Анализ и проектирование операций с недвижимостью

в сельском хозяйстве будет идти от государственных предприятий к частному

сектору. А предложение на рынке может превысить спрос.

Таблица 3. Земли в личном пользовании граждан.

|Показатели |1992 |1993 |1994 |1995 |1996 |1997 |

|Приусадебные земли |

|Число семей (тысяч) |19288 |16553 |16582 |16295 |16250 |16374 |

|Площадь (тысяч га) |6826 |5825 |6062 |5810 |5805 |5923 |

|Коллективные и индивидуальные сады |

|Число семей (тысяч) |13534 |14335 |14739 |15021 |15078 |15166 |

|Площадь (тысяч га) |1083 |1167 |1209 |1242 |1267 |1264 |

|Коллективные и индивидуальные огороды |

|Число семей (тысяч) |7884 |8211 |7614 |7386 |7036 |6558 |

|Площадь (тысяч га) |601 |654 |621 |603 |576 |545 |

В личном пользовании граждан (таблица 3) количество земель за 1992-

1997 годы постепенно снижалось (за исключением коллективных и

индивидуальных садов). Здесь видимо сыграло роль подорожание жизни, так как

у многих семей участки находятся достаточно далеко за чертой городов, то

часто ездить оказывается невозможно, а сады отнимают не так много времени.

В любом случае многие граждане хотели бы иметь приусадебный участок и

потенциально это огромный рынок.

Таблица 4. Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини

переписи населения 1994 г) %.

| |Все |Домохозяйства состоящие из |

| |домохозя| |

| |йства | |

| | |1 |2 |3 |4 |5 и |

| | |человека|человек|человек|человек|более |

| | | | | | |человек|

|Все домохозяйства в|100 |100 |100 |100 |100 |100 |

|т.ч.: | | | | | | |

|Имеют зем. участок |58,3 |48,4 |57,9 |55,6 |63,8 |71,1 |

|Приусадебный |22 |28,1 |24 |16,7 |17,8 |25,3 |

|участок | | | | | | |

|Садовый или дачный |16,9 |5,2 |14,5 |20,6 |24,2 |21,6 |

|участок | | | | | | |

|Огород |9,5 |8,1 |9,5 |9,4 |10,4 |10,6 |

|Приусадебный |7,7 |6,4 |8,2 |6,5 |8,1 |10,4 |

|участок и огород | | | | | | |

|Прочие сочетания |2,2 |0,6 |1,7 |2,4 |3,3 |3,8 |

|Не имеют зем. |41,7 |51,6 |42,1 |44,4 |36,2 |28,9 |

|участка | | | | | | |

Таблица 4 может дать примерное представление о потенциальном спросе на

земельные участки среди семей. Так более 40% всех семей не имеет земельного

участка и даже если большей части из них он не понадобится, то все равно

оставшаяся часть составит очень большое число потенциальных покупателей. И,

скорее всего, большую часть из них составят семьи с размером 2-4 человека.

Таблица 5. Основные виды сделок на российском земельном рынке.

