Споживче кредитування та перспективи його розвитку в Україне

"іпотечної компанії" - працює інакше. Іпотечні компанії, у їх чистому

модельному вигляді, не залучають внесків, початкові операції фінансуються

за рахунок власного капіталу і термінових позик. Іпотечні компанії видають

житлові іпотечні кредити й обслуговують їх. Але видавши таку позику,

компанія, продає його третій особі - інвестору. Продає безпосередньо з

метою формування кредитного портфеля інвестора або шляхом випуску цінних

паперів, забезпечених пулом іпотечних кредитів. Виручені кошти іпотечні

компанії знову пускають в обіг, видаючи нові позики. Їхній прибуток

складається зі зборів за надання кредитів і платежів за їхнє обслуговування

– навіть коли іпотечні компанії продають інвесторам кредити, вони можуть

зберегти відповідальність за їхнє обслуговування за певну плату. Розвиток

даної моделі організації житлового фінансування припускає наявність

вторинного іпотечного ринку, тобто ринку на якому продаються і купуються

вже видані іпотечні кредити. Модель іпотечної компанії залучає багато

банків, у зв'язку з тим, що дає принциповий підхід до вирішення проблеми

дефіциту довгострокових фінансових ресурсів.

Рекомендується, що при наявності відповідних умов в Україні можуть

одержати поширення обидві моделі житлового фінансування. При цьому вони не

обов'язково повинні бути подані в чистому вигляді. Як показує практика

західних країн, у тому числі США, один і той же фінансовий інститут

(комерційний банк) може тримати частину виданих іпотечних позик у своєму

кредитному портфелі, частину продавати інвесторам, а також купувати

кредити або цінні паперів, забезпечені кредитами, в інших суб'єктів

іпотечного ринку. Важливо, що використовувана фінансовим інститутом модель

житлового фінансування впливає на характер розподілу ризиків, властивих

іпотечному кредитуванню.

Для фінансування будівельних робіт банком видається будівельний кредит.

Будівельний кредит видається забудовнику в момент, коли він вже володіє

(переважно, на правах власності або довгострокової оренди) відведеною

ділянкою під будівництво житла, і компетентними місцевими органами влади

надані необхідні дозволи на здійснення будівництва. Основна проблема для

комерційного банку, що видає кредит, у даному випадку - точно оцінити

можливість реалізації проекту, а саме, ступінь ризику завершення

будівництва в термін і ступінь свого ризику, пов'язаного з можливістю

наступного продажу будівельною організацією побудованого житлового

будинку. Така можливість визначається особливими чинниками, що включають

рівень попиту на даний тип побудованого житла, спроможність забудовника

контролювати свої витрати в ході будівництва, щоб при його завершенні вийти

на заплановані ціни і, таким чином, витримати запропоновані початкові умови

продажу житла.

Ступінь цього ризику для банку значно знижується, якщо забудовник бере

на себе значну частину, не менше 25%, фінансування розробки проекту

забудови; частка вкладень забудовника може полягати в придбанні землі під

забудову й інших необхідних початкових витратах[14]. Ризик може бути

знижений також, якщо до початку будівництва існує попередня домовленість

між забудовником і банком про можливість надання іпотечних кредитів

потенційним покупцям для придбання побудованих будинків. Комерційні

будівельні кредити видаються звичайно на 12-18 місяців на загальних

ринкових умовах.

Будівельні кредити видаються частинами на оплату виконаних етапів робіт,

при цьому банк здійснює суворий контроль за ходом будівництва і графіком

фінансування. Такий же порядок фінансування застосовується, коли

будівельний кредит видається індивідуальному забудовнику. Іноді умови по

цих кредитах можуть бути менш сприятливими, чим по інших короткострокових

позиках, тому що будівельні кредити часто більш ризиковані через більшу

невизначеність у відношенні цін на кінцеву продукцію і можливі складнощі з

продажем.

