Новая Зеландия

| |

|Покупка дома - одно из наиболее важных финансовых решений, принимаемых в|

|нашей жизни. Не менее важно, что покупка дома - это не только |

|инвестиционная операция, но и решение, впрямую отражающееся на укладе |

|жизни семьи. Для большинства новозеландцев покупка дома не просто |

|реалистичная потребность, но и чаще всего краеугольный камень жизненной |

|философии. |

| |

|Типы недвижимости в Новой Зеландии - дом, квартира, таунхаус... |

| |

| |

|Сейчас мы поговорим о покупке жилой недвижимости. Что включено в это |

|понятие в Новой Зеландии? Безусловно, не существует принципиальной |

|отличительной особенности новозеландской жилой недвижимости от ее |

|аналогов во всем мире. Есть лишь некоторые различия в рынке и его |

|объемах. |

| |

|Итак, что же является основным объектом на рынке недвижимости? |

| |

|Прежде всего - это дом (house). Не будем останавливаться на |

|конструктивных особенностях, скажем только, что именно отдельно стоящие |

|жилые дома, остаются основным объектом на рынке недвижимости Новой |

|Зеландии. |

| |

|Еще до недавнего времени вокруг практически любого частного дома без |

|проблем можно было легко развести небольшой сад, теперь же, такую |

|роскошь, чаще всего, себе могут позволить либо состоятельные сограждане,|

|либо жители провинциальных городов. |

| |

|Цена домов колеблется в драматических размерах и определяется качеством |

|строения, количеством принадлежащей земли, месторасположением, качеством|

|отделки помещений дома, наличием и размером в доме гаража и подсобных |

|помещений и целым рядом иных факторов. При прочих равных условиях |

|количество этажей мало влияет на стоимость дома. |

| |

|В отличие от стран бывшего СССР, определяющей характеристикой размера |

|дома в Новой Зеландии, как и во многих иных странах, является не |

|«количество комнат», а «количество спален (bedrooms number)». Обычный |

|дом из трех спален, как правило, кроме этого имеет кухню, обеденную зону|

|(часто выполненную совместно с кухней), зал, туалет (иногда несколько), |

|прачечную или подсобное помещение. |

| |

|Практически все дома обеспечены системами водопровода и канализации, |

|электрифицированы, газификация есть не везде и не всегда, но в случае |

|заинтересованности, хозяин дома без проблем решит данную проблему. Во |

|многих домах, особенно на севере Новой Зеландии и в провинциальных |

|городах, есть бассейны. |

| |

|Следующим по значимости на рынке недвижимости Новой Зеландии можно |

|назвать так называемые таунхаусы (townhouse), которые, как правило, |

|представляют собой небольшие дома, соединенные между собой в единое |

|здание. Каждый подобный дом обладает отдельным входом и небольшим |

|участком земли (часто это просто газон) перед домом и за ним. |

| |

|Несмотря на свои размеры дома типа таунхаус могут не уступать в цене |

|полноценным домам. Дело в том, что часто они строятся в курортных местах|

|или в местах, где стоимость земли крайне велика. Качество жизни в |

|подобных домах часто не уступает качеству жизни в большом доме и может |

|быть лучше качеству жизни в квартире. |

| |

|Тем не менее, в своем большинстве, дома типа таунхаус строятся в Новой |

|Зеландии только с целью удешевления строительства и обеспечения людей |

|дешевым жильем. |

| |

|Набор и характеристика жилых и подсобных помещений в подобных домах не |

|отличается от приведенной нами выше, но может разительно отличаться |

|размерами и площадями. |

| |

|Квартиры (appartment) в Новой Зеландии занимают крайне небольшой сегмент|

|на рынке недвижимости. Возможно, это покажется странным, но квартира |

|является, как правило, синонимом либо очень дешевого, либо очень |

|дорогого жилья. Новые многоэтажные дома, стоящие в центрах больших |

|городов или в курортных местах Новой Зеландии, предлагают к продаже |

|квартиры по стоимости не уступающие, а часто превосходящие среднего |

