Диплом: Оценка бизнеса

Расчет:

V=	1 576 388 ´1 +410 052´4 +2 631 109´2+358 664´5	= 856 011 руб.
	12

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным методом, составляет 856

011 .руб.

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости,

исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с

текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная

недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход

недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать доход от ее

коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей

продажи.

Для расчета стоимости Объекта был применен метод капитализации доходов.

Этапы расчета:

1. Определяем ПВД (потенциальный валовой доход

ПВД = S ´ Са

Где	S	– площадь сдаваемая в аренду, м2
	Са	– арендная ставка за 1 м2 (13,61 руб.)

ПВД = 1060,7 ´ 13,61 : 12 мес. = 173 234 руб.

2. Определяем ДВД (действительный валовой доход) при недозагрузке

помещений – 15% и недоборе платежей 7%.

ДВД = 173234 – [173234 ´ (0.15 + 0.07)] = 135 123 руб.

3. Операционные расходы (ОР) составляют 16251 руб. ОР делятся на условно

постоянные, размер которых не зависит от степени эксплуатационной

загруженности объекта и уровня предоставленных услуг и условно-переменные

расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности

объекта и на расходы на замещение.

4. ЧОД = ДВД – ОР = 135123 –1625 = 118 872 руб.

5. Расчет коэффициента капитализации ведем по методу с учетом возмещения

капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Rк = Rинв + Нвк

Где	Rинв	– ставка доходности инвестиции (капитала);
	Нвк	– норма возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений

Ставка дохода на капитал определяется методом кумулятивного построения.

Rинв = Безрисковая ставка + Риск вложения в недвижимость + Премии за

низкую ликвидность + Премии за инвестиционный менеджмент

Определим Rк

Безрисковая ставка	16
Риск вложения в недвижимость	3
Премии за низкую ликвидность	4
Премии за инвестиционный менеджмент	2
Ставка возмещения капитала (100%/ 24 года)	4,2
Общая ставка капитализации Rк	29,2

V=	40Д	=	118872	= 407 096 руб.
	Rк		0,292

Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом составит 407096 руб.

Согласование результатов

и заключение рыночной стоимости объекта

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого

объекта можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход в основном полезен для оценки объектов, уникальных по

своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов

с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля

экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на

рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателя.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость,

больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на

типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с

этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов

опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения,

доходность в данном случае имеет большой вес при решении окончательной

стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю

каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (таблица

14).

Таблица 14. Расчет весовых коэффициентов (%)

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1. Достоверность информации	30	35	35
2. Полнота информации	25	35	40
3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	50	30
4. Способность учитывать конъюнктуру рынка	25	40	35
5. Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	20	30	50
6. Допущения принятые в расчетах	35	35	30
7. Весовые показатели достоверности метода оценки	25,8	37,5	36,7

Стоимость объекта определяется по формуле

где	V	– обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб;
	V1; V2; V3	– стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, руб;
	Q1; Q2; Q3	– средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта

V = 985262 ´ 0,256 + 856011 ´ 0,375 + 407096 ´ 0,367 = 724606 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в

результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно

сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки здания склада расположенного по адресу г.

Саяногорск, ул. Индустриальная, 21 по состоянию на 01 января 2003 г. г. с

учетом округления составляет 724600 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в

качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении

условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу

имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу

имущества и т.д.

На предприятии имеется 12 единиц недвижимости. В результате выполненной

оценки их рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2003 года составила

19235,0 тыс. рублей.

2.4. Оценка машин и оборудования предприятия

Оценка машин и оборудования

Задание на оценку

Необходимо произвести оценку восстановительной, рыночной стоимости установки

для сушки пиломатериалов ПАП - СИМ 07К по состоянию на 01.01.2003. Установка

находится в эксплуатации с января 1999 года. Нормативный срок службы 10 лет.

Установка предназначена для сушки всех пиломатериалов и заготовок из

различных пород древесины. Отличительные особенности ПАП - СПМ:

– установки аэродинамического нагрева периодического действия;

– сушка нагретым воздухом осуществляется конвективным методом;

– предусмотрен режим влаготермообработки для обеспечения высокого

качества сушки;

– возможность изготовления сушильной камеры из нержавеющей стали или

алюминия.

Технические характеристики оцениваемой установки ПАП - СПМ 07 К:

Объем разовой загрузки, мЗ	10
Интервал рабочих температур, С	50-110
Время сушки пиломатериала (до влажности 8%), ч	48-60
Удельный расход электроэнергии на сушку 1мЗ, кВт/ч	240
Мощность, кВт	56,5
Габариты, см	993´243´250
Масса, кг	6800
Внутренняя обшивка	алюминий

Для расчета рыночной стоимости необходимо:

1. Осуществить выбор аналогов на первичном рынке (рынке нового

оборудования) рассматриваемого оборудования.

2. Выявить главные ценообразующие параметры.

3. При расчете стоимости замещения использовать возможные методы

целостной оценки.

4. Расчет износа оцениваемого оборудования произвести методом срока жизни.