|Виды сделок |1994 |1995 |1996 |

| |Количеств|Тыс. га|Количеств|Тыс. га|Количест|Тыс. га |

| |о | |о | |во | |

|Передача зем. |112,3 |24 |64,4 |18,4 |43,9 |9 |

|участков в соб-ть| | | | | | |

|за плату местными| | | | | | |

|органами власти в| | | | | | |

|т.ч.: | | | | | | |

|Гражданам для |109,9 |12 |62,5 |6,5 |40,9 |3,5 |

|индивидуального | | | | | | |

|строительства, | | | | | | |

|дачного | | | | | | |

|хозяйства, | | | | | | |

|садоводства и | | | | | | |

|животноводства | | | | | | |

|Гражданам и их |- |- |0,7 |1,4 |0,6 |0,4 |

|объединениям для | | | | | | |

|предпринимательст| | | | | | |

|ва | | | | | | |

|Приватизированным|- |- |1,1 |3,8 |1,9 |3,7 |

|предприятиям | | | | | | |

|К(Ф)Х и другие |0,4 |7,5 |0,27 |6,7 |0,5 |1,4 |

|с/х предприятия | | | | | | |

|Купля-продажа |101 |11 |231,4 |41,5 |218,8 |33,6 |

|земельных | | | | | | |

|участков | | | | | | |

|гражданами всего | | | | | | |

|в т.ч.: | | | | | | |

|Для |19,4 |2,3 |37,6 |3,9 |40,1 |3,9 |

|индивидуального | | | | | | |

|строительства | | | | | | |

|Ведения ЛПХ |27 |4,8 |70,6 |15,4 |77,7 |16,3 |

|Садоводства |52,6 |3,7 |111,5 |11,3 |93,3 |7 |

|Дачного хозяйства|1,2 |0,1 |2,7 |6,3 |2,9 |0,4 |

|Для других целей |- |- |8,5 |4,8 |4 |3,4 |

|граждан | | | | | | |

|Для других целей |- |- |0,6 |5,73 |0,7 |2,5 |

|юридических лиц | | | | | | |

|Предоставление |2667 |31804 |3349 |19486 |3427 |20308 |

|земельных | | | | | | |

|участков в аренду| | | | | | |

|местными органами| | | | | | |

|власти | | | | | | |

Окончательное заключение о состоянии рынка может дать анализ сделок на

этом секторе (таблица 5). С каждым годом снижается доля земли передаваемой

в собственность и предоставляемой в аренду местными органами власти. В

связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи земли гражданами

для своих целей. Операции на этом рынке осложняются несовершенством

законодательства, но в будущем потенциальный спрос может быть удовлетворен

за счет больших земельных площадей, которые в данный момент не

используются.

Анализ рынка жилых помещений

Теперь рассмотрим состояние рынка жилья.

Таблица 6. Жилищный фонд РФ (на конец года; общая площадь жилья).

|Показатели |199|199|199|199|199|199|199|

| |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |

|Весь жилищный фонд: всего|249|254|260|264|268|271|274|

|млн. м2 |2 |6 |8 |9 |0 |5 |7 |

|В среднем на 1 жителя м2 |16,|17,|17,|18,|18,|18,|18,|

| |8 |4 |7 |1 |3 |6 |9 |

Несмотря на трудное экономическое положение в стране жилищный фонд

неуклонно возрастал (таблица 6). Вместе с этим возросла и средняя площадь,

приходящаяся на одного человека. Надо отметить, что при этом огромное

количество граждан живут или на небольшой площади или в ветхих

разрушающихся домах. А большинство строящихся домов представляют собой

элитное жилье, которое не по карману большинству нуждающихся в жилой

площади.

Таблица 7. Предоставление жилья гражданам.

|Показатели |199|199|199|199|199|199|199|

| |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |

|Число семей (включая одиночек),|964|910|846|769|724|676|628|

|стоящих на учете |6 |4 |7 |8 |8 |0 |6 |

|на получение жилья (на конец | | | | | | | |

|года) тысяч |19 |18 |17 |15 |14 |13 |13 |

| | | | | | | | |

|в % от общего числа семей | | | | | | | |

|(включая одиночек) | | | | | | | |

|Число семей (включая одиночек) |948|897|741|652|492|416|344|

|получивших | | | | | | | |

|жилье и улучшивших жилищные | | | | | | | |

|условия за год |10 |9 |8 |8 |6 |6 |5 |

|тысяч | | | | | | | |

|в % от числа семей состоявших | | | | | | | |

|на учете на | | | | | | | |

|получение жилья | | | | | | | |

Существующую ситуацию по бесплатному предоставлению жилья можно

рассмотреть по таблице 7. Государство уже не способно полностью обеспечить

всех нуждающихся жилой площадью, поэтому граждане все меньше становятся в

очередь на получение жилья. А те, кто получил жилье, составляют ничтожно

малый процент от общего числа семей.

Таблица 8. Распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых

помещений (по данным микроперепеси населения 1994 г. в %).

|Показатели |Все |Домохозяйства состоящие из: |

| |домохозяй| |

| |ства | |

| | |1 |2 |3 |4 |5 и |

| | |человек|человек|человек|человек|более |

| | |а | | | | |

|Все |100 |100 |100 |100 |100 |100 |

|домохозяйства | | | | | | |

|Живут в: | | | | | | |

|- индивидуальном|24,8 |32,5 |28,5 |17,4 |18,3 |29,4 |

|доме |3,3 |4 |3,1 |2,8 |3,2 |3,5 |

|- части | | | | | | |

|индивидуального |61,8 |47,5 |59,5 |68,7 |70,5 |63 |

|дома |4,9 |8,4 |4,4 |4,7 |3,8 |2,2 |

|- отдельной |4,3 |6,9 |3,7 |5,1 |3,5 |1,4 |

|квартире |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |

|- общей квартире| | | | | | |

| | | | | | | |

|- общежитии | | | | | | |

|- другом жилом | | | | | | |

|помещении | | | | | | |

|Снимают жилье |0,8 |0,6 |0,7 |1,2 |0,6 |0,4 |

В таблице 8 представлено распределение домашних хозяйств по типам

занимаемых жилых помещений. Большинство из них проживает в отдельной

квартире, чуть меньше 25% от общего числа в индивидуальном доме. Все

остальные могут быть потенциальными покупателями, как и часть тех, кто

живет в отдельной квартире или индивидуальном доме.