|размера дома. В то же время квартира (но уже в другом доме) часто может |

|служить местом жительства студентов или людей с небольшим достатком. |

| |

|Аренда недвижимости в Новой Зеландии. |

| |

|Итак, Вы арендуете жилье. Как и все вопросы, связанные с недвижимостью, |

|вопросы аренды требуют определенных знаний. Поиск дома или квартиры в |

|аренду, особенности отношений с арендодателем, Ваши права и обязанности |

|в условиях договора аренды - вот неполный перечень информации, которую |

|Вы можете найти на страницах «Новой Зеландии», специально для вас |

|впервые подготовленную на русском языке. |

|Юридические аспекты аренды жилья в Новой Зеландии. |

| |

|Отношения между арендодателем (landlord) и арендатором (tenant) в Новой |

|Зеландии строятся в соответствии с Актом об Аренде Жилья (Residential |

|Tenancies Act 1986) |

| |

|Данный законодательный акт определяет все моменты арендных отношений, |

|начиная от заключения договора и заканчивая его расторжением. Несмотря |

|на прочную законодательную базу в вопросах аренды жилых помещений, |

|эксперты отмечают, что большинство проблем во взаимоотношениях |

|арендатора и арендодателя возникает либо из-за элементарного незнания |

|формальной процедуры (с основными элементами которой мы постараемся |

|ознакомить Вас на страницах этого раздела "Новой Зеландии"), либо из-за |

|отсутствия желания решать проблемы аренды путем нормальных переговоров. |

| |

|Что надо знать до начала аренды жилья в Новой Зеландии. |

| |

|Любые оплаты, которые совершаете в адрес арендатора за арендуемые жилые |

|помещения, должны быть документально подтверждены чеком либо распиской. |

|Чек или расписка не требуются только в случае, если оплаты проводятся |

|непосредственно с Вашего банковского счета либо персональным банковским |

|чеком, на котором указано имя получателя. |

| |

|Любая аренда жилья в Новой Зеландии (начиная с 1 декабря 1996 г.) должна|

|сопровождаться письменным Договором Аренды. Нелишне напомнить, что перед|

|подписанием подобного Договора, вам рекомендуется тщательно ознакомиться|

|с его содержанием |

| |

|В подавляющем большинстве случаев арендодатель имеет право требовать |

|оплаты залога (bond). Подобный залог должен быть размещен в |

|новозеландском государственном Bond Centre. |

| |

|Перед началом аренды рекомендуется составить Акт Инспекции Помещения |

|(Property Inspection Report), в котором надлежит указать все поломки и |

|неисправности в помещение. Если Вы арендуете помещение вместе с мебелью,|

|подобный Акт надлежит составить и о состояние мебели. (Практика арендных|

|отношений в Новой Зеландии показывает, что подобный Акт часто бывает |

|разумно заключить и перед тем, как вы покинете арендуемое помещение, для|

|исключения возможных дальнейших разногласий об ущербах нанесенных жилью |

|во время аренды.) |

| |

|Размер оплаты аренды определяется арендодателем на основание ситуации на|

|рынке недвижимости в Новой Зеландии и в данном регионе. В Новой Зеландии|

|не существует легальных ограничений, препятствующих ему требовать оплаты|

|любой величины аренды, которую он считает разумной. Не существует также |

|и ограничений в размере увеличения оплаты аренды, если арендодатель |

|сочтет его необходимым. Тем не менее, если арендатор считает, что |

|величина аренды слишком велика и представляется ему нереальной, он может|

|обратиться в суд по делам аренды (Tenancy Tribunal). Арендодателя в |

|отношения с арендатором может представлять его агент (например, |

|представитель агентства по продаже или управлению недвижимостью). В |

|таком случае агенту могут быть делегированы все или часть прав |

|арендодателя. |

| |

|Инвестиции в недвижимость Новой Зеландии. |

| |

|Инвестиции на рынке недвижимости весьма популярны в Новой Зеландии. |

|Причин этому множество - в первую очередь это устойчивость рынка |

