продолжением

программы, начатой в 1996г. Ниже приведены комментарии С.И.Сая -

руководителя Федеральной службы земельного кадастра России данные им в

интервью обозревателю газеты «Сегодня».

«Наша программа до 2001 года входила в число целевых, но она по срокам

заканчивается. Курс остается прежним, но полномочия службы расширятся.

Правительство принципиально изменило подход к понятию «кадастр». Были

времена, когда он воспринимался как учетная система, существующая для целей

сельхозпланирования. Потом в него включили все земли. Сейчас понятие еще

углубляется и речь теперь идет об учете всего, что касается самих земельных

участков, и того, что находится над и под землей… Моя позиция - земля и

недвижимость - стратегический ресурс государства. Должна существовать

государственная учетная система и кадастр недвижимости. Президент и

правительство поставили перед нами соответствующие задачи. Это однозначная

идентификация объектов с целью регистрации и защиты прав (в нынешней

судебной и арбитражной практики спор чаще всего возникает потому, что

непонятно, что за объект имелся в виду). Уточнение площадных характеристик,

знание которых даст нам возможность обеспечить фискальный учет. Вся

информация будет использоваться для принятия управленческих решений…Что

касается учета, то достаточно по каждому населенному пункту составить план,

где каждому объекту будет присвоен кадастровый номер. Когда система будет

построена, достаточно будет выписки из кадастра, чтобы зарегистрировать

право собственности на любой объект. Технологии отработаны, вопрос в том,

насколько они автоматизированы. Именно построением автоматизированной

системы и наполнением базы данных по объектам недвижимости мы и будем

заниматься в рамках целевой программы… Структура у нас есть: в России 2,5

тыс. поселений, в каждом есть государственный комитет по землеустройству, и

служащий, который его возглавляет, непосредственно подчиняется мне. До

конца 2007 года мы планируем закончить инвентаризацию объектов

недвижимости, 70% земель - федеральные. Если взять историю Парижа, то в

сложной экономической ситуации муниципалитет продавал земли, ситуация

менялась – переходили на арендные отношения. Думаю, должно быть

многообразие форм собственности, отвечающее поставленным задачам.

Важно понять главное: пока земля и недвижимость не превратятся в реальные

активы, говорить серьезно о стабилизации экономики преждевременно. Землю

можно и нужно рассматривать как госактив. Для этого нужно только знать,

сколько она реально стоит…»

Общепринятая практика стран с рыночной экономикой всего мира - информация

земельно-имущественного кадастра открыта для населения. Любой за

установленную плату может получить интересующую его информацию. Для выбора

сделки с недвижимостью необходимая информация предоставляется бесплатно.

Тот же самый принцип заложен в федеральном законе "Об информации..." Статья

13.

Трудности создания земельно-имущественного кадастра объективны и

обусловлены тем, что информация земельно-имущественного кадастра должна

отражать (моделировать) характеристики объектов недвижимости на текущий

день с высокой степенью точности и достоверности. Для решения этой проблемы

необходимо перестроить всю существующую систему информационного обеспечения

решений органов исполнительной и представительной власти.

Для этого необходимо, чтобы все протокольные отделы органов

исполнительной власти работали как терминалы земельно-имущественного

кадастра, чтобы все операции с недвижимостью выполнялись бы только над

базой данных земельно-имущественного кадастра (в том числе и нотариальные

конторы, которые оформляют сделки с недвижимостью).

Все налоги на недвижимость должны определяться по данным земельно -

имущественного кадастра. Поэтому необходимо регулярно пересматривать

кадастровые оценки недвижимости. В Швеции это выполняется через 6 лет, но

каждый год оценка недвижимости корректируется с учетом инфляции.

Аналогично, производится переоценка недвижимости в Англии, Италии.

Только при условии, что ввод информации в базу данных земельно-

имущественного кадастра будет производится в момент государственной или

нотариальной регистрации документа, кадастр будет отражать реальное

состояние недвижимости.

Глава 4. Методы оценки объектов недвижимости.

4.1. Оценка массовая и индивидуальная.

Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на

конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от

индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения

различных методик оценки недвижимости.