Іпотечне кредитування відрізняється трьома основними рисами. Перше,

позики надаються на тривалий термін, звичайно на 10-25 років. Тривалий

термін розтягує погашення кредиту в часі, зменшуючи в такий спосіб розмір

щомісячних виплат. Друге, більшість позик даються на придбання житлових

помешкань, у яких будуть мешкати їхні власники. Третє, куплене житло

служить у якості забезпечення позики (застави) і у випадку несплати позики

власність вилучається банком і продається, щоб цілком розплатитися за

кредит.

На ринку іпотечних кредитів діють чотири суб'єкти: позичальник;

кредитор, або банк; інвестор, що вкладає кошти в іпотечні кредити і може не

збігатися з банком, що видає позички; уряд. Зауважимо, що внесок кожного

учасника ринку іпотечних кредитів буде тим більше, чим наполегливо вони

будуть переслідувати свої власні цілі.

Необхідно підкреслити, що ключовою задачею уряду є створення умов, що

дозволили б банкам займатися іпотечним кредитуванням без невиправданого

ризику. При цьому звичайно для створення таких умов не потрібно державних

субсидії.

Незалежно від своєї діяльності по зниженню різноманітних ризиків банків,

пов'язаних з іпотечним кредитуванням. Уряд може надавати визначені субсидії

для надання підтримки сім'ям у придбанні житла. Подібні субсидії повинні

мати строгу цільову спрямованість і даватися сім'ям з обмеженими

прибутками, що потребує в поліпшенні житлових умові, при цьому головним

чином тим із них, що ще не приватизували свої квартири і котрим, отже,

держава ще не передала значну частину свого майна. Важливо, щоб діяльність

уряду по підтримці розвитку системи житлового кредитування (наприклад,

контроль за рівнем ризику кредитора) здійснювалася строго окремо від

програм субсидування придбання житла.

У дійсний момент найбільше підходящими для України рекомендуються

такі умови кредитування на придбання житла:

1. Частка кредиту від вартості житла: через крайню складність виселення

при вилученні закладеного майна ця частка повинна бути достатньо скромної -

не більш 70%. Чим більша частка вартості житла, що оплачується за рахунок

власних коштів позичальника, тим сильніше в нього стимули до повернення

кредиту. Досвід багатьох країн показує, що за інших рівних умов (прибуток

сім'ї, частка щомісячних виплат за кредит у прибутку й ін.) вкладення

власних коштів на 30% вартості житла, що одержується є достатнім, щоб

значно зменшити можливість несплати по кредиту.

2. Частка платежів за кредит у прибутку позичальника: в умовах

економічної невизначеності і можливості деякого зниження розміру реальних

прибутків позичальника в найближчі 1-2 року ця частка в момент видачі

позики також повинна бути достатньо невисокою - не більш 25% прибутку.

3. Тип кредиту: традиційний вид кредиту з фіксованою процентною ставкою

(кредит із фіксованим відсотком - КФВ), тобто з постійним розміром

місячної виплати по позичці, не може використовуватися в умовах високої

інфляції. У випадку, якщо банк припускає одержати з позичальника позитивний

реальний відсоток за кредит, використовуючи КФВ, розмір кредиту, що зможе

одержати позичальник буде дуже незначний.

У цій ситуації необхідно використовувати альтернативні кредитні

інструменти, що припускають ту або іншу схему індексування.

Основним захистом від ризику процентної ставки є використання при

іпотечному кредитуванні такої процентної ставки, що варіюється зі зміною

вартості банківських фондів. Застосування подібних кредитних інструментів

переносить ризик процентної ставки з банку на позичальника. Такі кредити з

перемінною процентною ставкою можуть сполучитися з іншими засобами, зокрема

з відстрочкою процентних платежів при високому поточному рівні ставки на

більш пізній етап кредитного періоду, коли, мабуть, прибуток позичальника

буде більше, а тому йому буде легше справлятися з більш високими платежами.

