Анализ и проектирование операций с недвижимостью

При этом сохраняется ряд ограничении гражданско-правового характера, а

именно: собственник земельного участка не может единолично распорядиться

собственностью, нажитой при совместной жизни супругов. Нарушение этой нормы

при совершении сделок с недвижимостью может стать причиной судебного спора,

при купле-продаже земельных участков сначала (или одновременно) должен быть

решен вопрос об отчуждении строений и насаждений, расположенных на участке.

Право собственности на земельный участок не означает автоматически права

собственности на недвижимое имущество, которое на нем находится.

Для покупателей земельных участков и загородных домов важно учитывать

циклический характер динамики цен на этом секторе рынка недвижимости,

который носит ярко выраженный сезонный характер. Цены и спрос начинают

расти во второй половине февраля и достигают сезонного пика в мае-июне,

затем следует период относительного равновесия и в августе-сентябре спрос

снижается до минимума, так как покупателям не представляет особого интереса

приобретать недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы

застывают до середины февраля, до ясной, морозной погоды, когда можно

увидеть все достоинства и недостатки предлагаемого участка и его окружение.

Однако следует отметить характерную особенность рынка земли - если на

квартирном рынке сезонное снижение спроса ведет к падению цен, то, как

показали 4-летние наблюдения, цены на земельные участки в конце лета

стабилизируются и как бы замирают, а затем начинается следующий период их

роста. На земельном рынке отмечается сезонный рост спроса в начале весны,

начало которого может смещаться в пределах полутора месяцев, начиная с

первых чисел апреля.

Сезонный пик спроса на земельные участки зависит от действия многих

факторов, и том числе от наличия ясной погоды.

Существует значительная разница в ценах необустроенных и обустроенных

земельных участков. Отдельные фирмы-застройщики специализируются на

приобретении многогектарных земельных массивов, которые они расчищают,

планируют и подводят к ним инженерные сети. Эти обустроенные участки стоят

дороже, но индивидуальным застройщикам выполнить такие работы в одиночку

практически не под силу. Подведение таких необходимых коммуникаций, как

электричество, газ, водопровод, телефон, обходится в зависимости от

удаления точек присоединения к централизованным инженерным сетям в 200-700$

из расчета на 1 сотку. В результате в Подмосковье цена обустроенных

земельных участков находится в пределах от 300 до 1000$ за 1 сотку.

Агентства недвижимости, работающие на земельном рынке, на основании

статистики цен предложения и спроса выявили зависимость стоимости участков

от их назначения (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского

хозяйства и т.д.), удаленности от города, престижности местности, наличия

поблизости водоемов, леса.

Цены на участки для жилой застройки практически везде выше цен

садоводческих участков не менее чем на 20 %, а в отдельных, особо

престижных местах эта разница доходит до 500%.

Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство стоят дешевле других

видов участков и на них можно осуществлять без ограничений возведение жилых

и хозяйственных построек.

Разброс цен для участков, расположенных в одной местности, но имеющих

различные характеристики степени разработки, подводки коммуникаций,

подъездных дорог, лежит в пределах 10 %.

Перспективы создания современной инфраструктуры (канализация,

газификация, телефонизация, охрана, сервисное и торговое обслуживание,

спортивные сооружения и т.д.) в будущем существенно увеличивают цену

земельного участка, особенно если они подкреплены договором с владельцем

земельного массива.

Удаленность от городской черты сильно влияет на цену земельного

участка. Земельные участки, расположенные далее 50 км от Московской

кольцевой автомобильной дороги (МКАД), отличаются плохой ликвидностью и

цена их в 2-3 раза ниже участков в пределах 20 км от МКАД, а цена участков

на расстоянии более 70 км от МКАД падает в 2-3 раза.

Престижность направления и особенности местности могут изменять цену

участка почти в 4 раза на равном удалении от города.

По оценкам риэлтеров, цены предложения превышают цены спроса в среднем

на 20-40 %, но в целом по мере роста информированности и числа участников

земельного рынка прослеживается тенденция к выравниванию цен на участки в

каждой конкретной местности.

Особо следует отметить, что вложение средств в земельные участки

является привлекательным и доступным, по крайней мере, для среднего класса,

способом инвестирования в недвижимость. При этом ценовая планка, которую

необходимо преодолеть покупателям земельного участка, гораздо ниже, чем у

тех, кто приобретает в собственность квартиру или загородный дом.