|недвижимости, основанная на стабильности экономики в целом; равно и |

|социально-экономическое развитие страны, требующее новых офисных, |

|промышленных и жилых помещений. Не малую роль играет и многолетняя |

|тенденция мелких и средних частных инвесторов вкладывать свои сбережения|

|в строительство домов. |

| |

|Перспективы и анализ рынка недвижимости в Новой Зеландии. |

| |

|Инвестиции в недвижимость, безусловно, остаются наиболее популярной |

|формой инвестиционной активности, особенно среди малых и средних |

|инвесторов, в Новой Зеландии. Неоднократные исследования новозеландского|

|рынка лишь подтверждают верность такой политики. В настоящее время, |

|когда сложился довольно низкий интерес по кредитам, выдаваемыми банками |

|и иными финансовыми учреждениями, интерес к недвижимости среди |

|инвесторов лишь укрепился. Какие же объекты недвижимости становятся |

|предпочтительными в плане эффективности вложений? |

| |

|Попытаемся проанализировать цифры, опубликованные New Zealand Property |

|Council на конец 2001 года. |

| |

|За истекший год (2001) общий объем вложений в рынок новозеландской |

|недвижимости остался практически на прежнем уровне, а в некоторых |

|областях оценочная стоимость недвижимость упала в цене (иногда до 7%). В|

|основном это произошло на рынке офисных помещений. |

| |

|Между тем общая прибыль, получаемая от инвестиций в новозеландскую |

|недвижимость, осталась на весьма высоком уровне. Например, некоторые |

|офисные здания низкого качества в центральных деловых районах |

|большинства городов дают до 12% интереса после уплаты счетов на |

|коммунальное обслуживание, ремонтные работы и уплаты налогов на |

|недвижимость! Уверенно можно сказать, что данные цифры выше, чем цифры |

|прибыли по инвестициям в акции и ценные бумаги. |

| |

|Средние же показатели по офисным помещениям, по мнению Property Council,|

|составляют следующие величины возврата: |

|Центральный деловой район Веллингтона - 8.53%, |

|Не центральные районы Веллингтона - 7.69% |

|Не центральные районы Окленда - 7.2% |

|Не центральные районы провинциальных городов - 7.01% |

|Центральные районы провинциальных городов - 4.42% |

|Центральные районы Окленда - 1.1% |

|Итак, что же стало лучшим объектом инвестиции в недвижимость в 2001 году|

|в Новой Зеландии? Уверенно можно сказать - помещения для магазинов! |

|Торговые площади любого характера, но особенно в крупных торговых |

|центрах, в среднем выходя на показатель 11.89%. Но, к сожалению, большие|

|торговые площади (более 1000 кв.м.) поле деятельности больших |

|инвесторов, т.к. требуют миллионных инвестиций. |

| |

|Инвестиции в торговые площади оказались значительно более прибыльными, |

|нежели все иные виды инвестиций в недвижимость (промышленные или офисные|

|помещения) в Новой Зеландии и средний процент интереса по ним составил |

|10.33%. |

| |

|Что же касается инвестиций в промышленные объекты недвижимости в Новой |

|Зеландии, лидером стали пригороды Окленда с общим возвратом 8.92% |

|(средний показатель промышленных площадей недвижимости Окленда составил |

|7.88%). Далее следуют промышленные объекты недвижимости Красчерча с |

|показателем 9.22%. |

| |

|Инвестиции в недвижимость - лес Ваше богатство. |

| |

|Давайте очень кратко остановимся на несколько необычном, но весьма |

|популярном типе инвестиций в Новой Зеландии, каковым являются инвестиции|

|в леса. С каждым годом объем инвестиций в леса растет, а прибыльность |

|продолжает оставаться на весьма высоком уровне. |

| |

|Отличительной особенностью Новой Зеландии является ее климат. Климат |

|уникален и, нелишне заметить, что из 4-5 миллионов гектаров территории |

|Земли с быстрорастущими лесами, 25% приходится на Новую Зеландию. Это и |

|стало причиной того, что 97% заготавливаемой в Новой Зеландии древесины |

|производится из искусственно выращиваемых лесов. На протяжении последних|