Подібними інструментами є: кредит із коригуванням на рівень цін

(застосовуваний у Колумбії й інших латиноамериканських країнах), кредит із

подвійним індексом (застосовуваний у Мексиці, Туреччини, Польщі), кредит із

відстрочкою платежу (застосовується в Угорщині й Австралії).

Схеми кредитів даних типів припускають достатньо низькі ставки відсотків

- від 5 до 20%. Це означає, що розмір кредиту, що може одержати

позичальник, буде значно більше, ніж при використанні фіксованої або

перемінної ставки, що включає в себе очікувану інфляцію. В Україні

початкова ставка на сьогоднішній день по цих відсотках склала б не менше

100%.

У випадку ж використання видів кредитних інструментів, що індексуються,

основна сума боргу індексується по вартості банківських фондів, по індексу

цін або іншого індексу, що відображає ринкову процентну ставку, що

змінюється. Щомісячні виплати позичальника в такому випадку зростають із

часом, оскільки процентна ставка накладається на розмір основної

заборгованості, що індексується. Хоча. якщо прибуток позичальника також

змінюється у відповідно або майже відповідно до обраного індексу, частка

прибутку, що йде на виплату житлового кредиту, не збільшується.

Спеціально був розроблений інструмент із регульованою відстрочкою

платежів - ІРВП.

Використання ІРВП припускає застосування двох процентних ставок. Одна

процентна ставка повинна забезпечити при6утковість кредитних операцій для

банку, а інша - зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка,

більш висока, називається "контрастною ставкою" і визначається на тому

рівні, що зробить кредитування рентабельним для банку. Розмір цього

відсотка регулярно розраховується на основі ставки відсотка на

міжбанківському ринку кредитів плюс фіксована банківська надбавка. Але по

даній ставці клієнт повинний був би в принципі виплачувати банку і, у

кінцевому рахунку, виплатить банку.

Проте в дійсності регулярні щомісячні платежі по кредиту позичальник робить

по достатньо низькій ставці, що називається "платіжною". Різниця між

розміром, що клієнт повинний банку по контрактній ставці і тим, що він

сплачує по платіжній ставці, щомісяця додається до суми основного боргу

позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника перераховується кожні

3 місяця, виходячи зі збільшеної суми заборгованості, таким чином, щоб до

кінця терміна клієнт погасив її цілком. Можна сказати, що платежі по повній

"контрактній" процентній ставці стягуються в більш пізній період, коли

позичальнику буде легше їх здійснити, завдяки збільшенню його прибутків,

хоча б і номінальних, у результаті інфляції.

Всі ці інструменти спрямовані на вирішення двох проблем: не тільки

забезпечити прибутковість кредитних операцій і їхнього захисту від високого

ризику швидко мінливої процентної ставки, але й підвищити доступність

кредитів для позичальника.

4. Тривалість кредиту: в середньому 10-15 років, іноді до 25 років.

Звичайно, подовження кредитного періоду дозволяє підвищити доступність

кредиту для позичальника. Проте, розрахунки показують, що подовження

кредитного періоду за межі 15 років, підвищують доступність кредиту не

настільки різко і значно.

Є дві основні стратегії залучення коштів для видачі іпотечних кредитів:

1. Депозити населення і підприємств. Ця ж стратегія включає використання

схеми контрактних заощаджень, при якій покупець житла спочатку

зобов'язується протягом декількох років зберігати кошти, після чого йому

гарантується надання іпотечного кредиту тим же самим банком.