Рынок земли в России с учетом его масштабов и огромного

неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие

перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений

его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от

совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере в конечном счете

определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных

условий, В России налицо острый дефицит жилья.

Для очередников улучшение жилищных условий по месту жительства

осуществляется за счет:

- предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования

- продажи жилья с предоставлением субсидий в размере до 70% стоимости

строительства

- предоставления жилья в домах ЖСК с частичной компенсацией удорожания

стоимости строительства

- продажи жилья по себестоимости с оплатой в рассрочку

- продажи жилья по льготным ценам.

Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется

для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной

войны, одиноких женщин-участниц Великой Отечественной войны, бывших

малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в

соответствии с действующим законодательством - демобилизованных офицеров,

народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС,

реабилитированных, туберкулезных больных и др.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет

покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам.

Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не

учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества

строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в

несколько раз превышать число очередников.

Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в

Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья, после

демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и республик бывшего СССР,

а также отселения из зоны чернобыльской аварии.

Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит

вынужденный отказ большинства российских предприятий от капитальных

вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного

фонда, который находится в их ведении.

Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции,

так как в недостаточной мере обеспечен, канализацией, центральным

отоплением и другими удобствами.

В тоже время переход на рыночные отношения в экономике привел к

резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного

бюджета, который раньше являлся основным, источником необходимых

капиталовложений.

Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения

объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного механизма

решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объективная

потребность в решении жилищного вопроса и развитии, рынка жилья.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России

широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из

муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на

сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого -

нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы

для улучшения условий проживания.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые

различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые,

складские и производственные.

На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный

и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения

муниципального фонда, которые представляются в аренду через коммерческие

конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в

Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок хотя и

имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных

городах, развивается очень медленно и неравномерно.

На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями

риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды

навесь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в

течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности

проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую

территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой.

В структуре арендных платежей значительное место занимают

эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло- и

водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка

территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные

расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные

антенны.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных

коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и

месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для

парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и

средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды

порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам.

Многие предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с

отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет

близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к

нему автотранспорта, Для отдельных клиентов количество телефонных линий

является таким же существенным фактором, как месторасположение.

В случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только

как офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость

аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на

соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по

письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими

службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а

также правил пожарной и санитарной безопасности,

Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у

арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной

собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у

балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение

собственника. Для столичной муниципальной собственности такое разрешение

дает Москомимущество, Субаренда муниципальных нежилых помещений существует,

но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной стороны,

она явно примыкает к нелегальным формам и отличается теневыми формами

расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую необходимость в

пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы

и методы контроля за использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы

имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной площади.

Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских

площадях, Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду,

возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и

аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на

муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит

офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают гарантии,

предоставляемые властями.

Ставки арендной платы, а также условия аренды различаются для

помещений, расположенных в зданиях рядовой застройки и в особняках,

находящихся под охраной государства в качестве исторических памятников.

По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить

стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с

непредсказуемым ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели

предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх

арендной платы.

На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но

преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в

настоящее время нет достаточного количества статистического материала для

проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что

вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном

отношении более открыт, В специализированных изданиях или тематических

рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах

сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые

помещения.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается

проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на

котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки

для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в

процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие

средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы

и покупатели).

На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента.

Все больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных

помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для

представительств и офисов, У риэлтеров начинают появляться заказы на поиск

помещения в последовательности склад-производственные площади-офис-жилье.

Анализ рынка земельных участков

Теперь перейдем к непосредственному анализу положения рынка земельных

участков, основываясь на имеющихся данных.

В таблице 1 представлена общая картина использования земельного фонда.

Из нее видно, что страна имеет очень большое количество земельных ресурсов,

так как более половины всей территории страны составляют земли запаса и

лесного фонда, которые не участвуют в производстве.

Таблица 1. Земельная площадь РФ на начало года.

| |Млн. га |% |

|Используемые в с/х |698,|694,|707,|699,|40,9|40,6|41,4|40,9|

| |7 |6 |4 |9 |2 |8 |3 |9 |

|Земли запаса и лесного |938,|947,|933 |937,|54,9|55,4|54,6|54,9|

|фонда |1 |4 | |6 |4 |8 |4 |1 |

|Прочие землепользователи |70,7|65,5|67,1|70 |4,14|3,84|3,93|4,1 |

В случае необходимости за счет этих земель можно значительно увеличить

предложение на рынке. Второй по величине является площадь земель

используемых в сельскохозяйственном производстве. Такой большой удельный

вес сельскохозяйственных угодий (чуть более 40%) обусловлен несовершенством

технологий производства, большим рынком потребления и рядом других причин.

