Анализ и проектирование операций с недвижимостью

строительства, ведения личного подсобного, садоводчества и

огородничества в сельских населенных пунктах и в ненаселенных пунктах

– на 0%, в городах и поселках – на 40%

- увеличение арендной платы для граждан и их объединений для

предпринимательской деятельности – на 30%.

Таблица 23. Проектирование операций по аренде земельных участков.

|Показатели |1995 |2000 |2001 |2002 |

|Итого (тыс. га), |1949 |2066 |2189,9 |2324,3 |

|в том числе: | | | | |

|вне населенных пунктов |1746 |1850,8 |1961,8 |2079,5 |

|в сельских населенных пунктах |176 |186,6 |197,8 |209,6 |

|в городах и поселках |27 |28,6 |30,3 |35,2 |

|2. Численность арендаторов всего |333 |412,92 |437,7 |463,96 |

|(тыс. чел.), | | | | |

|в том числе: |129 |159,8 |169,39 |179,55 |

|вне населенных пунктов |105 |130,19 |138 |146,29 |

|в сельских населенных пунктах |99 |122,93 |130,31 |138,12 |

|в городах и поселках | | | | |

|3. Арендная плата ($ за 1 м2) | | | | |

|Предприятия промышленности, связи, строительства |

|вне населенных пунктов |0,27 |0,28 |0,28 |0,28 |

|в сельских населенных пунктах |0,18 |0,19 |0,19 |0,2 |

|в городах и поселках |0,38 |0,39 |0,4 |0,42 |

| Предприятия торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания |

|в сельских населенных пунктах |5 |5,15 |5,3 |5,46 |

|в городах и поселках |4,25 |4,38 |4,51 |4,64 |

| Сельскохозяйственные предприятия |

|вне населенных пунктов |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |

|в сельских населенных пунктах |0,003 |0,003 |0,003 |0,003 |

|в городах и поселках |0,03 |0,03 |0,03 |0,03 |

| Граждане и их объединения для жилищного строительства, личного |

|подсобного хозяйства, садоводчества и огородничества |

|вне населенных пунктов |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |

|в сельских населенных пунктах |0,01 |0,01 |0,01 |0,01 |

|в городах и поселках |0,13 |0,15 |0,17 |0,2 |

| Граждане и их объединения для предпринимательской деятельности |

|в сельских населенных пунктах |1,17 |1,29 |1,42 |1,56 |

|в городах и поселках |9,26 |10,19 |11,2 |12,32 |

Большое значение при проектировании операций с земельными участками

как для покупателей и арендаторов земельных участков, так и для бюджета

(федерального и местного) имеет прогнозирование изменения земельного

налога и арендной платы. На перспективу имеют место следующие тенденции:

- увеличение поступлений в федеральный бюджет на 30-40%

- увеличение поступлений в местный бюджет на 2-3%

- увеличение поступлений в расчете на 1 жителя – на 1,5-2%.

Таблица 23. Земельный налог и арендная плата.

|Показатели |1995 |2000 |2001 |2002 |

|1. Поступления всего: |141,27 |143,27 |145,2 |147,29 |

|В федеральный бюджет |5,7 |6,27 |6,9 |7,59 |

|В региональный бюджет |135,6 |137 |138,3 |139,7 |

|2. Удельный вес |100 |100 |100 |100 |

|поступлений, % |4,02 |4,4 |4,8 |5,15 |

|В федеральный бюджет |95,98 |95,6 |95,2 |94,85 |

|В региональный бюджет | | | | |

|3. В расчете на 1 жителя, |4,7 |4,75 |4,79 |4,84 |

|долларов | | | | |

Прогнозирование операций с жилыми помещениями

В связи с происходящими изменениями появляется необходимость

проектирования операций с жилыми помещениями.

Для проектирования операций с жилыми помещениями необходимо знать

последние имеющиеся данные по вводу в действие жилых зданий (таблица 24),

тенденцию изменения и ряд других факторов (таблица 6.3).

