Диплом: Оценка бизнеса

– крестьянское (фермерское) хозяйство;

– личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

– приватизированные участки под предприятиями.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь

следующую информацию:

– титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

– физические характеристики участка (топография, инженерно-

геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические

параметры и т.д.);

– данные о взаимосвязи участка с окружением;

– экономические факторы, характеризующие участок (например, характер

экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

– методом техники остатка для земли;

– методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

– методом сравнения продаж;

– методом разбиения;

– методом капитализации;

– методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть известны:

– стоимость зданий и сооружений;

– чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями 1| сооружениями;

– коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты

этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для| определения

дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и

сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Yзд = Vзд ´ Rзд,

Где	Yзд	– текущая стоимость зданий и сооружений;
	Vзд	– чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;
	Rзд,	– коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы

шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной

единицы») или рассчитать по формуле

Rзд = Rвозм + Rзем,

Где	Rвозм	– коэффициент возврата (возмещения) капитала;
	Rзем	– коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае 1 дится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как с ется, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле.

Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый

к зданиям и сооружениям.

Yзем = Y –Yзд

Где	Yзем	– чистый операционный доход, относимый к земле;
	Y	– общий чистый операционный доход;
	Yзд	– чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации

ос­таточного чистого операционного дохода от земли.

Vзем =	Yзем
	Rзем

Где	Vзем	– остаточная стоимость земли;
	Yзем	– остаточный чистый операционный доход от земли;
	Rзем	– коэффициент капитализации для земли.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Здесь используется

«долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько

этапов:

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость

недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и

сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах

земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализа­ции –

коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного

дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е.

распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле

Rср = Rзд ´ Дзд + Rзем ´ Дзем

Где	Rср	– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
	Rзд	– коэффициент капитализации для зданий, сооружений;
	Дзд, Дзем	– процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости;
	Rзем	– коэффициент капитализации для земли.

В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта,

коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэффициент капитализации)

должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости, как

отмечалось выше, фактор фонда возмещения, соответству­ющий периоду владения

объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за этот период, а

полученный результат вычесть из требуе­мой ставки конечной отдачи.

Текущая отдача (общий коэффициент капитализации)

=

Требуемая конечная отдача

–

Фактор фонда возмещения

´

Прогнозируемое повышение стоимости собственного капитала за период владения

Прирост стоимости определяется в два этапа:

– Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.

Доля зданий и сооружений ´ Фактор сложного процента (фактор роста) +

+ Доля земли в общей стоимости ´ Фактор сложного процента =

= Средневзвешенный фактор роста

Фактор сложного процента берется из таблицы шести функций сложногопроцента.

– Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы из средне-взвешенного

фактора роста.

В случае же снижения стоимости часть первоначально

инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока

доходов.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом

капитализации дохода.

V=	Y
	Rср

Где	V	– общий чистый операционный доход;
	Y	– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
	Rср	– стоимость всего недвижимого имущества.

4. И, наконец, стоимость земельного участка рассчитывается с помощью

долевого коэффициента:

Vзем = V ´ Дзм,

Где	Vзем	– общий чистый операционный доход;
	V	– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
	Дзм	– стоимость всего недвижимого имущества.

Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Содержание этих двух методов ранее уже было описано в данной главе в разделе,

посвященном технологии применения рыночного подхода в недвижимости.

Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется

капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитыва­ется

отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной ене по формуле

R =	Yанал
	Vанал

Где	R	– общий коэффициент капитализации;
	Yанал	– чистый операционный доход аналога;
	Vанал	– продажная цена аналога.

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле

V =	Y
	R

Где	V	– вероятная стоимость объекта оценки;
	Y	– чистый операционный доход объекта;
	R	– коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Метод разбиения земельного участка при определении стоимости.

Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость

земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные

участки. В процессе применения метода можно выделить следующие этапы:

1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь

должны учитываться юридические ограничения, физические требования, касающиеся

размеров, топографии, качества почв.

2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода

сопоставимых продаж.

3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с! продажей,

инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной! подготовке земли,

расходы на строительство дорог, подземных инженерных I коммуникаций, оплата

налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также | рассчитывается разумная

предпринимательская прибыль.

4. Составляется график освоения и предполагаемых продаж.

5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.

6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издери

освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли предполагаемой

выручки от продажи участков.

7. Определяется ставка дисконта.

8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для

расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

Второй этап. Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не

только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр

зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта

оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций,

инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется:

– методом сравнительной единицы;

– методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

– индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов

разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2, на

1 м3 здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать

недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если

оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может

воспользоваться разработками Центрального научно-исследова­тельского института

экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости

потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и

сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем

оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Стоимость строительства базовой единицы

Требуемая площадь

=

Стоимость строительства по базовой единице

±

Поправки на особенности оцениваемого объекта

=

Всего

Мультипликатор с учетом местных условий

=

Оценка полной стоимости

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (его называют

также методом разбивки на компоненты). Оценщик осуществля­ет расчеты в

следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу

и т.д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в

строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и

косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой

стоимости объекта на соответствующий индекс для переоцен­ки основных фондов,

утвержденный Правительством РФ.

Третий этап. Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной

величины вычитается износ для расчета остаточной стоимо­сти объекта. Понятие

«износ», используемое оценщиками, и понятие «из­нос», используемое

бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а,

следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие

фактора времени. Этот термин в ином смысле употребля­ется в бухгалтерском

учете, где под износом понимается механизм перено­са издержек на

себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа и сооружений:

- метод срока жизни;

- метод разбиения.

Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный износ;

- внешний износ.

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта яв­ляются

меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. На­против, если

затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится

к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых

элементов вместе с расчетом издержек вос­становления включался в отчет об

оценке.

Определение (оценка) физического износа. При расчете физического износа

эксперт путем осмотра определяет процент износа каждо­го элемента здания, а

затем соответственно величину износа в стоимостном выражении.

Таблица. 1. Определение физического износа

Элемент здания	Восстановительная стоимость, долл.	´	Износ, %	=	Накопленный износ, долл.
1. Фундамент 2. Энергосистема 3. .	.		.			.

Процент износа элементов здания может быть определен и как средне­взвешенная

величина по всем элементам здания

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес конструктивного эле­мента здания

´

Процент износа

=

Удельный вес износа в стоимости здания

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же

как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Кри­терий отнесения износа

к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом.

Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как

затраты, целесообразные с точ­ки зрения их вклада в будущий доход от

эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:

– недостатками, требующими добавления элементов;

– недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения тре­буемых

добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если

бы они были выполнены первоначально при строительст­ве объекта оценки. Это

объясняется тем, что обычно перестройка части объ­екта обходится дороже, если

бы эта часть создавалась в момент строитель­ства самого объекта.

Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на

замену устаревших элементов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недос­татком, так и

избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он

измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду

данного объекта.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим об­разом:

Потери в арендной плате (за месяц)

´

Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для данного типа недвижимости

Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно

современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверхулучшениям». В

данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном

избытком качественных характеристик.

Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ

выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном

внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района,

неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной

степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или

модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12