И самую маленькую площадь имеют прочие землепользователи (менее 5% всей

территории) это объясняется не только несовершенством законодательства,

которое препятствует свободному обороту земли, но и трудной экономической

ситуацией. Можно заметить площади используемые в той или иной сфере

менялись из года в год. Так если до 1996 года намечалось снижение

сельскохозяйственных площадей, то в 1997 (год, принесший некоторую

стабильность в экономике) виден некоторый подъем (чуть меньше чем на 1%), с

последующим спадом, пришедшемся на 1998 год (очередное падение курса

рубля). Соответственно изменялась и площадь земель запаса, которая

увеличивалась (уменьшалась) на величину площадей вводимых (выводимых) из

оборота.

Далее переходим к более подробному анализу (таблица 2). В 1992-1994

годах наблюдался рост сельскохозяйственных площадей, что можно объяснить

поддержкой оказываемой фермерским хозяйствам в этот период, но видно, что в

это же время происходит падение величины площадей сельскохозяйственных

угодий.

Таблица 2. Общая земельная площадь и с/х угодья в распределении по

землепользователям (млн. га).

|Годы |Земли, |В т.ч. |

| |занятые| |

| |в с/х | |

| | |С/х |К(Ф)Х |Личное |Из них |

| | |предприяти| |пользование| |

| | |я и орг-ии| |граждан | |

| | | | | |ЛПХ |Коллективн|

| | | | | | |ые и |

| | | | | | |индивидуал|

| | | | | | |ьные сады |

| | | | | | |и огороды |

|Общая земельная площадь |

|1992 |651 |564,2 |54,8 |9 |6,8 |1,7 |

|1993 |686,9 |567,9 |33,3 |9,2 |5,8 |1,8 |

|1994 |698,7 |562,7 |33 |9,7 |6,1 |1,8 |

|1995 |694,6 |544,7 |36,2 |10,5 |5,8 |1,9 |

|1996 |707,4 |560 |34,2 |10,7 |5,8 |1,8 |

|1997 |699,9 |549 |29 |11 |5,9 |1,8 |

|Все с/х угодья |

|1992 |210,6 |100,1 |6,5 |8,5 |6,4 |1,7 |

|1993 |210,1 |175 |9,7 |8,8 |5,4 |1,8 |

|1994 |209,2 |175,2 |10,1 |9,3 |5,7 |1,8 |

|1995 |209,6 | 171,2 |10,5 |9,9 |5,3 |1,9 |

|1996 |208,4 |169,5 |10,8 |9,9 |5,4 |1,7 |

|1997 |206,2 |165,8 |11,7 |10,2 |5,5 |1,7 |

|Пашня |

|1992 |130 |119,2 |4,7 |3,9 |3,3 |0,6 |

|1993 |129,5 |116,3 |7 |4 |3,4 |0,6 |

|1994 |128,4 |114,6 |7,3 |4,1 |3,5 |- |

|1995 |- |113,2 |7,6 |4,5 |3,4 |- |

|1996 |- |111,2 |7,9 |4,5 |3,5 |- |

|1997 |- |108,6 |8,8 |4,6 |3,5 |- |

|Сенокосы и пастбища |

|1992 |78,3 |60 |1,8 |3,3 |2,8 |- |

|1993 |76,3 |57,7 |2,6 |3,4 |- |- |

|1994 |77,8 |57 |2,8 |3,6 |2 |- |

|1995 |78,6 |56,4 |2,8 |3,9 |1,7 |- |

|1996 |78,7 |56,4 |2,8 |4 |- |- |

|1997 |77,6 |54,8 |- |4,2 |1,8 |- |

Поддержка государства не смогла обеспечить не только роста, но и

сохранения прежнего уровня производства. Как следствие снижается объем

использования сельскохозяйственных угодий находящихся в пользовании с/х

предприятий и организаций. Вместе с этим наблюдается медленный рост числа

земель находящихся в личном пользовании граждан и земель фермерских

хозяйств. Можно сделать вывод, что и в дальнейшем перераспределение земель

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7