Землеустроительство

срочного развития города на землях сельхозпредприятий были выделены лесопарковые зоны, которые являются зонами рекреации и в соответствии с ЗК
РФ (ст. 98) предлагаются для отнесения к особо охраняемым территориям.
Описание местоположения, площади приведены в таблице 713, а в разрезе хозяйств в таблице 814.

Целью создания лесопарковых зон вокруг города является поддержание экологического баланса в условиях рекреационного использования их территорий.

На территории искусственно созданных лесопарков, как и на природных парках, устанавливаются различные режимы охраны и использования в зависимости от экологической и рекреационной ценности созданных лесопарков.

На их территориях, как и на территориях природных парков, запрещается деятельность, влекущая за собой изменение, снижение и уничтожение экологических и рекреационных качеств парков.

В статье 100 ЗК РФ отмечается, что к особо ценным землям относятся ландшафты типичные или редкие. Ландшафт - это сложная природная система, состоящая из связанных совместным происхождением и функционально геоморфологических структур, а также биологических систем. Почва является центральным звеном в этой функциональной системе.

В составе земель сельскохозяйственных предприятий г. Краснодара наибольшие площади занимают сельскохозяйственные угодья, а такой интенсивно используемый вид угодий, как пашня, в составе с/хсельскохозяйственных угодий занимает 95%. Пахотные земли пригородных хозяйств города представлены, в основном, черноземами, которые занимают 71% их территории.
А кубанские черноземы - богатейшие почвы мира. Нигде нет столько плодородных по всем естественным характеристикам почв для сельхозкультур.
Преобладающий удельный вес пахотных земель в составе земельного фонда г.
Краснодара, в сочетании с наличием самых плодородных земель Российской
Федерации, определяют особую роль этих земель в развитии, как сельского хозяйства, так и всей экономики, как края, так и города.

В результате реформ структура сельхозугодий практически не изменилась.
Однако все виды сельхозугодий уменьшились. Уменьшение связано с передачей земель в состав населенных пунктов. Продолжается уменьшение интенсивных видов угодий - пашни, многолетних насаждений из-за глобального повышения уровня грунтовых вод и других причин деградации почв. Небрежное и бездушное обращение с почвой стоило жизни многим цивилизациям, чему в истории много примеров. По данным ФГУП КубаньНИИгипрозем темпы разрушения почв возрастают.

Таблица 713

Земли, предлагаемые к отнесению к особо охраняемым территориям краевого значения

|Наименование |Местонахождение, |Площадь, |Нормативный акт |
| |описание границ |га | |
|Земли рекреационного |ТОО конезавод |38,8 |Предложение ФГУП |
|назначения: |«Олимп Кубани» | |КубаньНИИгипрозем |
|-физкультурно-оздоров| | | |
|ительной местности ( | | | |
|ипподром) | | | |
|Зоны рекреации |ООО «Приморское» |101 |На основании |
|(лесопарки ) | | |концепции |
| | | |долгосрочного |
| | | |развития города по |
| | | |предложению ФГУП |
| | | |КубаньНИИ-гипрозем |
| |ООО «Прикубанское» |266 |« |
| |ООО «Животновод» |217 |« |
| |АО «Нива - 1 » |281 |« |
| |ООО |33 |« |
| |«Пашковское-сервис» | | |
| |Пашковское казачье |191 |« |
| |общество | | |
| |ОПХ «Колос» |380 |« |
| |АКФ «Солнечная» |42 |« |
| |КФХ |50 |« |
| |ИТОГО: |1561 | |

Таблица 814

Экспликация земель, предлагаемых для отнесения к землям рекреационного назначения краевого значения

|№№ п/п|Наименование собственника земельного участка, |Площадь, |
| |землепользователя, землевладельца |га |
|1 |ООО конезавод «Олимп Кубани» (1 объект) |38,8 |
|2 |ООО «Приморское» (1 объект) |101 |
|3 |ООО «Прикубанское» (1 объект) |266 |
|4 |ООО «Животновод» (1 объект) |217 |
|5 |АО «Нива- 1» |281 |
|6 |ООО «Пашковское - сервис» (1 объект) |33 |
|7 |Пашковское казачье общество (1 объект) |191 |
|8 |ОПХ «Колос» |380 |
|9 |АФ «Солнечная» |42 |
|10 |КФХ |50 |
| |Итого: |1599,8 |
| |В т.ч. - на землях федеральной собственности |460,8 |
| |- на других видах собственности |1139 |