Таблица 9. Продано квартир в домах государственного, муниципального и

смешанного жилищного фонда гражданам и юридическим лицам.

|Показатели |199|1994|1995|1996|1997|1998|

| |3 | | | | | |

|Число проданных квартир |861|1447|2648|2995|4251|4415|

|В т.ч. гражданам |0 |4 |3 |9 |6 |1 |

| |- |1007|2246|2282|3152|3278|

| | |8 |2 |3 |0 |0 |

|Общая площадь проданных |481|799 |1359|1591|2527|2859|

|квартир тыс. м2 | |553 | | | | |

|В т.ч. гражданам |- | |1121|1127|1808|2053|

В подтверждение можно привести таблицу 9, где четко прослеживается

тенденция роста количества операций купли-продажи квартир. Это говорит о

растущем интересе граждан к собственному жилью. Но большинство квартир

продается не во вновь построенных домах, а уже существующих, что не может

полностью покрыть весь возможный спрос.

Таблица 10. Ввод в действие жилых домов (млн. м2 общей площади).

|Года |Всего |В т.ч. |

| |постро| |

| |ено | |

| | |Государственным|ЖСК |Населением за свой|

| | |и предприятиями| |счет и с помощью |

| | |и организациями| |кредитов |

|1992 |41,5 |29,2 |2,1 |4,9 |

|1993 |41,8 |15 |1,9 |5,6 |

|1994 |39,2 |10 |1,9 |7,1 |

|1995 |41 |9,1 |1,7 |9 |

|1996 |34,3 |5,9 |1,4 |10 |

|1997 |32,7 |4,6 |1,3 |11,5 |

|1998 |30,7 |3,4 |0,8 |12,1 |

Среди вновь построенного жилья (таблица 10) происходит

перераспределение по источникам строительства. Все меньше строится жилья

государственными организациями и предприятиями. И все больше строится жилья

самим населением за свой счет и с помощью кредитов. При продаже такого

жилья его цена может на много превышать цену государственного. Более

подробно объем построенного жилья по формам собственности представлен в

таблице 11. Частный сектор, уже не полагаясь на помощь государства,

стремиться самостоятельно обеспечить себя жильем.

Таблица 11. Ввод в действие жилых домов по формам собственности.

|Показатели |1995 |1996 |1997 |1998 |

|В городах и поселках городского |

|типа |

|1992| 31 |1,9 |

|1993|32,3 |2,2 |

|1994|30,7 |3 |

|1995|32,1 |3,8 |

|1996|26,2 |4,3 |

|1997|24,6 |5,3 |

|1998|23,5 |6 |

|В сельской местности |

|1992|10,5 |3 |

|1993|9,5 |3,4 |

|1994|8,5 |4,1 |

|1995|8,9 |5,2 |

|1996|8,1 |5,7 |

|1997|8,1 |6,2 |

|1998|7,2 |6,1 |

В сельской местности строительство практически прекращено и почти все

жилье строится самими гражданами, которые сами вынуждены удовлетворять

спрос на жилья своими силами.

Таблица 13. Число построенных квартир и их средний размер.

