Диплом: Оценка бизнеса

кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание

нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

2. Принцип замещения - он определяется следующим

образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по

которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

3. Принцип ожидания или предвидения, – который

заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые

могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов включает в себя:

1. Принцип вклада – суть которого заключается в

следующем: включение любого дополнительного актива в систему предприятия

экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия

больше затрат на приобретение этого актива.

2. Принцип остаточной продуктивности – заключается

в том, что остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый

доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и

эксплуатацию капитала.

3. Принцип предельной производительности –

заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам

производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста

затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет,

однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока

прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

4. Принцип сбалансированности (пропорциональности) –

согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при

соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов

действия данного принципа является соответствие размеров предприятия

потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для

удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если

затруднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды и включает в себя:

1. Принцип соответствия – по которому предприятие,

не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии,

уровню доходности и т.д., скорее всего будет оценено ниже среднего.

2. Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет

место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным

рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не

будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его

формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования

соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру,

рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.

3. Принцип конкуренции – если ожидается

обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный

фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем

увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих

доходов.

4. Принцип зависимости от внешней среды –

изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру

рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка

стоимости предприятия должна проводится на определенную дату.

5. Принцип экономического разделения –

имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить

общую стоимость объекта.

6. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях

реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего

предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется.

1.2. Оценка рыночной стоимости недвижимости

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость

предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов

и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка,

используемых методов учета, как правило не соответствует рыночной стоимости.

В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса

предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной

рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется

текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости

суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = Активы – Обязательства

Данная формула является базовой формулой в имущественном (затратном) подходе.

Этот подход представлен двумя основными методами:

– методом стоимости чистых активов;

– методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов. Расчет методом стоимости чистых активов

включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной

стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных,

так и краткосрочных.

5. Товароматериальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из

обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех

обязательств.

Показатель стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса

РФ для оценки степени ликвидности организаций.

Чистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов

акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств,

принимаемых к расчету.

Порядок расчета стоимости чистых активов в бухгалтерской оценке определяется

в соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ

утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 29 января 2003 г. № 10н и

Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. № 03-6/ПЗ.

Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе

финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния

предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли,

финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

– бухгалтерский баланс;

– отчет о финансовых результатах;

– отчет о движении денежных средств;

– приложения к ним и расшифровки.

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской

отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

Предварительно оценщик проводит инфляционную корректировку финансовой

документации.

Целью инфляционной корректировки документации является проведение

ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет

инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и

ставок дисконта.

Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по

изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например

американского доллара.

Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование

трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Применение доходного подхода.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:

– метод капитализации доходов;

– метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей

доход владельцу. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий,

сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить

основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от недвижимости при

100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади

оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и расценивается по формуле

ПВД = S ´ Ca,

где	S	– площадь сдаваемая в аренду, м2;
	Ca	– арендная ставка за 1 м2.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его

физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта

недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь

дает величину действительного валового дохода (ДВД), который

определяется по формуле

ДВД = ПВД – потери

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой

недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального

функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными

расходами.

Операционные расходы принято делить на:

– условно-постоянные расходы;

– условно-переменные или эксплуатационные расходы;

– расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от

степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг

(например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от

степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы

на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему

персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену

быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят

кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру) В

расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство

владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Если владелец

планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то

указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости

рассматриваемым методом.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД)

посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов.. Таким образом

ЧОД определяется по формуле

ЧОД = ДВД – Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений)

Пятый этап. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует

несколько методов определения последнего:

– метод кумулятивного построения;

– метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы;

– метод определения капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

– метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

– ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является

компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с

учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными

инвестициями;

– нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала

понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент

коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей

стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

– безрисковой ставки дохода;

– премии за риск;

– премии за низкую ликвидность недвижимости;

– премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой

добавляются остальные (ранее перечисленные составляющие). Для определения

безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по

безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования

среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск

инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Российские

показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или,

что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой

длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая

ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют

более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида

недвижимости. Чем больше является риск, тем выше должна быть величина

процентной ставки для компенсации первого.

Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро

недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно

неликвидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны

инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный

менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому

включаются в операционные расходы.

Метод определения капитализации

с учетом возмещения капитальных затрат

Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к

недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то

возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения

капитала.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

– прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

– возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции

(метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

– возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента

(метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что

поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет

осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается

путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни,

иначе говоря, она представляет собой величину, обратную сроку службы актива.

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение

всего прогнозируемого периода будут получены постоянные равновеликие доходы.

Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает

возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по

ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций

как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения

при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц

шести функций сложного процента) Коэффициент капитализации при потоке

равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда

возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из

таблиц шести функций сложного процента в графе "Взнос на амортизацию единицы")

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, если ставка дохода,

приносимая первоначальными инвестициями настолько высока, что становится

маловероятным осуществления реинвестирования по той же ставке. Поэтому для

реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Метод связанных инвестиций

или техника инвестиционной группы

Так как большинство объектов недвижимости покупаются с помощью заемного и

собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять

требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента

определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной

постоянной и рассчитывается по следующей формуле

Rm =	Ежегодные выплаты по обслуживанию долга
	Основная сумма ипотечной ссуды (кредита)

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по

таблицам шести функций сложного процента: она представляет собой сумму ставки

процента и коэффициента фонда возмещения или равна коэффициенту взноса на

амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле

RЕ =	Годовой денежный поток (ДП) до выплаты налогов
	Величина собственного капитала

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = M ´ Rm + (1 - M)´RE

где:	M	– доля заемных средств в стоимости;
	Rm	– коэффициент капитализации для заемного капитала.
	RЕ	– коэффициент капитализации для собственного капитала

Метод прямой капитализации

Существует еще один метод определения коэффициента капитализации – метод

прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива

рассчитывается по формуле

где:	V	– стоимость оцениваемого объекта;
	Y	– ЧОД;
	R	– коэффициент капитализации

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая

формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых

объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации.

Определенный таким образом, он называется общим. вышеприведенная формула

используется в том случае, если перепродажа актива производится по цене,

равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости

включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также

если прогнозируется поступление равновеликих доходов.

Шестой этап. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость

недвижимого имущества определяется посредством деления величины

прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на

коэффициент капитализации (результат пятого этапа).

	или	ЧОД
		коэффициент капитализации

Метод дисконтирования денежных потоков. Этот метод применяется для

определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12