Информационная база:

1. Промышленное оборудование, сборник № 11 2002 г.

2. Северо-западный региональный еженедельник Стройка, от 5 дек. 2002 г.

3. Основные средства, № 24 декабрь 2002 г.

4. Основные средства № 23 декабрь 2002 г.

5. Основные средства № 11июнь 2002 г.

6. Приложение к журналу Эксперт «Оборудование», № 6 июнь 2002 г.

7. www. Et3 ru

8. Техническая документация ПАП - СПМ 07 К.

Основные характеристики новых объектов – аналогов представлены в таблице 15.

Таблица 15. Основные характеристики объекта оценки и аналогов

Показатели	ед. изм.	Аналоги
		объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5[8]	А6
Модель		ПАП СПМ-07 К	ПАП СПМ-03 К	ПАП СПМ-07 К	ПАП СПМ-14 К	ПАП СПМ-03 К	ПАП СПМ-07 К	ПАП СПМ-14 К
Дата продажи		01.01.03	01.03.01	01.03.01	01.03.01	01.02.01	01.02.02	01.02.02
Цена	руб.	?	121400	156800	205400	85200	180000	158400
Период эксплуатации	лет	4	0	0	0	0	0	0
Нормативный срок службы		10	10	10	10	10	10	10
Технические характеристики
Объем разовой загрузки, (Х1)	мЗ	10	5	10	20	5	10	20
Удельный расход электро-энергии на сушку 1мЗ, (Х2)	кВт/ч	240	250	240	200	250	240	200
Мощность, (Х3)	кВт	56,5	38,5	56,5	76,5	38,5	56,5	76,5
Объем габаритный, (Х4)	м3	60,3	31,5	60,3	96,8	31,5	60,3	96,8
Масса, (Х5)	кг	6800	4500	6800	11200	4500	6800	11200
Материал внутренней обшивки, (Х6)		алюминий	сталь	сталь	сталь	сталь	алюминий	сталь
Блок автоматики ВС на дату продажи (Х7)	руб.	–	+ 20000	+ 20000	+ 20000	–	–	–
Интервал рабочих температур, (X8)	°С	50-110	50-110	50-110	50-110	50-110	50-110	50-110
Время сушки пиломатериала (до влажности 8%), (X9)	ч	48-60	48-60	48-60	48-60	48-60	48-60	48-60
Габариты – длина	см	993	630	993	1593	630	993	1593
– ширина	см	243	200	243	243	200	243	243
– высота	см	250	250	250	250	250	250	250

Методы целостной оценки

экономико-технических показателей

Методы удельных экономико-технических показателей основаны на учете удельных

экономических показателей и использовании:

– линейного коэффициента торможения:

Со= Цуд.ан. ´ Кл ´ Ро, (Ро/Ран) < 2,5;

где	Со	– стоимость объекта оценки;
	Цуд. ан. = (Цан/Ран)	– удельная стоимость аналога;
	Кл= (Цуд.ан1/ Цудан2)	– линейный коэффициент торможения (Ран.1 > Ран. 2)
	Ро, Ра	- номиналы главных одноименных ценообразующих параметров объекта оценки и аналога (Ран 2 < Ро < Ран 1).

Расчеты ведутся при допущении условного равенства значений всех прочих

параметров.

– степенного коэффициента Кс:

(Со/Цан = (Ро/Ран)Кс

Со = Цан ´ (Ро/Ран)Кс, (Ро/Ран) £ 3,5;

где	Со	– стоимость объекта оценки;
	Кс = Lg (Цaн.max /Цан. min)/(Ран. max /Ран. min		– степенной коэффициент;
	Ро, Ра	- номиналы главных одноименных ценообразующих параметров объекта оценки и аналога (Ран. min < Ро < Ран. max).

Для выбора главного ценообразующего параметра (ГЦП) необходимо составить

матрицу парных коэффициентов корреляции. Таблица 18.

Главным ценообразующим параметром является Х4 – объем габаритный, как имеющий

наиболее тесную корреляционную связь с V (ценой).

Для расчета стоимости используем аналоги Al, A2, A3. Кроме того, расчет

стоимости будет проведен по двум параметрам Х4 и ХЗ, как параметрам, имеющим

наиболее тесную корреляционную связь с ценой аналогов. Расчет представлен в

Таблицах 19 и 20.

Стоимость, скорректированная по каждому параметру, соответствует стоимости

объекта оценки при подстановке его параметров в уравнение:

Со= Ца ´ (Ро/Ра)Кс, где

где	Со	– стоимость объекта оценки;
	Цан.	– цена аналога;
	Кс	– степенной коэффициент торможения по каждому параметру
	Ро, Ра	- номиналы главных одноименных ценообразующих параметров объекта оценки и аналога (Ран 2 < Ро < Ран 1).

Расчет стоимости методами корреляционного моделирования

Метод парной корреляции

Парная корреляция подразумевает выявление наличия вида и формы корреляционной

зависимости между результативным признаком V (цена) и главным

ценообразующим параметром Х4. Расчет параметров корреляционной зависимости

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12