Таблица 24. Ввод в действие зданий в 1998 году.

|Показатели |Число |Общий |Общая |

| |зданий |строительный|площадь |

| | |объем |зданий |

| | |(млн. м3) |(млн. м2) |

|Введено всего, |120686 |152,3 |40,1 |

| | | | |

|в том числе здания: |111283 |127,2 |34,9 |

|жилого назначения |9403 |25,1 |5,2 |

|нежилого назначения |7965 |12,3 |2,2 |

|производственного назначения |1438 |12,8 |3 |

|сферы образования, медицины, | | | |

|культуры | | | |

Таблица 25. Прогноз численности населения.

|Показатели |1998 |2000 |2001 |2002 |

|Численность населения (тыс. |146300 |128012,5 |103629,16 |91437,49|

|чел.) | | | | |

|Число родившихся на 1 тыс. |8,8 |8,9 |9 |9,1 |

|Число умерших на 1 тыс. |13,6 |13,1 |12,4 |10,1 |

|Сальдо миграции |278,6 |216,7 |151,69 |113,77 |

|Число семей без одиноких |38,8 |34,92 |33,17 |31,52 |

|(млн.) | | | | |

|Средний размер семей без |3,8 |3,42 |3,25 |3,09 |

|одиноких (чел.) | | | | |

|Численность одиноких (млн. |9,6 |8,64 |8,21 |7,8 |

|чел.) | | | | |

|Число расчетных единиц (млн. |48,4 |43,56 |41,38 |39,34 |

|семей) | | | | |

|Средний размер расчетных |3,24 |2,94 |2,8 |2,67 |

|единиц (чел.) | | | | |

Зная примерный размер ежегодно вводимой жилой площади, а также прогноз по

численности населения на будущее, можно спрогнозировать на ближайший период

(2000-2002 годы) обеспеченность населения жилой площадью (таблица 26).

Таблица 26. Прогноз жилищной обеспеченности.

|Показатели |2000 |2001 |2002 |

|Жилищный фонд (млн. м2) |2747 |2788,2 |2830,03 |

|Численность населения (тыс. чел.) |128012,5|103629,16 |91437,49|

|Средняя жилищная обеспеченность |21,46 |26,91 |30,95 |

|Число семей без одиноких (млн.) |34,92 |33,17 |31,52 |

|Средний размер семей без одиноких (чел.) |3,42 |3,25 |3,09 |

|Численность одиноких (млн. чел.) |8,64 |8,21 |7,8 |

|Число расчетных единиц (млн. семей) |43,56 |41,38 |39,34 |

|Средний размер расчетных единиц (чел.) |2,94 |2,8 |2,67 |

|Ввод в эксплуатацию общей площади за год |34,93 |34,96 |34,99 |

|(млн. м2) | | | |

|Прирост общей площади за счет |3,49 |3,49 |3,5 |

|реконструкции (млн. м2) | | | |

|Убыль жилищного фонда (млн. м2) |1,75 |1,75 |1,75 |

|Площадь квартир (млн. м2) |2783,67 |2824,9 |2866,77 |

|Число квартир (млн.) |946,83 |1008,89 |1073,7 |

Рассчитанное в таблице 26 значение средней жилищной обеспеченности

составило в 2002 году 30,95 м2 против 21,46 м2 в 2000 году, то есть это

значение с каждым годом растет. Объяснить это в данном случае можно тем,

что, по прогнозным данным, число умерших в ближайшее время все же будет

превышать число родившихся. Емкость же жилищного строительства в этот

период предполагается довольно стабильная, причем в основном за счет

завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов и за счет

изъятия сельскохозяйственных земель (таблица 27).

Таблица 27. Прогнозная емкость жилищного строительства.

|Показатели |2000 |2001 |2002 |

|Жилищное строительство всего (тыс. м2), |34,93 |34,96 |34,99 |

|в том числе: | | | |

|за счет завершенной застройки и уплотнения | | | |

|сложившихся микрорайонов |15,72 |15,73 |15,75 |

|за счет ввода промышленных предприятий |0,7 |0,7 |0,7 |

|комплексы реконструкции районов со старыми |3,49 |3,5 |3,5 |

|постройками |3,49 |3,5 |3,5 |

|за счет реконструкции существующих деревень и |14,32 |14,33 |14,35 |

|поселков | | | |

|за счет изъятия сельскохозяйственных земель | | | |

Из-за различного спроса на однокомнатные и многокомнатные квартиры,

необходимо правильно спроектировать на будущее соотношение этих квартир для

строительства и дальнейшего использования: для сдачи внаем, для продажи с

поддержкой государства, для продажи на коммерческой основе и т.д.

При строительстве наибольший удельный вес приходится на двух- и

трехкомнатные квартиры, что диктуется повышенным спросом на них.

