Диплом: Оценка бизнеса

традиционно рассчитывается двумя способами:

методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один

из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах

продаж трактуется как внешний износ;

методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного

мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от арендной платы

сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему

воздействию, а другой – нет. Таким образом, экономический износ определяется по

формуле

Экономический износ

=

Потери в арендной плате

´

Валовой рентный мультипликатор

Определение износа объекта методом расчета срока жизни. При применении

этого метода оперируют следующими понятиями:

1. Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого

объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения

вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта

заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его

стоимость вследствие общего устаревания объекта.

2. Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого

здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

3. Эффективный возраст (экспортно оцениваемый) основан на оценке внешнего

вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его

физическому состоянию.

4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты

оценки и до окончания экономической жизни объекта.

5. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок

службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным

возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей

формулой:

И	=	ЭВ
ВС		ЭЖ

Где	И	– износ
	ВС	– восстановительная стоимость;
	ЭВ	– эффективный возраст;
	ЭЖ	– срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

ЭВ	= Процент износа восстановительной стоимости
ЭЖ

Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для

вычисления какого-либо одного вида износа.

1.3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

После определения рыночной стоимости недвижимости оценщик дол­жен рассчитать

рыночную стоимость технического оснащения предприя­тия, т.е. стоимость его

рабочих и силовых машин, измерительных и регули­рующих приборов,

оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.

Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличи­тельными чертами:

- не связаны жестко с землей;

- могут быть перемещены в другое место без причинения

невосполни­мого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к

кото­рой они были временно присоединены;

- могут быть как функционально самостоятельными, так и

образовы­вать технологические комплексы.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут вы­ступать:

- одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай –

определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду);

- множество условно независимых друг от друга единиц машин и

оборудования (типичный случай – переоценка основных фондов);

- производственно-технологические системы: комплекс машин и

обо­рудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей

(типичный случай – при ликвидации предприятия, когда имущество распро­дается

так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организо­вать

производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной

стоимости всех активов).

В первом случае оценка идет «россыпью», во втором -

«потоком», а в третьем имеет место системная оценка.

При оценке машин и оборудова­ния важным является правильность выбора методов

оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный

(рыночный), доход­ный (рис. 1)

Рис. 1. Методы оценки машин и оборудования

Затратный подход в оценке машин и оборудования. Он основывается на

принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости

замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать

затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой

оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования

понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на

дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью

идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим

характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как

восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается

минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта,

максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и

эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость

замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором

– об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным,

а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах

машин и оборудования и описывающих их показателях:

– функциональные показатели (производительность или мощность,

грузо­подъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс

точности, степень автоматизации);

– эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность,

ремонтопригодность, сохраняемость);

– конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных

материалов);

– показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы

различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу

продукции или работ;

– эстетические показатели;

– показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент

сис­темы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

- функциональное сходство (по области применения, назначению);

- конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и

компоновке элементов);

- параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического

сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и

частичном сходствах – об аналогичности.

При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться

Положением о составе затрат по производству и реализации про­дукции (работ,

услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. №

552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие

изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование,

в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на

содержание и эксплуатацию ма­шин и оборудования, общехозяйственные расходы,

коммерческие расходы.

При определении затрат, связанных с приобретением и установкой

со­ответствующего оборудования, необходимо учитывать затраты на приобре­тение

оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно-

складские расходы (включая комиссионные снабженческим организациям,

таможенные пошлины), все виды расходов, связанных с монтажом, установкой

оборудования, его наладкой. Указания по учету этих затрат даны в Положении по

бухгалтерскому учету долгосрочных инвести­ций, утвержденном Министерством

финансов РФ 30 декабря 1993 г. № 160.

В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие

основные методы:

- метод расчета по цене однородного объекта;

- метод поэлементного расчета;

- индексный метод оценки.

Метод расчета по цене однородного объекта. Оценщик при использова­нии

данного метода осуществляет работы в следующей последовательности:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на

оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам,

конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объ­екта по

формуле[1]

Сп.од =	(1– Ндс)´(1– Нпр– Кр)´Цод
	1– Нпр

Где	Сп.од	- полная себестоимость производства однородного объекта;
	Ндс	- ставка налога на добавленную стоимость;
	Нпр	– ставка налога на прибыль;
	Кр	– показатель рентабельности продукции;
	Цод	– цена однородного объекта.

Допустимо принять показатель рентабельности:

– для пользующейся повышенным спросом продукции в интервале 0,25-0,35;

– для продукции, имеющей средний спрос, - 0,1-0,25;

– для низкорентабельной продукции – 0,05-0,1.

1. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в

себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие

различия в массе объектов.

Сп. = Сп.од	Gо
	Gод

Где	Сп	– полная себестоимость производства оцениваемого объекта;
	Gо	– масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.
	Gод

2. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле

Sв =	(1– Нпр) ´ Сп.
	(1– Нпр– Кр)

Где

Sв

- восстановительная стоимость оцениваемого объекта

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их

стоимость принимается на уровне себестоимости.

Метод поэлементного расчета. При использовании данного метода

осу­ществляются следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого

объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится

возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле

Сп = S Цэ+В,

Где	Сп	– полная себестоимость оцениваемого объекта;
	Цэ	– стоимость комплектующего узла или агрегата;
	В	– собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (SВ).

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки

осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной

балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке)

к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по

соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

Sв = Sо ´ Y,

Где	Sв	– восстановительная стоимость объекта;
	Sо	– базовая стоимость объекта;
	Y	– индекс изменения цен.

Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается

себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы

ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из

восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический,

функциональный и внешний.

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:

- методом срока жизни;

- методом укрупненной оценки технического состояния.

Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного

метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку]

экономической жизни.

Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно

использовать специальные оценочные шкалы

[2] (таблица 2).

Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости вызванную

либо появлением более дешевых машин, оборудования, производством более

экономичных и производительных аналогов.

Функциональный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели:

К =	Хо
	Ханал

Где	К	- корректирующий коэффициент;
	Хо, Ханал	- значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Внешний износ определяется методом связанных пар продаж.

Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего

износа, а другой – нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний

(экономический) износ.

Таблица 2. Оценочная шкала для определения физического износа

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта
21-40	Удовлетворительное	Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта
61-80	Аварийное	Состояние элементов аварийное. Выполне­ние элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охра­нительных работ или полной замене этих элементов
81-100	Непригодное	Элементы находятся в не пригодном к экс­плуатации состоянии

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования

представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь

то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное

конструкторско-технологическое сходство. Расчет методом прямого сравнения

продаж осуществляется в несколько этапов.

1. Нахождение объекта-аналога.

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

- коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

- поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования опреде­ляется по

формуле

V = Vанал ´ К1 ´ К2 ´ К3 ´.Кm ± Vдоп

Где	Vанал	– цена объекта-аналога;
	К1, К2, К3, Кm	– корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;
	Vдоп	– цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную

последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются

коэффициентные корректировки, а потом – поправочные.

Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализации доходного

подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта.

Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно,

так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом (ПИК).

При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:

1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной

системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка).

2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к

машинному парку этой системы.

С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется

стоимость всего машинного парка.

1.4. Оценка стоимости нематериальных и оборотных активов предприятия

В ряде российских нормативных документов дается определение нематериальных

активов, рассматриваются их виды[3]

. Обобщая изложенный в этих документах материал, можно отметить, что к

нематериальным активам относятся активы:

- либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-

вещественная форма которых не имеет существенного значения для их

использования в хозяйственной деятельности;

- способные приносить доход;

- приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12