|Показатели |199|199|199|199|1996|1997|1998|

| |2 |3 |4 |5 | | | |

|Предприятиями и организациями всех форм собственности |

|Число квартир |682|682|611|602|482 |430 |388 |

|(тысяч) | | | | |71,2|75,9|79,1|

|Их средний размер |60,|61,|64,|68,| | | |

|(м2) |8 |3 |2 |2 | | | |

|Из них по видам | | | | | | | |

|квартир в | | | | | | | |

|% от общего ввода: |18 |19 |19 |18 |18 |18 |18 |

|1-о комнатные |32 |33 |35 |32 |34 |30 |30 |

|2-х комнатные |40 |40 |39 |38 |37 |36 |36 |

|3-х комнатные |10 |8 |7 |12 |14 |16 |16 |

|4-х и более | | | | | | | |

|ЖСК |

|Число квартир |37 |33 |34 |30 |24 |23 |13 |

|(тысяч) |56,|57,|57,|58,|59,3|58,9|61,9|

|Их средний размер |1 |9 |7 |5 | | | |

|(м2) | | | | | | | |

|Индивидуальными застройщиками |

|Число квартир |61 |65 |78 |90 |93 |102 |104 |

|(тысяч) |80,|85,|91,|99,|107,|112,|116,|

|Их средний размер |1 |1 |5 |7 |4 |4 |3 |

|(м2) | | | | | | | |

Из таблицы 13 можно сделать выводы, какие квартиры пользуются у

населения наибольшим спросом. Это 2-3 комнатные квартиры, которые являются

оптимальным приобретением для людей со средним достатком, хотя последнее

время наблюдается рост число квартир с 4-мя и более комнатами.

Таблица 14. Приватизация жилищного фонда.

|Показатели |1992|1993|1994|1995|1996|1997|1998|Всего с |

| | | | | | | | |начала |

| | | | | | | | |приватизаци|

| | | | | | | | |и по |

| | | | | | | | |состоянию |

| | | | | | | | |на |

| | | | | | | | |1.01.1999 |

|Число |2631|5770|2396|1529|1203|1198|959 |15774 |

|приватизирова| | | | | | | | |

|нных квартир | | | | | | | | |

|тыс. | | | | | | | | |

|Их общая |132 |282 |114 |72 |57 |56 |46 |767 |

|площадь млн. | | | | | | | | |

|м2 | | | | | | | | |

|Удельный вес |8 |18 |9 |6 |5 |5 |5 |44 |

|приватизирова| | | | | | | | |

|нных квартир | | | | | | | | |

|в общем числе| | | | | | | | |

|квартир, | | | | | | | | |

|подлежащих | | | | | | | | |

|приватизации | | | | | | | | |

|% | | | | | | | | |

Приватизация жилья (таблица 14) часто предваряет операции с ним.

Поэтому приведенные данные можно использовать при примерном прогнозировании

предложения на рынке жилья.

Анализ рынка нежилых помещений

Перейдем к анализу очередного сектора рынка недвижимости.

Таблица 15. Основные фонды промышленности.

|Показатели |199|199|1994|1995|1996|1997|1998|

| |2 |3 | | | | | |

|Наличие основных фондов (на начало |0,7|17,|490,|1805|4802|4025|3982|

|года по балансовой стоимости) млрд.| |4 |9 |,8 |,5 |,8 |,4 |

|руб. (1998 – млн. руб.) | | | | | | | |

|Износ основных фондов в % от общей |49,|49,|47,9|47,9|40,9|52 |52,4|

|стоимости фондов на конец года |5 |3 | | | | | |

|Коэффициент обновления (ввод в |2,8|1,8|1,7 |1,6 |1,3 |1 |0,9 |

|действие основных фондов в % от | | | | | | | |

|общей стоимости основных фондов, на| | | | | | | |

|конец года в сопоставимых ценах) | | | | | | | |

|Коэффициент выбытия (ликвидация |2,8|1 |1,8 |1,5 |1,3 |1,5 |1,5 |

|основных фондов в % от общей | | | | | | | |

|стоимости основных фондов, на | | | | | | | |

|начало года в сопоставимых ценах) | | | | | | | |

Из таблицы 15 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 1992

года постоянно увеличивались вплоть до 1997 года при постоянном росте

износа основных средств. Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2,8 до

0,9, а коэффициент выбытия с 2,8 до 1,5. То есть производство ведется на

устаревшем оборудовании и в старых производственных помещениях. Несмотря на

такие тяжелые условия промышленность еще не погибла окончательно.

Таблица 16. Основные показатели работы пищевой промышленности.

|Показатели |199|199|1994|1995|1996|1997|1998|

| |2 |3 | | | | | |

|Число предприятий |707|878|1263|1390|1840|1972|2237|

| |3 |4 |6 |2 |9 |1 |2 |

|Объем промышленной продукции (млрд. |2 |15,|44,6|118 |158 |172 |196 |

|руб.) | |7 | | | | | |

|Численность промышленного |155|155|1554|1506|1478|1454|1420|

|производственного персонала тыс. |4 |6 | | | | | |

|человек | | | | | | | |

|Прибыль (убыток) млн. руб. |336|273|5688|1253|7645|1043|-579|

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7