В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков

“Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией

Дж.К.Эккерта дается следующее определение: Массовая оценка - это

систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на

определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического

анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов,

которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным

инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам

объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации

объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа,

описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как

специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе

систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения

хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику

приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке,

отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и

методах контроля качества оценки.

В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный

метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода

определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью

необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов

рассматриваются ниже.

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории

оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части

которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент

времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту

стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени,

методом оценки.

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и

характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели

(аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является

формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов

(т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и

т.п.).

На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных

переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные.

Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели какие

факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка

(идентификация) коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние

конкретных факторов на рыночную стоимость.

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех

подходах:

1. Подход с точки зрения сравнимых продаж;

2. Подход с точки зрения капитализации дохода;

3. Подход на основе затрат.

4.2. Метод сравнения продаж.

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко

используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении

и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным

земельным участкам на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом

отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных участков, хотя

можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и

предложения. Важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены

сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий

кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение

местных правил.

Обычно также выделяют и цены, выплачиваемые федеральными или местными

органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд,

поскольку они могут содержать элементы принуждения.

Для определения сопоставимости земельных участков обычно используются

следующие шесть элементов сравнения:

- финансовые условия (условия финансирования сделки),

- условия продажи,

- рыночные условия (время сделки),

- местоположение,

- физические характеристики,

- показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе

тщательного анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используются соответствующие

коэффициенты эластичности, т.е. процент повышения или понижения рыночной

цены при изменении анализируемого фактора на один процент. Коррекция цены

проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в

абсолютном выражении.

Финансовые условия при продаже сопоставимого участка могут оказать

существенное влияние на его цену. Например, если продажа сопоставимого

участка сопровождалась 100% кредитованием или иными специальными условиями

контракта, существенно отличающими данную продажу от обычных условий

финансирования подобных сделок, то при сопоставлении в цену продажи

необходимо ввести определенную коррекцию. Аналогично необходимо

проанализировать каждую сделку по продаже сопоставимых участков и внести

коррекции.

Условия продажи анализировать наиболее сложно, поскольку трудно получить

достоверную рыночную информацию об обстоятельствах, которые вынуждали

покупателя или продавца совершить данную сделку (например, угроза

банкротства), и даже при ее наличии очень сложно дать на ее основе

количественные оценки. Многие оценщики при существенном отличии условий

продажи просто исключают такие сделки из сопоставления.

Рыночные условия с течением времени изменяются. При анализе изменения

рыночных условий сопоставимых продаж к моменту оценки наиболее важным

фактором являются не долговременные тенденции рынка (например, средний рост

или спад за последний год), а кратковременные изменения конъюнктуры рынка.

В частности, если сопоставимый участок продавался на рынке, сходном с

доминирующими условиями рынка на момент оценки, то поправку делать не

обязательно.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения

на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным,

экономическим и политическим факторам. Если сопоставимый участок находится

в том же районе, что и оцениваемый, то поправка на местоположение вносится

довольно редко, за исключением случаев его расположения на границе района с

иными условиями.

Физические характеристики. При сопоставлении выявляются и рассматриваются

только крупные физические сходства и различия. Как правило, используется

метод сопоставимых пар. В качестве основных элементов сопоставления

учитывают параметры почвы, достаточность площади избыточных земель для

возведения каких-либо улучшений, конфигурацию участка, уклон, внутреннее

или угловое расположение, наличие дренажа и других улучшений.

Показатели доходности обычно применяют для сопоставления продаж на

существенно отличающихся рынках (различных городов, стран) при отсутствии

необходимой базы сравнения на одном рынке.

Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид: P =

f (X1,X2,...,Xn), где P - оценка рыночной стоимости едигицы площади,

(X1...Xn) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь

участка, наличие электричества и т.д.)

Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения

продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть

автоматизирована и откалибрована на данных рынка:

P = Sc + ADJc, где P - оценка рыночной стоимости, Sc - цена объекта

сравнения, ADJc - суммарная поправка с учетом различий между объектом

сравнения и оцениваемым объектом.

Для проведения компьютерного анализа предполагается существование

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6