В связи с выше изложенным вносится предложение считать территории распространения черноземов особо ценными землями, а в хозяйствах, специализирующихся на производстве плодов и ягод особо ценными садопригодными.

На собственников, владельцев, пользователей и арендаторов таких земельных участков возлагаются обязанности по их сохранению. Изъятие особо ценных земель не допускается, а ценных допускается в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

3.4 Характеристика земель, предлагаемых для отнесения к особо ценным землям

На территории г. Краснодара выделены особо ценные сельскохозяйственные пахотные угодья с кадастровой оценкой выше 80 баллов. При этом учитывался балл нормальной урожайности по озимым зерновым, согласно данным 4-го тура оценки земель, который по г. Краснодару колеблется от 90 до 98. Занимают эти земли 29563 га. Почвенный покров особо ценных пахотных земель представлен черноземами, выщелоченными и типичными мало - и слабогумусными сверхмощными, в том числе слабосмытыми глинистыми и тяжелосуглинистыми.
Сформировались эти почвы на лессовидных отложениях глинистого и тяжелосуглинистого гранулометрического (механического) состава.

Совокупный почвенный балл этих почв, рассчитанный с учетом основных свойств почв, изменяется в пределах 76 - 86 единиц.

Пшеница, среди хлебных злаков, наиболее требовательна к почвенным условиям. Экологический оптимум почвенных характеристик определяется следующими показателями: содержание гумуса 3 - 4%, запасы органического вещества 300 - 600 т/га, что обеспечивает потенциальное богатство почв азотом и фосфором, плотность корнеобитаемой толщи около 1,35 г/см3, хорошая оструктуренность профиля, слабощелочная и близкая к нейтральной реакция почвенной среды и связанная с этим слабая выщелоченность почв от щелочноземельных катионов, высокое содержание доступных растениям кальция, магния, калия и других зольных элементов.
Выделенные на территории города особо ценные почвы отвечают всем вышеперечисленным требованиям, предъявляемым озимой пшеницей к почвенным условиям.

Нормальная урожайность по озимой пшенице, согласно данным 4-го тура оценки земель, на особо ценных почвах города колеблется от 37,3 до 40,5 ц/га.

Кадастровая стоимость особо ценных земель, без учета средневзвешенного эквивалентного расстояния, ориентировочно составляет 58000-68000 руб/га, при кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий города 56485 руб/га.

3.5 Характеристика земель, предлагаемых для отнесения к особо ценным садопригодным

В специализированных плодовых хозяйствах г. Краснодара (СХП «Капитал»,
ЗАО «Плодовод», СКЗНИИСиВ, АОЗТ «Лорис», ООО «Приморское», СХПК
«Краснодарский») выделены особо ценные плодовые земли, с баллом бонитета выше 80. ООО «Приморское» включено в состав плодовых хозяйств на основании
«Муниципальной целевой продуктовой программы агропромышленного комплекса города на 1999 -2003г. г.».

Площадь таких земель составляет 3665 га.

Почвенный покров их представлен черноземами выщелоченными и типичными мало - и слабогумусными сверхмощными и мощными глинистыми и тяжелосуглинистыми. Сформировались они на лессовидных отложениях глинистого и тяжелосуглинистого гранулометрического (механического) состава.

Долговечность плодовых насаждений зависит от мощности корнеобитаемой толщи, включающей собственно гумусовые горизонты и проницаемую для корней подпочву.