Как правило, для сдачи внаем преимущественно используются одно-, двух-

и трехкомнатные квартиры. Кроме того, именно такие квартиры строятся для

продажи квартир с поддержкой государства. Для продажи на коммерческой

основе строятся все из указанных в таблице 28 квартир, но наибольший

удельный вес все же приходится на продажу двух- и трехкомнатных квартир.

Таблица 28. Требуемое соотношение квартир в расчетном периоде.

|Показатели |1 |2 |3 |4 |5 |6 |

| |комнат|комнат|комнат|комнат|комнат|комнат|

| |ные |ные |ные |ные |ные |ные |

|Жилищное строительство всего | | | | | | |

|(тыс. м2) |6,99 |11,53 |12,92 |2,69 |0,7 |0,1 |

|2000 г. |6,99 |11,54 |12,94 |2,69 |0,7 |0,1 |

|2001 г. |6,99 |11,55 |12,95 |2,69 |0,7 |0,1 |

|2002 г. | | | | | | |

|Соотношение квартир внаем | | | | | | |

|2000 г. |2,1 |4,04 |4,52 |… |… |… |

|2001 г. |2,1 |4,04 |4,53 |… |… |… |

|2002 г. |2,1 |4,04 |4,53 |… |… |… |

|Соотношение квартир для | | | | | | |

|продажи с поддержкой | | | | | | |

|государства |1,4 |3,8 |4,2 |0,32 |0,014 |- |

|2000 г. |1,4 |3,8 |4,27 |0,32 |0,014 |- |

|2001 г. |1,4 |3,8 |4,27 |0,32 |0,014 |- |

|2002 г. | | | | | | |

|Соотношение квартир для | | | | | | |

|продажи на коммерческой | | | | | | |

|основе |0,35 |3,8 |5,3 |0,32 |0,042 |0,003 |

|2000 г. |0,35 |3,8 |5,31 |0,32 |0,042 |0,003 |

|2001 г. |0,35 |3,8 |5,31 |0,32 |0,042 |0,003 |

|2002 г. | | | | | | |

Для реализации программы жилищного строительства необходимо привлечение

инвестиций. Емкость жилищного строительства в период с 2000 по 2002 год, по

прогнозам, будет стабильно увеличиваться, поэтому необходимо увеличение с

каждым годом объема инвестирования. Уже в конце 90-х годов большой объем

строительства осуществлялся за счет средств населения. Строительство за

счет других источников в последнее время значительно сократилось. Такая

тенденция сохранится и на перспективу (таблица 29).

Таблица 29. Объем требуемых инвестиций для реализации программы жилищного

строительства (в среднем 1м2 – 250 долларов).

|Показатели |2000 |2001 |2002 |

|Жилищное строительство всего (тыс. м2) |34,93 |34,96 |34,99 |

|Средняя стоимость м2 жилья (доллар) |250 |250 |250 |

|Объем инвестиций (млн. долларов), | | | |

|в том числе: | | | |

|средства федерального бюджета |3 |3 |3 |

|средства муниципального бюджета |0,94 |0,94 |0,94 |

|средства субъектов РФ |2,97 |2,97 |2,97 |

|средства населения |20,36 |20,38 |20,4 |

|средства различных инвесторов |7,37 |7,38 |7,39 |

|прочие средства |0,28 |0,28 |0,28 |

На весь прогнозный период предполагается увеличение объема инвестиций,

причем за счет средств населения и средств различных инвесторов.

Таким образом, по прогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее

на рынке жилых помещений.

Прогнозирование операций с нежилыми помещениями

Еще одним сегментом рынка недвижимости, который затронут происходящие

изменения, является рынок нежилых помещений, поэтому необходимо провести

проектирование операций с нежилыми помещениями.

При проектировании площадей нежилых помещений в основу были положены

следующие тенденции (за весь прогнозный период):

- увеличение количества предприятий и организаций по отраслям экономики –

на 5-10%

- средняя площадь нежилого помещения остается неизменной

- увеличение общей потребности в нежилых помещениях на предприятия и

организациях на 3%.