2. Одержання ресурсів із "оптових" джерела. Ці джерела включають:

• кредитні лінії або подібні домовленості з одним або декількома банками;

такий тип залучення коштів може бути дуже поширеним для іпотечних банків,

що створюються, як дочірні підприємства комерційних банків;

• позичкові кошти банків, підприємств або пенсійних і страхових фондів,

надані на 5-10 років;

• продаж облігацій або цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами

банкам, підприємствам, а також пенсійним фондам і страховим компаніям,

фізичним особам. ("Цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами" дають

їхньому власнику - інвестору - право на одержання основної суми боргу і

відсотків по іпотечному кредиту за відрахуванням невеличкої суми, що

залишається первинним кредиторам собі і йде на покриття витрат по

обслуговуванню кредиту. З ряду причин внески населення є найменш бажаним

джерелом, оскільки їх дорого залучати й обслуговувати й оскільки вони легко

можуть бути переведені в інші банки або інвестиції в залежності від рівня

прибутковості. Кращим джерелом є термінові позики і продаж іпотечних

кредитів або забезпечених ними цінних паперів. Очевидно, що для того, щоб

банк міг зацікавити інвесторів у термінових позиках або придбанні цінних

паперів, забезпечених іпотечними кредитами, основним моментом повинна стати

виплата конкурентної процентної ставки, що гарантовано буде змінюватися

разом із ринковими процентними ставками, тобто захистить інвестора від

ризику процентної ставки. Також очевидно, що банк повинен намагатися до

використання довільної із цих наявних у нього можливостей.

Найбільш багатообіцяючим для мобілізації коштів є заключення угоди між

банками і підприємствами на будівництво нового житла для робітників

підприємства. Основними положеннями таких угод є:

• Побудоване житло купується робітниками. Таким чином, підприємство не

тримає на своєму балансі житла і не несе відповідальності за його

утримання.

• Будь-який робітник може подати заяву на придбання житла, проте банк

приймає рішення про виділення кредиту відповідно до прийнятої їм практики

проведення андерайтингу (оцінки можливості погашення кредиту).

• Банк надає й обслуговує кредит. Підприємство знижує кредитний ризик для

кредитора, утримуючи платежі по іпотеці безпосередньо з заробітної плати

робітника і приймаючи на себе визначену частку збитків при не поверненні

кредиту.

• Банк використовує ІРВП або аналогічні іпотечні інструменти, що

забезпечують найбільшу доступність кредиту для позичальників.

• Підприємство виділяє позику терміном на 10-15 років, розміщує в банку

довгостроковий депозит або купує видані іпотечні кредити або забезпечені

ними цінні папери. Сума коштів, наданих підприємством, складає предмет

переговорів, проте банк повинен спробувати забезпечити наступним шляхом не

менше 50% фінансування по кредитах.

Українським іпотечним інститутам варто використовувати усі з вище

перерахованих джерел акумулювання коштів.

Залучення заощаджень населення для інвестування в житловий сектор і

участь приватного сектора у фінансуванні розвитку житла можуть зіграти

істотну роль у вирішенні житлової проблеми. Залучення позабюджетних коштів

у житловий сектор може бути істотно полегшене шляхом створення системи

іпотечного кредитування придбання, будівництва і реконструкції житла. Банки

в Україні притримуються загальної думки, що розвиток іпотечного

кредитування буде стримуватися обмеженістю кредитних ресурсів. Вони

покладають великі надії на діяльність спеціальної структури, що допомагала

б банкам вирішувати цю проблему ліквідності.

Становленню системи житлового іпотечного кредитування може сприяти

діяльність Уряду України по створенню вторинного ринку іпотечних житлових

кредитів, виданих приватними кредитними організаціями, забезпечуючи, таким

чином, рефінансування їхньої кредитної діяльності, а також доступність і

ефективний розподіл інвестиційних ресурсів у житловій сфері.