Эта толща не должна содержать негативных показателей, ограничивающих срок жизни деревьев и иметь следующие оптимальные свойства:

- гранулометрический (механический) состав с содержанием физической глины от 30 до 65%;

-плотность почвы в пределах 1,35 - 1,40 г/см3;

-реакция почвенной среды от 6,9 до 8,5;

- отсутствие солонцеватости (поглощенный натрий в составе ППК) и засоления. Предельно допустимая сумма вредных нейтральных солей менее 2,0 мг-экв. на 100 г почвы;

- отсутствие переувлажнения в профиле почв. Пресные грунтовые воды должны залегать глубже 2,0 м.

Черноземы пригородной зоны Краснодара отвечают всем требованиям, предъявляемым плодовыми культурами почвам.

Баллы бонитета по семечковым культурам составляют 82 - 91, а по косточковым – 93 - 99. Нормальная урожайность семечковых плодовых культур по данным 4-го тура оценки земель равна 96,4 - 118,4 ц/га, косточковых - 60,9 - 65,1 ц/га.

Площади особо ценных высокопродуктивных с баллом бонитетом выше 80 и особо ценных садопригодных земель даны в таблице 915, а в разрезе хозяйств в таблице 1016.

Таблица 915

ОСОБО ЦЕННЫЕ ЗЕМЛИОсобо ценные земли

|Наименование |Местонахождение, |Площадь, га|Нормативный акт |
| |описание границ | | |
|Особо ценные |На территории хозяйств |3665 |Предложение ФГУП |
|садопригодные |города, | |Кубань-НИИги- |
|земли |специализирующихся на | |прозем |
| |производстве плодов, | | |
| |ягод | | |
|Особо ценные |Повсеместно по | | |
|высокопродуктивн|территории хозяйств | | |
|ые с кадастровой|города с вкраплением |29563 |« |
|оценкой выше 80 |переувлажненных почв | | |
|баллов |разной конфигурации и | | |
| |размеров | | |

Таблица 1016

Экспликация земель, предлагаемых к отнесению к особо ценным землям краевого значения
|№ п/п |Наименование землепользователя, |Площадь, га |
| |землевладельца | |
|1 |2 |3 |
|Особо ценные садопригодные |
|1 |СХП «Капитал» |260 |
|2 |ЗАО «Плодовод» |552 |
|Продолжение таблицы 1016 |
|1 |2 |3 |
| |КФХ |19 |
|3 |СКЗНИИСиВ |1190 |
|4 |СХПК «Краснодарский» |890 |
|5 |АОЗТ «Лорис» |338 |
|6 |ООО «Приморское» |416 |
| |ИТОГО: |3665 |
|Особо ценные земли, высокопродуктивные с кадастровой оценкой выше |
|80 баллов |
|7 |АОЗТ а/п «Тепличный» |66 |
|8 |ООО «Пашковское - сервис» |91 |
|9 |ТОО фирма «Кубаньлектравы» |106 |
|10 |АОЗТ а/ф «Солнечная» |1134 |
|11 |ООО «Прикубанское» |212 |
|12 |АО «Мех» |11 |
| |КФХ |64 |
|13 |АОЗТ НПП «Биоинженер» |15 |
|14 |ООО «Российская гибридная индустрия» |96 |
|15 |ООО СФ «Зарянка» |32 |
|16 |АО «Нива - 1 » |3713 |
| |КФХ |849 |
|17 |ООО «Агрохимик» |60 |
|18 |ООО «Животновод» |433 |
|19 |ООО «Агромир» |39 |
|20 |СХП «Российское» |119 |
| |КФХ |28 |
|21 |СХП «Овощевод» |140 |
| |КФХ |4 |
|22 |ООО «Овощевод» |468 |
|23 |СХП «Росток» |1293 |
|Продолжение таблицы 1016 |
|1 |2 |3 |
| |КФХ |414 |
|24 |МУП «Краснодарская ОП ПФ» |761 |
|25 |ДЦК |88 |
|26 |МП совхоз «Прогресс» |1404 |
| |КФХ |433 |
|27 |Краснодарская биофабрика |562 |
|28 |Пашковское казачье общество |54 |
|29 |СХП «Васюринское» |414 |
|30 |ВНИИ риса |171 |
|31 |ВНИИ БЗР |- |
|32 |ВНИИМК им. В.С.Пустовойта |2079 |
| |КФХ |117 |
|33 |ВНИИ табаки и махорки |28 |
|34 |КНИИОКХ |202 |
|35 |КГАУ учхоз «Кубань» |4448 |
|36 |КГАУ учхоз «Краснодарское» |1909 |
|37 |ОПХ «Колос» |3886 |
| |КФХ |119 |
|38 |СКНИИЖ |2198 |
|39 |ФГУП «Краснодарское» |149 |
|40 |КНИИСХ им. Лукьяненко |600 |
|41 |ЗАО «Югтекс» |21 |
|42 |Земли запаса |212 |
|43 |Пашковская администрация |28 |
|44 |Калининская администрация |206 |
|46 |Старокорсунская администрация |32 |
|47 |Елизаветинская администрация |10 |
|48 |Березовская администрация |41 |
| |ИТОГО: |29563 |
|Продолжение таблицы 1016 |
|1 |2 |3 |
| |ВСЕГО: |33228 |
| |- В т.ч. на землях федеральной собственности |18981 |
| |- других видов собственности |14247 |

