Диплом: Оценка бизнеса

Техническое состояние объекта оценки

Фундамент – трещины в цокольной части здания.

Стены отдельные трещины и выбоины.

Перегородки – трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями и

стенами, многочисленные сколы, местами разрушение перегородок.

Перекрытия – небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а

несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта

недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед

проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим

и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении

наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в

данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно

возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом

обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим

результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем

проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим

критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования,

которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную

инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим

законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной

местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически

осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход

владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово

осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или

максимальную текущую стоимость.

На основании изложенного и учитывая назначение объекта оценки, определяется

рыночная стоимость, и текущее использование рассматривается по прямому

назначению – как здание склада или автогаражных боксов.

Определение рыночной стоимости объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов

при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнении аналогов

продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и

целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики

расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно,

исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида

определяемой стоимости.

Затратный подход

Затратный подход является одним из стандартных в оценке рыночной стоимости

недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести

потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или

сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским

свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода,

соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости

участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом

накопленного износа.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки

и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости

замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на

дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного

с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием

рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и

оцениваемое здание.

Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах

на дату оценки здания с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, с

употреблением современных материалов и современных стандартов и т. д..

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек,

непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на

процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя

(инвестора)

Под накопленным износом понимается принимаемая рынком потеря стоимости

улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием,

внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. определить стоимость земельного участка в предположении, что он не

застроен;

2. определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений,

объектов благоустройства) находящихся на объекте;

3. определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести

здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4. определить величину накопленного износа;

5. определить остаточную стоимость объекта оценки ;

6. к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость

земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

Сзатр = Сз.у + Сн.с – Из, (II.1)

где	Сзатр	– стоимость объекта оценки;
	Сз.у	– стоимость земельного участка;
	Сн.с	– стоимость нового строительства;
	Из	– износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения;

Сн.с = ПИ + КИ, (II.2)

где	ПИ	– прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основании договора подряда (ПИ = Ссмет);
	КИ	– косвенные издержки, т.е. издержки инвестора связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену.

В состав КИ обычно включают:

– стоимость разработки проекта и авторского надзора;

– стоимость согласования проекта и экспертизы;

– оплата услуг консультантов;

– затраты на получение права застройки, права подключения к городским

инженерным сетям;

– издержки, связанные с правом использования земли во время

строительства (аренда, налоги)

– издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика,

заключением договора подряда;

– издержки, связанные с выводом объекта на полную мощность и т.д.

Сметная стоимость (Ссмет) определяется по формуле

Ссмет = Сс.м.р + Соб + ПЗ (II.3)

где	Сс.м.р	– стоимость строительно-монтажных работ;
	Соб	– стоимость оборудования отнесенного к недвижимости;
	ПЗ	– прочие (неучтенные) затраты;

Сс.м.р = ПЗ + НР +ПН; (II.4)

ПЗ = Сз.п Смат + Сэмм, (II.5)

где	Сз.п	– заработная плата строительных рабочих и машинистов;
	Смат	– стоимость строительных материалов;
	Сэмм	– стоимость эксплуатации машин и механизмов;
	НР	– накладные расходы;
	ПН	– плановые накопления, сметная прибыль или прибыль подрядчика

Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, участок является

государственной собственностью. Будущему покупателю земля не передается в

собственность, поэтому он должен платить земельный налог.

Определение восстановленной стоимости здания

Для расчета стоимости нового строительства объекта использованы сборники

укрупненных показателей восстановительной стоимости

[7] (УПВС № 18 табл.24е)

В соответствии с "Общей частью к сборникам УПВС", в восстановительную

стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые

и косвенные затраты, связанные со строительством т.е. сумму ПИ + КИ в формуле

(II.2), равную полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

ПВС = V ´ Сед ´ Ккл ´ К1

´ К1 терр ´ К2

(II.6)

где	V	– строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п.м;
	Сед	– стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 г. определяется по соответствующему сборнику УПВС;
	Ккл	– поправочный коэффициент 3-го климатического района, в котором расположен г. Саяногорск РХ
	К1	– коэффициент перехода от сметных цен 1969 г к сметным ценам 1984 г. К1 = 1,19
	К1терр	– поправочный территориальный коэффициент к коэффициенту К1, К1терр = 1,03
	К2	– индекс удорожания СМР по сравнению с уровнем цен 1984 года к дате оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при министерстве по градостроительной и жилищной политике РХ. По состоянию на дату оценки данный индекс составляет К84/2003 = 34,4

В таблице 11 приведен расчет ПВС здания склада.

Таблица 11. Расчет ПВС здания склада

Наименование здания	V, м3	Сед	Ккл	К1	К1терр	К2	ПВС на 01.01.03 г., руб.
Здание склада	7331	12,7	0,92	1,19	1,03	34,4	3611581,31
ИТОГО							3611581,31

Определение физического износа объекта недвижимости

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости определялась на

основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р)

и визуального осмотра.

Расчет величины накопленного износа произведен по формуле

(II.7)

где		– физический износ здания, %
		– физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %
	li	– коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости объекта;
	n	– число отдельных конструкций, элементов или систем объекта.

Расчет физического износа здания приведен в таблице 12.