Таблица 30. Проектирование площадей нежилых помещений.

|Показатели |1999 |2000 |2001 |2002 |

|Предприятия и организации по отраслям | | | | |

|экономики всего (тыс.), |2901 |2988,03|3077,7 |3170 |

|в том числе: |352 | |359,1 |362,7 |

|промышленность | |355,5 | | |

|торговля и общепит |935 | |991,9 |1021,7 |

|оптовая торговля продукцией | |963,1 | | |

|производственно-технического назначения |41,1 | |41,9 |42,3 |

|деятельность по обеспечению |97,8 |41,5 |104,8 |108,4 |

|функционирования рынка | |101,2 | | |

|Средняя площадь нежилого помещения (м2),| | | | |

|в том числе на предприятиях: | | | | |

|промышленности |1000 |1000 |1000 |1000 |

|торговли и общепита |100 |100 |100 |100 |

|оптовой торговли продукцией | | | | |

|производственно-технического назначения |500 |500 |500 |500 |

|деятельность по обеспечению |70 |70 |70 |70 |

|функционирования рынка | | | | |

|Общая потребность в нежилых помещениях | | | | |

|на предприятиях и организациях всего |472896 |479644 |486576 |493608 |

|(тыс. м2), | | | | |

|в том числе: |352000 |355500 |359100 |362700 |

|промышленность |93500 |96310 |99190 |102170 |

|торговля и общепит | | | | |

|оптовая торговля продукцией |20550 |20750 |20950 |21150 |

|производственно-технического назначения |6846 |7084 |7336 |7588 |

|деятельность по обеспечению | | | | |

|функционирования рынка | | | | |

Продажа предприятий как имущественных комплексов не получила

распространения в условиях продолжающегося экономического кризиса.

Можно попытаться предсказать развитие рынка промышленной недвижимости

по мере стабилизации российской экономики и формирования приемлемых условий

для инвестиций.

Таблица 31. Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости.

|Показатели |1997 |2000 |2001 |2002 |

| |Кол-в|S |Кол-в|S |Кол-в|S |Кол-в|S |

| |о |(тыс|о |(тыс.|о |(тыс.|о |(тыс. |

| |Сдело|. |Сдело|м2) |Сдело|м2) |Сдело|м2) |

| |к |м2) |к | |к | |к | |

| |(тыс.| |(тыс.| |(тыс.| |(тыс.| |

| |) | |) | |) | |) | |

|Сделки с нежилым фондом|605 |117 |609 |114,8|613 |113,9|617 |113,12|

|всего | | | |4 | |2 | | |

|из них: | | | | | | | | |

|коммерческая |401 |61 |412 |61,7 |418 |62,11|424 |62,58 |

|недвижимость, | | | | | | | | |

|в том числе: |106 |25 |100 |23,5 |97 | |94 |22,12 |

|бизнес-центр, офис |277 |35 |294 |37,1 |303 |22,8 |312 |39,36 |

|торговый центр |5 |1 |5 |1 |5 |38,21|5 |1 |

|(магазин) |13 |0,1 |13 |0,1 |13 | |13 |0,1 |

|ресторан и др. | | | | | |1 | | |

|пункты сервиса | | | | | |0,1 | | |

|промышленная |199 |53 |192 |50,14|190 |48,81|188 |47,54 |

|недвижимость, | | | | | | | | |

|в том числе: |46 |13 |43 | |42 | |41 |11,5 |

|заводские помещения |33 |2 |36 |12,22|38 |11,85|40 |2,43 |

|паркинги, гаражи |120 |38 |113 | |110 | |107 |33,61 |

|офисы, склады | | | |2,2 | |2,31 | | |

| | | | |35,72| |34,65| | |

|социально-культурная | | | | | | | | |

|недвижимость, |5 |3 |5 |3 |5 |3 |5 |3 |

|в том числе: | | | | | | | | |

|школы, детские сады |2 |1 |2 |1 |2 |1 |2 |1 |

|здания, |3 |2 |3 |2 |3 |2 |3 |2 |

|административные | | | | | | | | |

|учреждения | | | | | | | | |

Таким образом, по прогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее

на рынке нежилых помещений.

ГЛАВА IV.

Эффективность операций с недвижимостью.

Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое

число общепринятых инструментов. Некоторые из них включают простую

арифметику; другие носят более сложный характер.

В данной главе рассматриваются следующие показатели:

- Период окупаемости (окупаемость)

- Валовой рентный мультипликатор

- Общая ставка дохода

- Ставка денежных поступлений на собственный капитал

- Чистый располагаемый доход

- Общие годовые поступления на собственный капитал

- Метод среднегодового дохода.

- Чистая текущая стоимость

Техника периода окупаемости позволяет определить время, необходимое

для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств.

Результат - временной период, а не ставка дохода. Техника периода

окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций после

завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств

в течение периода окупаемости.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или

продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7