Істотну роль у створенні загальнонаціональної системи іпотечного

кредитування, що включала б функції вторинного ринку іпотечних позик, могла

б зіграти держава. На первинному ринку іпотечних кредитів кредитори (ощадні

банки і комерційні банки) видають іпотечні кредити. Для забезпечення

швидкого повернення кредитних ресурсів і вирішення в такий спосіб проблеми

ліквідності, кредитори можуть продати видані ними іпотечні кредити на

вторинному ринку - інвесторам. Виручені кошти банк знову пускає в обіг,

видаючи нові позики. Розвиток даної моделі організації житлового

фінансування припускає наявність вторинного іпотечного ринку, тобто ринку,

на якому продаються уже видані іпотечні кредити. Необхідно нагадати, що до

революції 1917 року в Росії існував розвитий вторинний ринок заставних.

В Україні створити Республіканське агентство по іпотечному житловому

кредитуванню. Це Республіканське агентство могло б купувати в банків

іпотечні кредити, при цьому стандарти і процедури, використовувані банками

при видачі іпотечних кредитів, повинні чітко відповідати стандартам,

установленим Республіканським агентством. Для мобілізації коштів на купівлю

кредитів Республіканське агентство зможе випускати цінні папери для

розміщення серед інвесторів, що насамперед мають довгострокові ресурси. Ці

цінні папери були б забезпечені придбаними Республіканським агентством у

банків іпотечними кредитами. При наявності гарантії з боку держави такі

цінні папери зможуть стати дуже привабливими інструментами інвестування як

для інституціональних інвесторів, так і для приватних осіб, тим більше, що

кошти, вкладені в них, будуть в остаточному підсумку забезпечені реальною

нерухомістю.

Передбачаються такі основні функції Республіканського агентства:

• розробка і впровадження в практику високоефективних надійних і безпечних

стандартів і норм іпотечного кредитування, що рекомендуються банкам і

іншим кредитним організаціям;

• формування ринку іпотечних кредитів і цінних паперів, забезпечених такими

кредитами, для залучення інвестицій у сферу житлового кредитування і

вирішення проблеми рівня ліквідності кредитних організацій, що надають

іпотечні кредити;

• надання сприяння банкам, іншим кредитним організаціям у впровадженні

раціональної практики проведення операції іпотечного кредитування і

розробці типів кредитів, більш доступних для позичальників і менше

ризикованих для кредиторів.

Найбільш ефективною формою Республіканського агентства рекомендується

нова для України форма комерційної організації, створеної для виконання

суспільно значимих соціально-економічних задач. Одночасна участь у такій

організації державного і приватного капіталу дозволяє, з одного боку,

витягти перевагу економічної діяльності на базі ринкових принципів, з

іншого боку - забезпечити достатню міру контролю з боку держави.

Утворювана організація є новою не тільки по організаційній формі, але і

по виду діяльності. Її операції потребують законодавчого і наступного

нормативного забезпечення. Своє рішення повинні знайти також питання

фінансування діяльності Республіканського агентства, оподатковування,

випуску й обертання нової форми іпотечних цінних паперів.

Запропонований варіант передбачає створення Республіканського агентства

по іпотечному кредитуванню у формі акціонерного товариства відкритого типу

з контрольним пакетом акцій держави не менше 51%, як найбільше зручної для

виконання поставлених перед Республіканським агентством задач.

Передбачається надання державних гарантій по іпотечних цінних паперах

Республіканського агентства, забезпечених житловими іпотечними кредитами,

що їм купуються. З метою захисту інтересів держателів іпотечних цінних

паперів і мінімізації ризику обертання до державних гарантій доцільно

передбачити такі додаткові заходи державного контролю:

• участь у керуванні Республіканським агентством не тільки через

контрольний пакет акцій, але і через призначення Міністерством фінансів

України, Міністерством будівництва України, Міністерством економіки України

представників держави в органи управління агентством;

• обов'язкове узгодження з вищевказаними відомствами випуску іпотечних

цінних паперів, забезпечених житловими кредитами, стандартів і норм,

запропонованих Республіканським агентством до якості житлових іпотечних

кредитів що їм купується.

Надання довгострокових іпотечних кредитів припускає ризики декількох

видів. В Україні ці ризики посилюються внаслідок нестабільної економічної

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20