3.6 Рекомендации по использованию особо ценных земель.

С целью сохранения особо ценных земель сельскохозяйственного назначения, как основного средства производства в агропромышленном комплексе, использование их для других целей не допускается. На этих землях запрещается всякая деятельность, не связанная с производством растениеводческой продукции и плодов:

- строительство и эксплуатация жилых и хозяйственных объектов, не связанных с производством продукции растениеводства и плодоводства;

- размещение садоводческих и дачных участков;

-строительство магистральных дорог, трубопроводов, линий электропередач и других коммуникаций;

- разведка и разработка полезных ископаемых;

-строительство объектов культуры, здравоохранения, образования и т.д.

- деятельность, влекущая за собой нарушение почвенного покрова, изменение гидрологического режима, исторически сложившегося природного ландшафта.

При продаже особо ценных пахотных земель их стоимость может быть увеличена в 2 и более раза на усмотрение администрации края, в связи с тем, что культуры, возделываемые на этих землях, наиболее отзывчивы на применение научно - обоснованных зональных систем удобрений, защиты растений и обработки почвы. Фактически достигнутая урожайность в 2 и более раза превышает на этих землях нормальную.

Стоимость садопригодных земель при продаже может быть увеличена в 3 и более раза.

Особо ценные земли на территориях поселковых, сельских округов считались только на пахотных угодьях (пашня, коллективные огороды).
Площади, переданные для расширения населенных пунктов, числятся как индивидуальное жилищное строительство и особо ценные на них не выделялись.

При изъятии пахотных земель, переданных в ведение поселковых, сельских округов под жилищное строительство, не рассматривать земли как особо ценные и не применять к ценам повышающий коэффициент. Это же относится и к землям, намеченным концепцией долгосрочного развития города под расширение населенных пунктов.

3.7 Описание границ особо ценных земель

Массив земель с высоким баллом плодородия простирается от северных административных границ города до террасового уступа к пойме реки Кубани на юге. Целостность массива нарушают вкрапленные контура автоморфных почв. Они приурочены, как правило, к различного рода понижениям (западины, балки).
Площади последних и длительность подтопления зависит от климатических показателей конкретного года. В последние годы наблюдается устойчивая тенденция к увеличению как числа контуров переувлажненных земель, так и их размеров.

Граница массива этих земель в сельхозпредприятиях на западе проходит вдоль рисовых чеков в южном направлении, опускаясь до автодороги Краснодар
- Темрюк. Далее вдоль этой автодороги в восточном направлении, огибая станицу Елизаветинскую, минуя с юга земли института биологической защиты растений.

Затем в северо-восточном направлении вдоль городского кладбища, военного аэродрома до садоводческих товариществ КНИИСХ «Солнышко» и поворачивает на восток, огибая п.Энка. Далее в южном направлении вдоль п.
Калинино до развилки железной дороги на Тихорецк и Кропоткин. Минуя п.Знаменский, граница поворачивает на юго-восток, огибая п.Пашковкий, доходит до Краснодарского водохранилища и вдоль него до восточной границы города.