Таблица 12. Расчет физического износа склада

Конструктивный элемент	удельный вес в общей стоимости	Фактический физический износ элементов	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания
1. Фундаменты	8	20	1,6
2. Стены и перегородки	31	25	7,75
3. Перекрытия	17	30	5,1
4. Кровля	7	50	3,5
5. Полы	9	35	3,15
6. Окна и двери	8	30	2,4
7. Внутренняя отделка	4	50	2,0
8. Санитарно-технические и электротехнические устройства	3	100	3
9. Прочие работы	13	50	6,5
10. ИТОГО	100		35,0

Определение накопленного функционального износа

объекта недвижимости

Функциональный износ – это потеря стоимости вследствие относительной

неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым

объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой,

несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам

как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть

устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда

стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна

или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или)

стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

На момент оценки помещение имеет функциональный износ, вызванный

неудовлетворительным месторасположением, неудовлетворительной планировкой

внутренних помещений (не отвечающей современным требованиям), и составляет

30%

Определение износа внешнего воздействия

объектов недвижимости

Внешнее устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних

факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми

изменениями и является функцией внешнего влияния. На момент оценки, внешний

износ объекта составляет 40%.

Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле

(II.8)

Подставив данные из табл. 11 и 12 в формулу (II.8), получим стоимость здания

руб.

Стоимость объекта оценки полученная затратным методом составляет 985962,00 руб.

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом

сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были

проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости

определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по

качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым

имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Любое отличие условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет рыночной стоимости выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов,

аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка

цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения,

которые должны анализироваться в обязательном порядке:

1) права собственности на недвижимость;

2) состояние рынка;

3) экономические характеристики;

4) условия финансирования;

5) местоположение;

6) характер использования;

7) условия продажи;

8) физические характеристики;

9) компоненты не связанные с недвижимостью.

В процессе проведения данного анализа Оценщик располагал достаточно очными

официальными сведениями о продажах (предложениях о продаже) определенного

количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как

аналоги для сравнения с оцениваемым объектом.

Таблица 13. Сравнение продаж

Элементы сравнения	Ед изм.	Объект оценки	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Дата продажи			декабрь 2002 г.	октябрь 2002 г.	ноябрь 2002 г.	ноябрь 2002 г.
Общая площадь	м2	1119,2	7241,4	2464,7	10530,2	4431,0
Полезная площадь	м2	1060,7	6583,1	2210,5	8775,2	4028,2
Высота	м	6,55	6,15	3,6	6,8	4,5
Объем	м3	7331.0	44534,6	8873,0	71605,4	19940,0
Год постройки	г.	1976	1980	1976	1969	1975
Основные конструктивные элементы здания:
– фундаменты		жел/бетонные столбчатые	бетонные ленточные	кирпичные ленточные	бетонные ленточные	бетонные ленточные
– стены		панельные	панельные	кирпичные	силикатные	кирпичные
– перегородки		кирпичные	панельные	отсутствуют	кирпичные	кирпичные
– перекрытие		жел/бетонное	жел/бетонное	жел/бетонное	жел/бетонное	жел/бетонное
– крыша		совмещенная	железная	отсутствует	стропила деревянные, кровля – асбестоцементные листы (шифер)	отсутствует
– полы		бетонные	бетонные	бетонные	бетонные	отсутствуют
– проемы оконные		отсутствуют	двойные глухие	отсутствует	отсутствуют	отсутствует
– проемы дверные		металлические ворота	ворота деревянные	ворота дощатые	простые	отсутствует
– электротехнические устройства		отсутствуют	отсутствуют	отсутствует	электроосвещение	отсутствует
– внутренняя отделка		штукатурка, побелка	отсутствует	отсутствует	штукатурка стен, масляная окраска окон, дверей	отсутствует
Единицы сравнения
Цена продажи	руб.		1 450 000	360 000	3 700 000	420 000
Цена за единицу общей площади	руб./м2		200,2	146,1	351,4	94,8
Цена за единицу полезной площади	руб./м2		220,3	162,9	421,6	104,26
Цена за единицу объема сооружения	руб./м3		32,6	40,6	51,7	21,1
Корректировки		(Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки)
Цена продажи	руб.		1 450 000	360 000	3 700 000	420 000
Право собственности		полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		1 450 000	360 000	3 700 000	420 000
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		1 450 000	360 000	3 700 000	420 000
Условия продажи		коммерч.	коммерч.	коммерч.	коммерч.	коммерч.
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		1 450 000	360 000	3 700 000	420 000
Условия рынка (время продажи)		январь 2003 г.	декабрь 2002 г.	октябрь 2002 г.	ноябрь 2002 г.	ноябрь 2002 г.
Корректировка	%		1	3	2	2
Скорректированная цена	руб.		1 464 500	370 800	3 774 000	428 400
Местоположение		пром. зона	пром. зона	пром. зона	пром. зона	пром. зона
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		1 464 500	370 800	3 774 000	428 400
Физические характеристики
Размер		1119,2	7241,4	2464,7	10530,2	4431,0
Корректировка	%		-6,4	-2,2	-9,4	-4
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	362 642	3 419 244	411 264
Подъездной автопуть			есть	есть	есть	есть
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	362 642	3 419 244	411 264
Подъездной ж/д путь			нет	нет	нет	есть
Корректировка	%					-15
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	362 642	3 419 244	349 574
Техническое состояние		удовлетворительное	удовлетворительное	неудовлетворительное	удовлетворительное	плохое
Корректировка	%			15		20
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	417 038	3 419 244	419 489
Удаленность от центра		удален	удален	частично удален	частично удален	частично удален
Корректировка	%			-5	-5	-5
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	396 186	3 248 282	398 515
Наличие рядом аналогичных зданий		нет	нет	есть	есть	есть
Корректировка	%			-10	-10	-10
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	356 567	2 923 454	358 664
Использование		склад, гараж	склад	склад	склад, цех	склад, гараж
Корректировка	%		15	15	-10
Скорректированная цена	руб.		1 576 388	410 052	2 631 109	358 664
Скорректированная цена	руб.		1 576 388	410 052	2 631 109	358 664
Для выводов
Общая чистая коррекция	руб.		126 388	50 052	1 068 891	61 336
в % от цены продажи	%		8,7	13,9	28,9	14,6
Весовой коэффициент			1	4	2	5

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12