Анализ и проектирование операций с недвижимостью

отказом: продавца от исполнения обязанности передать недвижимость, а

покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем недвижимости,

не соответствующей условиям договора, даже в случае, когда такое

несоответствие оговорено в документе, не является основанием для

освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение

договора.

При передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора,

покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае

существенного нарушения требований к качеству недвижимости (обнаружения

неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без

несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо

проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)

покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата

уплаченной за недвижимость денежной суммы;

- потребовать замены недвижимости ненадлежащего качества имуществом,

соответствующим договору.

Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, связанные

с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из ст.

552 ПС РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на

недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая

занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом

возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на

котором находится продаваемый объект, покупателю передается право

собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий

земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка,

на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право

пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,

что и продавец.

Гражданский кодекс Российской Федерации ввел специальную норму,

устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают

граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования.

Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение,

в котором остаются проживать члены семьи продавца, они, сохраняют право

пользования этим жилищем.

Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по

рентному договору, существенным условием которого было проживание продавца

на данной площади.

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором

проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения

покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих

лиц, с указанием их прав на пользование проданным жилым помещением.

Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью

составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения,

возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого

помещения.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного

потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопление,

полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное

помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право

собственности на указанное имущество, т.е. приобретают право собственности

на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона.

Кроме того, не регистрируются права на недвижимое имущество,

вытекающие из договора безвозмездного пользования, и договор аренды зданий

и сооружений, заключенный на срок менее года.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной

регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о

государственной регистрации перехода права.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена

будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление

сделок с недвижимостью? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал

обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли

регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без

нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

При ответе на данные, весьма серьезные вопросы, прежде всего следует

обратить внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской

Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях,

указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на

обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты,

а также ипотечного договора. Кроме того, предусматривается обязательное

нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании

недвижимости).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу существующих

соглашений, считаем возможным называть производным. К нему следует отнести

два вида соглашений:

- договор залога движимого имущества или прав, если обязательство,

обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;

- уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в

нотариальной форме. В обоих случаях недвижимость не выступает объектом

договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях,

предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для

квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в

простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено

нотариальное оформление.

Анализ норм Гражданского кодекса и Федерального закона «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа:

1. Единая процедура государственной регистрации независимо от объекта

регистрации и независимо от региона.

2. Единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистрации

прав.

3. Единый государственный реестр прав на недвижимость. Первоначально

такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований,

затем - субъектов Российской Федерации, и впоследствии - России в целом.

4. Открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение

юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах

недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность,

и соответствующее заявление.

Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с

Федеральным законом и в некоторой части - Правилами ведения Единого

государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства

Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели

либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом

оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость,

подают, а учреждения юстиции, соответственно, принимают документы,

необходимые для государственной регистрации, и квитанцию об оплате

регистрации. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а

также законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо

наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными

правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или

приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний

нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав

на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на

правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной

государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный

срок со дня подачи необходимых документов.

ГЛАВА II.

Анализ рынка недвижимости.

Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов

Рынок — это механизм или институт осуществления контактов между

покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками

товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и

покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены

служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов,

предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий

личный интерес.

Различают рынки труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг

и другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее

обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала,

использованием различных ресурсов и труда.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой

национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще,

так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли

могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи,

инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости

для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов,

среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное

свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих

параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и

наоборот.

Изменение спроса зависит от таких факторов, как:

- потребительские вкусы или предпочтения покупателей

- количество покупателей

- уровень денежных доходов покупателей

- цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)

- потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.

Законом предложения является прямая связь между количеством

предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно

возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение.

Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее

готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара

по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в

предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций;

технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений

цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Таких секторов будет

всего три: товар в виде конкретных объектов недвижимости, работы, т.е.

строительство, реконструкция; услуги — посредничество, оценка, маркетинг и

т.д. . Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы,

так что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-

продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от

других объектов. Так сектор недвижимости как товара подразделяется на жилье

и нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится на городское и

загородное, а нежилые помещения бывают офисные (административные),

торговые, производственные, вспомогательные, складские и т.д. Городское

жилье, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы - на

приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное,

арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.

Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей,

которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Иногда

они характеризуются географией размещения, иногда демографическими

признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностью к

определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели

литературы и искусства, малообеспеченные слои).

При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится много

частей, каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к какому-

то товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка

представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются

покупателям с одинаковыми запросами.

По функциональному назначению объектов рынок не движимости

подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных

участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной

недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается

на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные

различия в политике приватизации государственной и муниципальной

собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного

строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже

объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство

является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем

на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного

объекта, так и первоначального плана застройки.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар,

подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают

колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок

нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно

связаны с общей экономической ситуацией.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права

владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими

видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью

затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от

огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому

приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней

(дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными

процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных

органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя

общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и

регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения

своей фискальной функции в части налогообложения.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:

- первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на

рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов

власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости

- вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и

покупателей (физических и юридических лиц).

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на

микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как

частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный

товар.

На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости

существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской

экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и

налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за

инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других

факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены

исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов,

как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в

сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды

земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного

строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается

неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной

окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно

препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной

экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных

сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной

активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет

собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

Все перечисленные особенности недвижимости, проявляются в разной

степени на всех сегментах рынка недвижимости, и детальный учет их влияния

на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном

случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного

решения.

Начало формирования рынка земли связано со снятием ограничений на

индивидуальное загородное строительство и появлением строительных,

производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для

создания рынка послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, другие

законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г Конституции

Российской Федерации они обрели новое звучание в связи с усилением права

частной собственности на землю. В результате формы владения, пользования и

распоряжения землей должны соответствовать нормам гражданского права, то

есть собственность, имущественный найм (пользование) и аренда. Земля

переводится из-под административно-государственного регулирования под

гражданско-правовое ведение по договорам купли-продажи, залога,

наследования, аренды, мены и т.д.

Сохранены серьезные ограничения по использованию природоохранных зон,

исторических памятников, сельскохозяйственных угодий, лесов и территорий

вокруг водоемов. Органы представительной власти не имеют право утверждать

порядок представления и изъятия земель, включая возможность бесплатного

предоставления земли в собственность, а сами полномочия по распоряжению

землями, находящимися на их территории, находится у органов исполнительной

власти на местах. Введена плата за землю и начался процесс

перераспределения земель. Активнее пошло наделение земельными участками

граждан, предприятий и организаций.

Покупателям и продавцам земельных участков важно представлять и

реально оценивать тот факт, что на каждой территории, в каждом районе

существуют и действуют местные правила. При этом вырабатывается система

коэффициентов и зон, определяющих нормативную цену земли. Порядок

нормативных цен сопоставим с рыночными ценами, что позволяет использовать

их как основу для сделок с земельными участками.

На начальном этапе создания земельного рынка колхозы, совхозы и другие

сельскохозяйственные предприятия, располагавшие значительными земельными

массивами, приняли участие в выделении земель под застройку, зачастую под

видом долгосрочной аренды и без соответствующих процедур по оформлению прав

собственности на законной основе.

Для продолжения земельной реформы большое значение имеет создание

земельного кадастра, который призван уточнить распределение границ

земельных участков и их законных владельцев или пользователей. Эта задача

возложена на Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству и

его подразделения на местах.

Согласно действующему законодательству собственник земельного участка

имеет право распорядиться им по своему усмотрению, то есть продать,

подарить, заложить, завещать и т.д.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7