Диплом: Оценка бизнеса

Диплом: Оценка бизнеса

ИНСТИТУТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ

Кафедра "Оценочная деятельность и антикризисное управление"

Работа допущена к защите

_______________________

зав. кафедрой

д.э.н., проф. Федотова М.А.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: Оценка бизнеса ЗАО "Саянстрой"

методом стоимости чистых активов

Слушатель группы

профессиональной

переподготовки

Федорова В.А.

Научный руководитель:

к.э.н.доц. Субракова Л.К

Москва 2003

СОДЕРЖАНИЕ

3

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕТОДА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ

7

1.1. Предприятие как объект оценки....................................... 7

1.2. Оценка рыночной стоимости недвижимости......... 14

1.3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования 42

1.4. Оценка стоимости нематериальных и оборотных

49

ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ

60

2.1. Анализ внешней информации........................................... 60

2.2. Анализ финансового состояния предприятия....... 67

2.3. Оценка недвижимости предприятия............................ 76

2.4. Оценка машин и оборудования предприятия.......... 91

2.5. Оценка оборотных активов предприятия................ 102

2.6. Вывод итоговой величины рыночной стоимости

103

104

105

108

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм

собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться

принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать

себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает

много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости

собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные

общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие

ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также

формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав

собственности.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется

множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость

имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже

имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных

споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по

оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью

процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением

приватизации.

Толчок к расширению участия оценщиков в хозяйственной деятельности был связан

с переоценкой основных фондов 1995-1997 гг.

Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает

необходимость проведения периодической переоценки основных фондов

организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую

стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.

Прошедшие в России четыре переоценки основных фондов, осуществляемые при

помощи переводных коэффициентов, значительно подняли их стоимость, что

отрицательно сказалось на финансовом состоянии предприятий, а это в основном,

обусловлено слабым участием независимых оценщиков в переоценке основных

фондов. Именно такие оценщики способны достоверно оценить имущество

предприятий по реальной или рыночной стоимости.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне

регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ

"Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается

деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в

отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.99 г. № 932

уполномоченным органом по контролю осуществления оценочной деятельности в РФ

назначено Министерство имущественных отношений Российской федерации.

Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать

являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной

деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации

от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение

методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на

Минимущество России.

Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы

страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог

имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия

(бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в

значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима

комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и

внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости

предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность

в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах

реализации стоимости имущественных прав – акционировании, привлечении новых

пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении

кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав

наследования и т.д.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к

борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о

потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий

служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные

подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную

эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники

предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной

стоимости их капитала.

Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет

право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и

действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не

учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.

Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в

условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной

оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным

показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже

имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных

фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других

рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной

оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка

недвижимости.

В связи с вышеотмеченным актуальность вызванной темы не вызывает сомнения.

Работа имеет традиционную структуру: введение, две главы, заключение,

библиографию и приложения.

В первой главе рассмотрены теоретические основы оценки бизнеса методом

стоимости чистых активов, включающие в себя оценку рыночной стоимости

недвижимости, машин и оборудования, нематериальных и оборотных активов

предприятия.

Вторая глава посвящена практическим расчетам по определению рыночной

стоимости предприятия строительной отрасли (ЗАО "Саянстрой") затратным

подходом: приведены расчеты рыночной стоимости недвижимости, машин и

оборудования, нематериальных и оборотных активов предприятия, выведена

итоговая величина 100%-го пакета ЗАО "Саянстрой".

В Заключении изложены выводы по применению различных методов в оценке бизнеса

и особенности их использования, даны рекомендации по их применению.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

МЕТОДА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ

1.1. Предприятие как объект оценки

Оценка бизнеса позволяет определить рыночную стоимость собственного капитала

закрытых и открытых предприятий.

Бизнес – это предпринимательская деятельность, направленная на производство и

реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной

законом деятельности с целью получения прибыли. Для достижения такой цели

должно быть создано предприятие. В процессе оценки бизнеса выявляют

альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют какой из них

обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно и более

высокую рыночную цену.

Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной

структуры. Главная ее цель – получение прибыли. Любой бизнес имеет свою

экономико-организационную форму в виде предприятия.

Владелец бизнеса имеет право передать его, заложить, застраховать, завещать.

Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром, со всеми присущими

ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего,

он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого

другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании.

Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для

него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые

способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес

становится товаром. Все это справедливо и для предприятия и для фирмы.

Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть

объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти

предполагают принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который

осуществляются с целью отдачи в будущем.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в

целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят

как внутри самого товара, так и во внешней среде.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в

обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма

купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его

оценке.

Предприятие или фирма представляют собой организационно-экономическую форму

существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара

присущи и им. Но вместе с этим у предприятия есть и свои ограничительные

черты.

Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как

имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской

деятельности (ГК РФ, ст. 132)

Предприятие (в данном случае оценивается бизнес предприятия строительной

отрасли), как имущественный комплекс включает все виды имущества,

предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и

сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы,

имущественные обязательства. Добавка с дискеты

Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной

деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации,

субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и

юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. В этом

законе даны понятия оценочной деятельности, как деятельность субъектов

оценочной деятельности направленной на установление в отношении объектов оценки

рыночной или иной стоимости, определены понятия субъектов оценочной

деятельности и объектов оценки. Определены права Российской Федерации,

субъектов Российской Федерации или физических и юридических лиц на проведение

оценки принадлежащих им объектов, кроме этого определены права и обязанности

оценщика, требования к лицензированию оценочной деятельности.

Правовые основы стандартизации в Российской Федерации, установлены Законом

от 10.06.1993 № 5154-1 «О стандартизации». Стандартизация представляет

собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции,

услуг, процессов.

В соответствии с поручением Правительства Российской Федерации от 20.09.99 №

932 Мингосимущество России совместно с другими заинтересованными ведомствами

разработало проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами

оценочной деятельности.

Исходя из общих целей стандартизации, основными задачами системы

стандартизации услуг в области оценки являются:

– обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-

участниками процесса оценки имущества;

– формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации

услуг по оценке;

– установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме

отчетов по оценке;

– создание и ведение системы классификации и кодирования технико-

экономической информации, используемой при оценке;

– гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с

международными стандартами;

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами

оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки,

подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно

требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан

использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как

документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В Стандартах оценки дается определение основных видов стоимости объекта

оценки, подходов к оценке, методов оценки.

Виды стоимости объекта оценки:

1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная

цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях

конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей

необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства.

2. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандартах

дается определение видов стоимости, отличной от рыночной.

К таким видам относятся:

– стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров -

стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или

требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для

продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

– стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на

создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на

дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

– стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в

рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создания объекта,

идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с

учетом износа объекта оценки;

– стоимость объекта оценки при существующем использовании –

стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели

его использования;

– инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость

объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при

заданных инвестиционных целях;

– стоимость объекта оценки для целей налогообложения –

стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и

рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов;

– ликвидационная стоимость объект оценки – стоимость объекта

оценки, в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше

обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

– утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость

объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя

включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

– специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для

определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте

оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости,

указанной в Стандартах.

В Стандартах дается определение трех основных подходов к оценке: затратного,

сравнительного и доходного.

– Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости

объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для

восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

– Сравнительный подход – совокупность методов оценки

стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными

объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

– Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости

объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Согласно требованиям Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан

использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке.

При этом оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из

подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандартах как способ

расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов результатов

определяет итоговую величину объекта оценки, при этом согласно требованиям

Стандартов итоговая величина стоимости оценки должна быть выражена в рублях в

виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Статья 20 Стандартов устанавливает шестимесячный срок действительности

итоговой величины объекта оценки для целей совершения сделок, что является

дополнительным фактором защиты государства и гарантией соблюдения его

интересов как хозяйствующего субъекта при отчуждении им своего имущества. При

определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро и

макроэкономические факторы, к числу которых относятся следующие:

– спрос;

– настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;

– затраты на создание аналогичных предприятий;

– соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

– риск получения доходов;

– степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

Принципы оценки бизнеса:

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов.

При оценке бизнеса можно выделить три группы взаимосвязанных принципов

оценки:

1. основанные на представлениях собственника;

2. связанные с эксплуатацией собственности:

3. обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа принципов включает в себя:

1. Принцип полезности, который заключается в том, что чем

больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше

его стоимость. Чем больше полезность, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна

быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью,

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12