Диплом: Оценка бизнеса

использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода

дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом

недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец

периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если

в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем

рынке.

4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и

прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

Стоимость недвижимого имущества

=

Текущая стоимость периодического потока дохода

+

Текущая стоимость реверсии

Применение сравнительного (рыночного) подхода

для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

– методом сравнения продаж;

– методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе

информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за

последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж

является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких

объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости

аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия

достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно

прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершённым сделкам, включающей информацию

об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Для анализа сде­лок,

произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить

сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сегменты (сек­торы),

аналогичные по следующим параметрам:

– назначению использования объекта;

– качеству объекта;

– передаваемым юридическим правам и ограничениям;

– инвестиционной мотивации;

– путям финансирования и т.д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте

рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следу­ет обратить

внимание на следующие моменты:

– характерный для данного сегмента срок экспозиции;

– независимость субъектов сделки;

– инвестиционная мотивация.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов: Выбор объектов

недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее

3-5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами

производятся по двум компонентам:

– единицам сравнения;

– элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

– цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного назначения,

промышленного и жилищного строительства;

– цена за 1 м2 – в деловых центрах городов, для офисов;

– цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах

жилой, дачной застройки;

– цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в горо­дах

(общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-

либо улице или шоссе);

– цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади заст­ройки

и площади земельного участка;

– цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах,

рестора­нах, театрах – это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках

– место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

– переданные имущественные права;

– условия финансирования сделки. Могут иметь место различные вари­анты,

например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним

ипотечного кредита;

– условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает

нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

– время продажи. Оно является одним из основных элементов сравне­ния

сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необ­ходимо знать

тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

– местоположение;

– физические характеристики объекта недвижимости. Они включают

раз­меры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи

объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к

ха­рактеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

– поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, напри­мер

назначение использования объекта;

– не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования,

ус­ловия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты,

отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой

возможности поправки на эти характеристики следует вносить в пер­вую очередь.

Объектам корректировки является цена продажи сопоставимого объекта

недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосхо­дит по

качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусо­вая поправка,

если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:

– процентные;

– денежные:

относительные;

абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи ана­лога или

его единицы сравнения на величину процентной поправки. Сто­имость оцениваемого

объекта с учетом процентной поправки выглядит сле­дующим образом:

V = (Сед ´ Кед)´Ппр = (Сед ´ Ппр)´Кед,

Где	V	– стоимость оцениваемого объекта;
	(Сед ´ Кед )	– цена продажи аналога до учета поправки;
	Ппр	– величина процентной поправки;
	Сед	– цена продажи единицы сравнения;
	Кед	– количество единиц сравнения.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение,

время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену

лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом

относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

V= (Сед ´ Кед)´(Под ´ Кед ) = (Сед + Под)´Кед,

Где

Под

– величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы

сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества

единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи

аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее

величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным

поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например наличие

автостоянки. Поэтому стоимость оценивае­мого объекта с учетом абсолютной

денежной поправки выглядит следую­щим образом:

V = (Сед ´ Кед ) + Пад,

Где

Пад

– величина абсолютной денежной поправки.

Способы расчета и внесения поправок

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

– метод, связанный с анализом парных продаж;

– метод прямого анализа характеристик;

– экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется

продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как

правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного

метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми

объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может

быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно

должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы

парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый

объект.

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе

характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается,

например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение

покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за

сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в

долларах, поэтому для определения поправки на время продажи необходимо знать

индексы покупательной способности доллара. Данную информацию можно почерпнуть

во многих финансово-экономических справочниках и специализированных

периодических изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже

объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того чтобы

определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос,

за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состоялась на момент

оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести

процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут быть рассчитаны

по следующей формуле:

,

Где	Под	– поправка на время продажи;
	Yдес	– индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом;
	Yдо	– индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее

арифметическое из приведенных цен аналогов.

V = (Сан1´Пв1) + (Сан2´Пв2) + . + (Санn´Пвn) : n,

Где	V	– вероятная стоимость объекта оценки;
	Сан	– цена продажи аналога;
	Пв	– поправка на время продажи;
	n	– число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого ана­лиза

характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет

производится по формуле

Пи = (100 –И0) : (100 – Ианал),

Где	Пи	– поправка на износ;
	И0	– износ объекта;
	Ианал	– износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле

V = Сан ´ Пи

Где	V	– вероятная стоимость оцениваемого объекта;
	Сан	– цена продажи аналога;
	Пи	– поправка на износ;

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Эти методы основаны на

представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по

сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные и определяются

по следующей схеме, например:

– Объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна

возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога – 1,0, а

стоимость объекта оценки – Х. Тогда:

Х= 1,0+0,09=1,09.

– Аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи аналога должна

уменьшиться для отражения этого различия:

1,0 = Х + 9% – Х = Х% (1 + 0,09). Х=0,92.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода)

– второй метод сравнительного (рыночного) подхода

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к

потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних

рыночных сделок.

2. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством

умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой

рентный мультипликатор.

,

Где	V	– вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
	Др	– рентный доход оцениваемого объекта;
	ВРМ	– валовой рентный мультипликатор;
	Санал	– цена продажи аналога;
	ПВДанал	– потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие

между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу

расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых

учтены указанные различия.

Применение затратного подхода

Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания,

сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и

сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость

строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии

оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же

строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В

случае если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или

целесообразным, то производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства

в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной

полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в

соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно быть

отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать, для предупреждения

неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

– прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчисле­ний,

стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг,

заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике

безопасности и т.п.);

– косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов,

инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование,

накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным

ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности,

рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права

собственности. Использование издержек замещения вместо издержек

воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие»

элементы;

– предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор

планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и

доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета

предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.

Стоимость строительства

+

Предпринимательский доход

=

Полная стоимость строительства

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их

физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

Физическое устаревание – потеря стоимости собственности,

связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости

обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и

полезности объекта.

Функциональное устаревание – потеря стоимости

собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она

предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внут­ренних

свойств объекта собственности, и связано с такими факторами, как

конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в

устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и

т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с

точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания является технологическое уста­ревание,

под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в

результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в

эксплуатации.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости

актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос,

или возросшей конкуренцией.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность

между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью

замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством

прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного

участка.

Первый этап. Оценка стоимости земельного участка

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик

имеет дело прежде всего не с нормативной ценой земли, а с рыночной,

складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При

оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав

оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков

со следующими условиями использования:

– индивидуальное (жилищное) строительство;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12