|100 лет промышленной практики выращивания лесов, Новая Зеландия стала |

|одним из признанных лидеров в этой области. И спрос на произведенную в |

|Новой Зеландии древесину растет во всем мире. |

|Несмотря на то, что, как мы уже сказали, история искусственных лесов в |

|Новой Зеландии насчитывает столетие, до 80-ых годов ХХ века они |

|практически не играли какой-либо существенной роли на международном |

|рынке поставок древесины. Приватизация же государственных лесов, |

|совпавшая по времени со значительным сокращением промышленной вырубки |

|леса в Северной и Южной Америке, кардинально изменили ситуацию. |

|Искусственно выращиваемые леса, вырубка которых не причиняет вреда |

|экологии планеты, стали не просто фактом экономики Новой Зеландии, но и |

|объектом пристального внимания новозеландских и международных |

|инвесторов. Говоря об экологии, надо напомнить, что всего 5% территории |

|Новой Зеландии, занятые искусственными лесами, позволяют обеспечить |

|сохранность от промышленной вырубки новозеландских естественных лесов и |

|обеспечивают весомую часть рынка лесной продукции Азии и иных регионов |

|мира. |

| |

|Инвестиции в леса Новой Зеландии можно условно разделить на три |

|разновидности: |

|Инвестиции в засадку и разведение новых промышленных лесов; |

|Покупка существующих промышленных лесов на различных этапах их |

|выращивания; |

|Инвестиции в лесообрабатывающие предприятия. |

|Как и в большинстве других областей промышленности, инвесторы могут |

|покупать акции или доли в существующих промышленных лесах Новой |

|Зеландии, предприятиях и компаниях. В связи с высокой рентабельностью |

|операции по покупке и продаже уже растущих лесов (особенно на стадии их |

|промышленной готовности) весьма ограниченны на рынке. Рынок же покупки |

|животноводческих ферм для последующей разработки, засадки и развития |

|промышленного леса, наоборот, весьма доступен прямым инвесторам. |

| |

|Безусловно, как и в большинстве отраслей промышленности, выращивание |

|промышленных лесов требует должного технического управления и контроля. |

|На всех этапах развития леса должны подвергаться прореживанию, уходом за|

|кроной деревьев и это требует постоянного использования наемных рабочих |

|и персонала. Тем не менее, природные условия Новой Зеландии, практически|

|полное отсутствие болезней и вредителей, возможность страховать лес от |

|пожара (хотя исторически пожары промышленных лесов практически не |

|случаются) позволяют значительно снизить риски для инвесторов. И главным|

|фактором, как мы упомянули, остается то, что новозеландские леса растут |

|в несколько раз быстрее, чем конкурентные в иных странах! |

| |

|Ниже мы приводим таблицу, которая хоть и не может являться моделью |

|инвестирования, тем не менее, дает идею рентабельности промышленных |

|лесов Новой Зеландии. В приводимой таблице не даются поправки на |

|инфляцию и налоги и это требует более детального рассмотрения (так, |

|например, для новозеландских инвесторов себестоимость развития леса |

|может быть зачтена в не налогооблагаемые расходы). |

|Начальные вложения - Покупка земли (US$1,300 -3, 500 за гектар) |

|1-ый год - Подготовка территории леса и засадка (US$ 350-1,300) |

|5-ый, 7-ой и 9-ый год - Прореживание и уход за кроной деревьев |

|(US$300-600) |

|С начала развития до 29-ого года - Управление и иные расходы (US$ |

|50-150) |

|29-ый год - Рыночная стоимость проданной древесины (500 -800 куб.м. на |

|гектар) US$ 30,000 -50,000 |

|Таким образом, показатель IRR составляет 7% - 11%. |

| |

|Покупка дома или аренда? Проблемы выбора в Новой Зеландии. |

| |

|Для многих из нас вопрос покупки собственного дома рано или поздно |

|становится приоритетным. Наверное, это особенно заметно в Новой |

|Зеландии, где покупка собственного дома, по прежнему является одной из |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8