4 Организация и планирование землеустроительных и кадастровых работ в г.Краснодаре при создании особо охраняемых природных территорий

4.1 Краткая характеристика видов работ на перспективу

Происходящие в настоящее время крупные преобразования в экономике города и агропромышленном комплексе существенно изменили организационно- правовые и организационно-территориальные формы сельскохозяйственных предприятий, формы собственности на землю и другие средства производства, земельные отношения, нарушили организацию производства, труда и управление в них, снизили эффективность использования земельных, денежно-материальных и трудовых ресурсов.

В результате этого существенно увеличилось число сельскохозяйственных предприятий; нарушились их границы, площади, организация производства и территории.

Это естественно вызывает потребность в проведении комплекса землеустроительных работ.

В связи с созданием особо охраняемых природных территорий на землях сельскохозяйственных предприятий г.Краснодара необходимо провести следующие виды землеустроительных работ: межевание земельных участков; постановка земельных участков на государственный кадастровый учет; регистрация прав на земельные участки в органах юстиции.

Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат (ст.
17, ФЗ «О землеустройстве РФ» от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ).

Объекты землеустройства – территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований и других административно- территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков (ст. 1, ФЗ «О землеустройстве РФ » от 18.06.01г. № 78-ФЗ).

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы :

- определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;

- закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

- изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

В результате анализа установлено, что необходимо провести работы по межеванию на площади 38415,3 га.

Межевание земельных участков необходимо проводить с учетом требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственных кадастровый учет (Приказ от 2 октября
2002 года № П/327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет»).

Общие требования к оформлению материалов о межевании:

- Документы о межевании, представляемые для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, а также для внесения в государственный земельный кадастр уточненных сведений о ранее учтенных земельных участках и (или) сведений о сформированных частях земельных участков оформляются в виде Описаний земельных участков (далее - Описание).

- Описание земельных участков (далее - Описание) представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых
(образовании новых) земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках. При оформлении Описаний используется градостроительная или иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения.

- Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей.

- Описание состоит из разделов и подразделов, включаемых в Единый государственный реестр земель при постановке земельных участков на государственный кадастровый учет либо при внесении изменений в сведения государственного земельного кадастра о ранее учтенных земельных участках.
Помимо разделов (подразделов) в состав Описания входят Титульный лист и
Приложение, включаемые в кадастровое дело.

- Оформление Описания на бумажном носителе может производиться с применением средств компьютерной графики, а также ручным или комбинированным способом. Внесение текстовых сведений вручную (от руки) производиться разборчиво тушью, чернилами или пастой синего цвета.
Опечатки, подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в документах исправления не допускаются. Все записи, за исключением оговоренных случаев, производятся на русском языке. Числа записываются арабскими цифрами.

- Каждый раздел (подраздел) Описания оформляется на листе А4. Чертеж земельных участков может оформляться на листе формата А3. В случае если вносимые в раздел (подраздел) сведения не умещаются на одном листе, допускается размещать их на нескольких листах. В этом случае посредине верхнего поля каждого листа проставляется порядковый номер листа раздела
(подраздела) и через дробь общее количество листов раздела (подраздела).

- Разделы Описания (в том числе составляющие их подразделы), Титульный лист и Приложение помещается в отдельные файловые папки, которые комплектуются в скоросшиватель в следующей последовательности:

- Титульный лист;

- Чертеж земельных участков;

- Описание границ;

- Сведения о земельных участках (в порядке возрастания условных обозначений земельных участков);

- Приложение.

Государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (ст.1, ФЗ «О государственном земельном кадастре РФ» от 2 января 2000 года №28-ФЗ).

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков (ст.7, ФЗ «О государственном земельном кадастре РФ» от 2 января 2000 года №28-ФЗ).

После постановки земельных участков на государственный кадастровый учет материалы передаются в органы юстиции для регистрации прав на земельные участки.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9